Cabinet d'avocat GC Mjez El Beb

19/08/2025

الإجراءات الحدودية

12/01/2025

عناوين المكاتب الجهوية لمندوبي حماية الطفولة

05/09/2024

Offre d'emploi
يعتزم مكتب الاستاذة شامخ للمحاماة والاستشارات القانونية انتداب مساعدة بالمكتب تتمتع بعقد civp وجوبا ،
الرجاء من المهتمين إرسال نسخة من السيرة الذاتية للصفحة مع ترك رقم الهاتف.

27/07/2024

النظام المالي للزواج
و الاشهار بالسجل العقاري

اعداد كمال الصغير
كاهية مدير ومتفقد مركزي للملكية العقارية ببن عروس

ان مؤسسة الزواج من اقدم و اهم المؤسسات على وجه البسيطة باعتبارها النواة الاولى لبناء المجتمعات و انطلاق ازدهارها (من حيث النسل و الثروة ) ذلك ان الثروة كانت تخلق داخل الاسرة و رغبة جل المجتمعات الانسانية في المحافظة على بقائها داخلها بتفعيل مؤسسة الزواج ، و كانت مسالة امتلاك المرأة للثروة مسالة تكتسي من الصعوبة بما كان اذ عادة لا تحصل المرأة على حقها سواء من مال زوجها او مال ابيها
و قد مكنت الشريعة الاسلامية المرأة من حقوق مالية كبرى في الاطار العائلي و خاصة في مؤسسة الزواج اذ تم وضع قواعد اخلاقية ( امساك باحسان او تسريح بمعروف ) و قواعد مالية لضمان حقوق المراة اثناء قيام العلاقة الزوجية او عند انفصامها سواء بالطلاق او الوفاة ( المهر و النفقة و الميراث ) مع المحافظة على حق المرأة في التصرف في اموالها الخاصة .
و من اوكد الحقوق و الواجبات بين الزوجين المتعاقدين هي حمل واجب الانفاق على الزوج المطالب بذلك تجاه زوجته لتحقيق حياة كريمة لها في حدود قدرته المالية الا انه مع مرور الزمن و تطور المجتمعات و اختلاطها وجدت المراة نفسها خاصة العربية في مكانة دونية اذ ان الصبغة الذكورية لهذه المجتمعات حجبت عنها حقوقها و خاصة المالية منها و كانت البلاد التونسية من بين تلك الدول الا انه بحصول البلاد على استقلالها في 20 مارس 1956 بدا النظام السياسي في تكوين الدولة الحديثة و تطويرها و تحضير النظم القانونية و المؤسسات الضرورية لذلك و من اهم تلك القوانين التي شكلت ثورة في ذلك العصر هي مجلة الاحوال الشخصية الصادرة خلال سنة 1957 اي بعد سنة واحدة فقط من الاستقلال فتمكّن المشرّع التونسي منإحداث نقلة نوعية على مستوى القانون العائلي لتحقيق التوازن داخل الأسرة و تمكين المرأة من حقوقها و حمايتها الحماية القانونية اللازمةفي جميع المراحل اثناء قيام العلاقة الزوجية و بعد انفصامها إلاّ أنّه و رغم ما تميّزت به المجلة المذكورة من حداثة و ريادة فقد تضمّنت جملة من النقائص اهم حق المرأة في محل الزوجية الذي تكون في اغلب الاحيان و مجملها هي التي دفعت الزوج الى امتلاكه دون التنصيص على حقها في مشاركتها له في ذلك و امام وجود العديد من المشاكل و تفاقمها و مسايرة للنظم العالمية المتقدمة حاول المشرّع و من خلال القانون عــدد 91 لسنة 1998 المؤرّخ في 09 نوفمبر 1998 و المتعلّق بالإشتراك في الأملاك بين الزوجين من محاولة تجاوز الخلل المذكور و تحقيق التوازن المالي داخل الأسرة من خلال تمكينها من الملكية المشتركة للمكتسبات .
الا ان القانون المذكور يطرح العديد من التساؤلات و الاشكاليات في علاقة بالسجل العقاري باعتبار و ان النظام العقاري التونسي مبني على الاشهار و هو ما اسست له مجلة الحقوق العينية الصادرة بتاريخ 12 فيفري 1965 و كذلك لما له بمساس من حق الملكية الذي حماه الدستور و القانون فالفصل 17 من مجلة الحقوق العينية نص على ان " الملكية هو الحق الذي يخول صاحب الشيء وحده استعماله و استغلاله و التفويت فيه " و نضمت بالفصل 22 طرق اكتسابها " تكتسب الملكية بالعقد و الميراث و التقادم و الالتصاق و بمفعول القانون.." فهل ان النظام المالي للزواج طبق ما تضمنه القانون عدد 91 لسنة 1998 يتماشى مع الاشهار بالسجل العقاري في علاقة بحق الملكية ( اكتسابا و فقدانا ) ؟
ان البت في هذه المسالة يستوجب تحديد المكتسبات المعنية بالنظام المالي المذكور طبق قانون 1998 ( في الجزء الاول ) و علاقته بالإشهار في السجل العقاري و ما يطرحه من اشكاليات تطبيقية ( في الجزء الثاني )

