03/03/2022
Günümüzde çok karşılaştığımız hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kiracının kira borcunu ödememesidir. Kiraya veren bu durumda kira borcunun tahsilini istemekte ve bir an önce kiracıyı taşınmazdan tahliye etmeyi talep etmektedir. Kiracının birden çok kanuni sebebe aykırı davrandığı durumlarda uygulanacak hukuki başvurular değişmekte ve çeşitlilik kazanmaktadır. Bu sebeple gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat yardımı ile hareket edilmesinde büyük fayda olacaktır.
Zira bu hususa birkaç örnek verecek olursak ;
Kiracı tarafından kira borcu süresi içerisinde ve tam olarak ödenmez ise kiralayan 4 şekilde kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlayabilir ve borcun tahsilini isteyebilir.
1. Yol ; İcra İflas Kanunu 269. maddesine göre kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapılır. Bu takipte kiracıya ödenmeyen kira bedellerine ilişkin bir ödeme emri gönderilir ve 30 gün içerisinde borcu ödemesi ihtar edilir. Verilen süre sonuna kadar kiracı borcunu tam olarak ödemez yahut 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmez ise İcra Mahkemesinde tahliye talepli dava açılır. İcra Mahkemesince verilen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla neticelendirilir ve kiracı taşınmazdan tahliye edilir; icra takibinde aynı zamanda haciz istenerek borcun tahsili de yapılır.
2. Yol ; Kiralayanın izleyeceği ikinci bir yol ise 6098 sayılı Borçlar Kanunu 315. maddesiyle düzenlenmiştir. Buna göre, kiracı kira bedelini ve yan giderlerini ödemez ise noter vasıtasıyla kiracıya ihtar gönderilir ve en az 30 gün süre (konut ve çatılı işyerleri için) verilerek söz konusu borçlarını ödemesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilir. Verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye talepli dava açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır. Uygulamada çok pratik bir yöntem olarak görülmemektedir.
3.Yol ; Borçlar Kanunu 362. maddesiyle yapılan bir düzenleme daha mevcuttur. Buna göre Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Burada da verilen süreye rağmen kiracı kira borcunu ödemez ise tahliye talepli dava açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.
4 .Yol ; Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bir kira dönemi içinde, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir yıl içinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki haklı ihtar tebliğ edilmişse; kira süresinin bitimini takip eden bir ay içinde ayrıca ihtara gerek kalmaksızın tahliye davası açılır. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.
