06/06/2015
Bilindiği üzere Dünyada üretimi yapılamayan, çoğaltılamayan tek meta gayrimenkuldür. Buna ilave günümüzde ortalama bir insan her gün taşınmaz alım satımı yapmaz. Çoğu kimse de bu tür işlemleri hayatında ancak birkaç kez yapar. Üstelik belki on yıllarca süreçte gerçekleştirdiği birikimini “hayatının yatırımı” olmak üzere taşınmaza yatırır. Ancak bu işlemleri yaparken, gerekli ve asgari ölçekte yeterli bilgi donanımına sahip değilse, yapacağı küçük bir hata ile hayatının kararmasına yol açabilir. O halde taşınmaz hukuku konusunda bir takım temel bilgilere sahip olmak, her vatandaş için adeta bir kaçınılmazlıktır.
Mâlum, kişiler arsa veya tarla satın alırken, ya bir arsa veya tarlayı müstakilen satın alırlar; çoğu kez de taşınmazın bütününü değil fakat, belli orandaki payını satın alırlar.
İşte bir kişi herhangi bir taşınmazdan büyük veya küçük oranda bir hisse satın alıyorsa, öncelikle ve özellikle satışa taraf olmayan diğer hissedarların kendisine karşı şufa (önalım) hakkının varlığını bilmelidirler.
Peki, nedir önalım hakkı? Bir kişi hisseli bir taşınmazdan hisse satın aldığı takdirde, satış tarihi itibariyle –satışı yapan kişi dışındaki hissedarların birisi, bir kısmı veya tamamı- hisse satın alan kimseye karşı dava açıp, satış bedelini ve alıcıya isabet eden satış masraflarını ödemeye (depo etmeye) hazır olduklarını beyanla, davalının satın aldığı hissenin mahkeme kararı ile kendi adına veya adlarına tescilini talep edebilirler. Mahkeme de, şayet taşınmazda uzunca süredir süregelen fiili taksim (resmen veya hukuken değil fakat fiilen paylaşmışlık hali) yoksa ve dava da süresinde açılmışsa, tapuya beyan edilen satış bedelini ve alıcının ödediği resmi satış masraflarını mahkemenin göstereceği yere (mahkeme veznesine veya bankaya) depo etmesi kaydıyla satışa konu hissenin, alıcı adından terkini (iptali) ile davacı adına tapuya tesciline karar verir.
Bu davanın açılabileceği hak düşürücü süre, hisse satışından itibaren 2 yıldır. Bunun anlamı şudur: Dava açacak hissedar, bu davayı satıştan itibaren 2 yıl içinde istediği zaman açabilir; 2 yıl geçtikten sonra da hiçbir şekilde açamaz. Bu iki yılın uzun olduğunda elbette ki kuşku yoktur. Taşınmaz hissesi satın alan kişinin 2 yıl süreyle dava açılabilir endişesiyle beklemesinin zor bir durum olduğu da açıktır. Ancak Medeni Kanun taşınmaz hissesi satın alan kişiye, bu 2 yıllık süreyi 3 aya düşürme hakkını tanımaktadır. Şöyle ki, hisse satın alan kişi bu hisseyi satın aldığı hususunu, noterden göndereceği ihtarnameyle satışa taraf olmayan diğer hissedarlara bildirebilir. Bu taktirde ihtarnameyi tebellüğ eden her bir paydaş, ihtarnameyi aldığı tarihten itibaren 3 ay içinde önalım davasını açmak zorunda kalır. Bu süre içinde (3 ay içinde) şufa davası açmaz ise artık bu kişi için 2 yıllık sürenin bir anlamı kalmaz; önalım davası açma hakkı sona erer.
İkinci dikkat çekilmesi gereken konu ise şudur: Önalım davası açan kişi, tapuya beyan edilen satış bedelini ödeyerek hisseyi satın alma hakkına sahiptir. Bu davaya karşı hisseyi satın alan davalının, gerçek satış bedelinin daha yüksek olduğunu savunması – bedelde muvazaa yaptığının ikrarı anlamında olacağı cihetle - kaale alınmaz. Sonuç itibariyle gerçekte daha yüksek bir bedelle satın almış olsa bile, satın aldığı hisseyi tapuya beyan ettiği düşük bedel karşılığında dava açan kişiye teslim etmek zorunda kalabilir.
O halde taşınmaz hissesi satın alan kişinin, böylesi bir risk ile karşı karşıya kalmama adına yapması gereken şudur: Öncelikle satış sırasında satış bedeli olarak daha düşük olan emlak beyan değerini değil fakat, gerçek satış bedelini beyan etmesi gerekir. İkinci olarak da satış tarihinden itibaren 2 yıl gibi uzun bir süreyle tedirginlikle beklememek için satışı müteakip vakit geçirmeden, hisseyi satın aldığı hususunu diğer paydaşların tamamına noterden çekeceği ihtarnameyle bildirmelidir.
Taşınmaz hissesi satın alan kişi, şayet böyle bir dava riski ile hiç ama hiç karşı karşıya kalmak istemiyorsa, bu takdirde yapması gereken şudur: Hisse satışını yapan kişi dışındaki paydaşların tamamından önalım hakkından feragat ettiklerine dair yazılı ve imzalı bir belge almalıdır. Bu belgeyi alırken de “filan kişinin, filan kişiye, filan taşınmazdaki hissesini satması halinde, şufa hakkı kullanmayacağım” tarzında; taşınmazın tapu bilgilerini, satıcı ve alıcının isimlerini özellikle zikretmesi gerekmektedir. Şayet böyle bir feragatname elde edildikten sonra hisse satın alınmışsa, artık orada önalım davası açılamaz.
Alıntıdır.