الجزء الاول : في خــصوص تحديد المكتسبات المعنية بالنظام المالي المنصوص عليه بالقانون عدد 91 لسنة 1998 :
ان مؤسسة الزواج من اهم المؤسسات القانونية التي تنتج العديد من الاثار القانونية منذ بدايتها و الذي يتم تحديد نظامها المالي حسب اختيار الطرفين اذ نص الفصل الاول من القانون المذكور على ما يلي " نظام الاشتراك في الاملاك هو نظام اختياري يجوز للزوجين اختياره عنه ابرام عقد الزواج او بتاريخ لاحق و هو يهدف الى جعل عقار او جملة من العقارات ملكا مشتركا بين الزوجين متى كانت من متعلقات العائلة ." كما تضمن الفصل الثاني منه انه " اذا صرح الزوجان بانهما يختاران نظام الاشتراك في الاملاك فانهما يخضعان الى احكام هذا القانون الا انه لهما الاتفاق على توسيع نطاق الاشتراك بشرط التنصيص على ذلك صراحة بالعقد "
و حيث ان و نظرا للأهمية الكبرى التي تكتسيها مؤسسة الزواج فان هذا القانون تميز بالمرونة في التعامل مع الطرفين المتعاقدين و تحديدا في خصوص تاريخ تفعيل الاشتراك في الاملاك و هو ماي تطلب النظر في النقاط التالية :
- تحديد الوثيقة المتضمنة للتنصيص على النظام المالي المختار
- تحديد الاملاك المشمولة بنظام الاشتراك في الاملاك
- شرط الاشهار للاشتراك في الاملاك بالرسم العقاري
1) الوثيقة المتضمّنة للتّنصيص على الإشتراك:
حيث نظم الفصل الاول من قانون الاشتراك في الاملاك بين الزوجين لسنة 1998 مسالة الاشتراك في الاملاك مؤدا على ان " نظام الاشتراك في الاملاك هو نظام اختياري يجوز للزوجين اختياره عند ابرام عقد الزواج او بتاريخ لاحق و هويهدف الى جعل عقار او جملة من العقارات ملكا مشتركا بين الزوجين متى كانت من متعلقات العائلة "
و حيث طالما أن النّظام القانوني للاشتراك في الاملاك بين الزوجين هو نظام إختياري و ليس الزامي فالزّوجين المتعاقدين اما اثناء ابرام عقد الزواج أو بعد إبرامهما للعقد المذكور
حيث يمكن للزوجين تحديد النّظام المالي للزواج اللّذين اختاراه إمّا الإشتراك في الأملاك أو الفصل فيهافي اطار عقد الزّواج اذ انه يتم التنصيص وجوبا على نظام الاشتراك صلب العقد سواءا تم ابرامه بواسطة عدلي اشهاد او من قبل ضابط الحالة المدنية
و حيث و بخصوص الزوجين اللذينخيرا اعتماد نظام الفصل في الاملاك اثناء ابرام عقد الزواج او بخصوص المتزوجين قبل صدور هذا القانون فانه يمكن اعتماد نظام الاشتراك في الاملاك في اطار حجة عادلة مستقلة تخضع لمصادقة رئيس المحكمة الابتدائية مرجع النظر الترابي
و قد مكن القانون المذكور الزوجين من التوسع في الاملاك المشمولة بالاشتراك ( المكتسبة بموجب الارث و الهبة و الوصية ) و بتحديد تاريخ تفعيل ذلك الاشتراك و ذلك بموجب حجة عادلة تجسيدا لارادة الطرفين دون الحاجة الى مصادقة لاحقة او اذن قضائي سابق
2) الأملاك المشمولة بنظام الإشتراك في الأملاك:
حيث نص الفصل 10 من القانون المذكور على انه " تعتبر مشتركة بين الزوجين
و بالتاليفأنّ العقّارات المشمولة بهذا النّظام (أي الإشتراك) هي العقارات المكتسبة بعد الزّواج أو بعد إبرام عقد الإشتراك على أن لا تكون متأتيّة من قبل أحد الزّوجين من إرث أو هبة أو وصيّة مع ترك الإمكانية للزّوجين على الإتّفاق على شمولية نظام الإشتراك لجميع ما يمكن اكتسابه من طرف الزّوجين بأيّ مصدر كان و لو كان قبل الزّواج.
كما أنّ الفصل 11 من القانون المذكور عرّف العقارات التي يشملها خصوصا نظام الإشتراك بكونها تلك التي تخصص لاستعمال العائلة أو لمصلحتها سواءا كان الاستعمال مستمرّا أو موسميّا أو عرضيّا بمعنى أنّ جميع العقّارات المكتسبة بعد الزّواج و التي تكتسي صبغة سكنية هي المعنية وجوبا بنظام الإشتراك في الأملاك الا انه و بخصوص هذا الفصل بالذات فانه طرحت العديد من الاشكاليات التطبيقية بخصوص تعريف العقارات و مدى انتمائها الى الاصناف المشمولة بهذا القانون و تحديدا مسالة العقارات الفلاحية التي تتوفر فيها شروط الفصل 11 المذكور بمعنى انه العقار المخصص لاستعمال العائلة الا انه يكتسي صبغة فلاحية حسب تنصيصات الرسم العقاري و في هذا الاطار فان ادارة الملكية العقارية تطلب من المتعامل معها و طالب الترسيم تغيير صبغة العقار لامكانية اشهار النظام بالرسم العاري و الذي يتعذر في الغالب على طالب الترسيم الاستجابة لذلك باعتبار وجود العديد من العقارات و التي تتمثل في الواقع في احياء سكنية في حين ان الرسم العقاري موضوعها لا يزال ذا صبغة فلاحية حسب الرسم العقاري المتعلق به
و حيث انه بالتمعن في احكام كل من الفصلين 10 و 11 من القانون المذكور تتجلى صعوبات تطبيقية هامة خاصة امام التضارب بين تنصيصات الفصل 10 و ما تضمنه من استثناءات لتطبيق نظام الاشتراك في الاملاك بين الزوجين " من خلال استثناء العقارات المكتسبة قبل الزواج او المنجرة لاحد الزوجين من الارث او الهبة او الوصية " و بين ما تضمنته عبارات الفصل 11 من توسع و شمولية بالحديث عن " العقارات المخصصة لاستعمال العائلة او لمصلحتها "
3) ضرورة إشهار الإشتراك في الأملاك بالرّسم العقاري:
و حيث نضم الفصلين 14 و 15 من القانون عدد 91 لسنة 1998 المؤرخ في 09 نوفمبر 1998 المتعلق بنظام الاشتراك في الاملاك بين الزوجين مسالة الاشهار لنظام الاشتراك بالسجل العقاري
و حيث اقتضى الفصل 14 من القانون المذكور على انه " اذا اختار الزوجان نظام الاشتراك في الاملاك فعلى ضابط الحالة المدنية ان ينص على ذلك بدفاتره و بجميع المضامين و النسخ المستخرجة منها
و اذا تضمن اتفاق الزوجين شرطا مخالفا لما ورد به هذا القانونفعلى ضابط الحالة المدنية التنصيص على مجمل ذلك
و تسليط العقوبة الواردة بالفصل التاسع من هذا القانون على ضابط الحالة المدنية الذي لا يقوم بالتنصيصات المذكورة بقطع النظر عن تسليط العقوبات الاشد الواردة بقوانين اخرى "
و نص الفصل 15 من نفس القانون " على كل من اكتسب حقا عينيا على عقار ، و بعد اتمام الموجبات القانونية ، ان يدلي ، صحبة ترسيم حقه العيني او تسجيله ، بمضمون من دفاتر الحالة المدنية يخصه ، و ينص حافظ الملكية العقارية بدفاتره و بالشهائد التي يسلمها على كون المعني بالامر اختار نظام الاشتراك في الاملاك او لم يختره
و اذا جاء بالعقد ان الزوجين او من حرر العقد لفائدته قررا تخصيص ذلك العقار لسكنى العائلة او ااستعمالها ، فعلى حافظ الملكية العقارية التنصيص على ذلك بدفاتره و بشهائد الملكية التي يسلمها لطالبيها ....."
و حيث انه و بالرجوع الى الفصلين المذكورين يتضح ان الاشهار من المسائل الاولية الواجب القيام بها من قبل الزوجين المتعاقدين حماية لهما و لجميع المتعاملين مع الرسوم العقارية للتمكن من التعرف على الاطراف المعنية بالامضاء على اي تصرف قانوني يذكر سواءا كان بيع او رهن او غيره من التصرفات القانونية الماسة بحق الملكية
و بالتالي فاناشتراط المشرّع التّنصيص على نظام الإشتراكفي الاملاك بين الزوجين صلب الرسم العقاري مهم لسببين إثنين هما:
- حماية الزّوجين و مصالحهماباعتبار ان القرين لا يمكنه التصرف في العقار المشمول بنظام الاشتراك دون الرجوع للطرف الاخر
- حماية المتعاملين مع الرسم العقاري.
و حيث يتم عادة الادلاء بمضمون ولادة دون التنصيص على حدود نظام الاشتراك المنصوص عليه تاريخا و موضوعا مما يستوجب المطالبة باصل وثيقة الاشتراك ( اما عقد الزواج او الحجة اللاحقة )
4) إدارة المشترك و التّصرّف فيه:
تضمّن القانون التّنصيص على عدم التفويت في المشترك و لا إنشاء حقوق عينية عليه (رهن، ارتفاق) و لا كراؤه لمدّة تفوقالثلاث سنوات و لا التبرّع به أو بشيء منه إلاّ برضا كلا الزّوجين حتّى لو كان ذلك في حدود أجراء من العقار أمّا بخصوص الزّوج المالك بالتبعيّة فلا يجوز له التّصرّف البتة في العقار إلاّ بضمان و مصادقة المالك الأصليّ للعقّار.
في صورة استبداد أحد الزّوجين بالتّصرّف في العقّار دون الرجوع إلى القرين سواء في كامل العقّار أو جزء منه بأيّ طريقة كانت فإنّ الطرف الآخر له الحقّ في طلب تسمية مصفي على المشترك لادارته و يكون ذلك بإذن على عريضة يقدّم إلى المحكمة و يمكن أن تنتهي التصفية إمّا بالقسمة الرضائية للعقّار أو بالقسمة القضائية (قضية قسمة) بالإضافة إلى ذلك فإنّ أحد الطرفين المتضرّر من استبداد الآخر في التّصرّف في كامل العقّار له الحقّ في مطالبة بالتّفويض عن ذلك قضائيّا.
أمّا بخصوص إدارة الملكية العقارية و العقود المقدّمة لها بغاية الترسيم فالإدارة لا تتولّى ترسيم إلاّ العقود المبرمة من مالك العقار الأصلي و بمصادقة شريكه في الملك بموجب نظام الإشتراك في الملكية سواء كانت العقود مبرمة بخصوص كامل العقّار أو جزء منه فقط باعتبار و أنّه لا يتمّ تحديد منابات كلّ واحد من الزوجين بالعقّار المشترك و بالتالي فإنّ كلّ التّعاملات لا ترسم بالرّسم العقّاري إلاّ بتصادق الطّرفين.
5) إنتهاءالإشتراك:
ينتهي الإشتراك إمّا بوفاة أحد الزّوجين أو بالطّلاق أو بفقدان أحدهما أو بتفريق أملاكهما قضائيا أو بالاتّفاق و طبق ما ورد الفصول من 18 إلى 23 من القانون عــدد 94 لسنة 1998.
• الخروج من حالة الشيوع برضاء الطرفين:
و يكون ذلك من خلال عمليتين إثنين:
الأولى: الرّجوع في نظام الإشتراك في الأملاك من خلال تحرير حجّة عادلة بواسطة عدليّ إشهاد خاضعة لمصادقة القاضي عليها بشرط أن لا تكون العمليّة قد تمّت قبل أجل العامين من تاريخ إبرام عقد الزّواج و يصبح بذلك كامل العقار ملكا للمالك الأصليّ و يجوز له التّصرّف فيه دون تدخّل القرين (سواء كان الزّوج أو الزّوجة).
الثانية: إبرام كتب قسمة رضائية
و القسمة الرضائية حسب مجلّة الحقوق العينية لا تكون إلاّ بحجّة عادلة مبرمة بواسطة عدلي إشهاد سواء كان ذلك أثناء قيام العلاقة الزوجية أو بعد انفصامها بالطلاق.
و تجدر الاشارة الى انه في غالب الاحيان و على مستوى التطبيق هو الادلاء بحجة في الرجوع في قانون الاشتراك في الاملاك
• الخروج من حالة الشيوع قضائيّا :
حيث أنّه لأحد الزوجين الحقّ بالقانون في القيام بقضية مدنيّة في قسمة المشترك و يمكن أن تكون أثناء قيام العلاقة الزوجية أو بعد انفصامها بالطلاق أو بالوفاة لأحد الزّوجين.
ففي خصوص حالة الطلاق: فإنّ حكم القسمة يكون بين طرفي عقد الزّواج (الزوجين) و يكون مناب كلّ واحد من الزوجين نصف العقار إن كان قابلا للقسمة و نصف قيمة العقّار إن كان غير قابل للقسمة و تمّ تصفيقه بالبيــع.
و حيث تجدر الاشارة الى التنصيص على حكم الطلاق بالسجل العقاري لا تتم من خلاله تصفية
أمّا في خصوص حالة الوفاة: أيّ وفاة أحد الزّوجين فإنّ الباقي على قيد الحياة يتحصّل على النّصف من العقّار منابه يضاف لذلك منابه الشرعيّ في إرث قرينه ليشمل بذلك حكم القسمة القرين الباقي على قيد الحياة و ورثة القرين المتوفي بمن فيهم القرين الحيّ بمعنى أنّ نظام الإشتراك في الأملاك لا يحرم القرين الباقي على قيد الحياة من الحصول على منابه من ميراث زوجه المتوفّى زيادة على نصف العقار.
الجزء الثاني :الإشكاليات التطبيقية على مستوى السجل العقاري:
حيث يطرح هذا القانون العديد من الإشكاليات على مستوى التطبيق أهمّهما:
- عدم التّنصيص على النّظام المالي للزوّاج في مضمون ولادة الزوجيّن.
- رخصة الوالي.
- اختلاف جنسية الزوجين.

1) عدم التّنصيص على النّظام المالي للزّواج في مضمون ولادة الزوجين:
حيث إنّ من بين الوثائق التي تقع المطالبة بها عند تقديم مطلب ترسيم حقّ ملكية من قبل إدارة الملكية العقارية هو مضمون ولادة طالب الترسيم للتثبت من النظام المالي للزواج إلاّ أنّه في بعض الأحيان فإنّ مضامين الولادة التي يتمّ تقديمها لا تتضمّن التنصيص على النظام المالي للزواج إذ تجد فقط بخانة الملاحظات أنّ " فلان متزوّج من فلانة " فقط دون التّنصيص على أيّ معطى آخر و في هذه الحالة تتمّ مطالبة طالب الترسيم بالإدلاء بمضمون ولادة محيّن إلاّ أنّه إذا تبيّن أنّ طالب الترسيم لم يحدّد النظام المالي للزواج فإنّ الإدارة ارتآت اعتماد نظام الفصل في الأملاك باعتباره النظام الأصليّ وهي مسألة مردود عليها قانونا ذلك أن قانون الإشتراك في الأملاك من القوانين الخاصّة و من الواجب تسبيقها على القانون العام
2) اختلاف جنسية الزوجين و رخصة الوالي :
ان الزواج المختلط في القانون التونسي يطرح العديد من الاشكاليات على المستوى العقاري باعتبار و ان نظام الاشتراك في الاملاك هو حد من حق الملكية و حرية التصرف فيها لتمتع القرين بسلطة على العقار لذلك فالسؤال المطروح هل ان رخصة الوالي المستوجبة الحصول عليها بالنسبة للاجانب واجبة ام لا ؟
الاجابة عن هذا السؤال تتطلب التمييز بين ترسيم نظام الاشتراك في الاملاك و بين حالة التصفية
ففي الحالة الاولى : عدم اشتراط رخصة الوالي باعتبار و ان الحق المترتب على نظام الاشتراك في الاملاك للقرين ليس حق ملكية كاملة بمعنى مقتضيات الفصل 17 من مجلة الحقوق العينية بقدر ما هو حد من ملكية المالك الاصلي في التصرف في العقار ( ملكية بالتبعية )
اما بخصوص الحالة الثانية : حالة التصفية للمشترك باي طريقة كانت فان رخصة الوالي تصبح ضرورية باعتبار و انه في هذه الحالة تنتقل الملكية الفعلية للشريك المتزوج بموجب نظام الاشتراك في الملكية و ذلك تفعيلا لمقتضيات القانون المنظم لذلك
ذلك ان الشريك سيصبح مالكا فعليا للعقار و بالتالي له حق التصرف المطلق و الحر فيه و باي طريقة كانت لذا فان الترخيص للشريك الاجنبي يصبح من الاجراءات الاساسية الواجب احترامها و اشتراط توفرها

26/07/2024

Notre cabinet reprend le travail la semaine prochaine,
Pour prise de rendez-vous prière d'appeler le numéro 54 792 662 .

09/03/2024

28/02/2024

عدم تعريف طرفي العقد بإمضاءيهما لا يعد عائقا أمام القيام بإجراءات التسجيل.

22/02/2024

23/01/2024

اختصاص المحكمة العقارية في مادة التحيين

اعداد : منية الماكني

متفقد مركزي بالديوان الوطني للملكية العقارية

مقدمة​

امام وعي المشروع التونسي بالصعوبات التي تعيق نظام الشهر العيني من تحقيق الجدوى المرجوة منه كان سعيه متواصلا بهدف تذليل الصعوبات والرواسب العالقة.

وهذا ما تجلى من خلال الإصلاحات والتعديلات التي أدخلها على النظام العقاري التونسي وهو ما يعد ثورة حقيقية ضمانا لإستمرار الملكية العقارية وحماية الحق العيني وأمام إستفعال ظاهرة الرسوم المجمدة و الذي أساسه اعتماد المفعول الإحتجاجي للترسيم عوض مبدأ المفعول المنشئ و هو ما شكل خطورة تمتد إلى المساس بجوهر نظام الإشهار العقاري المعتمد في تونس حيث تقلص الذور الاقتصادي و الاجتماعي للعقار في ظل تراكم الرسوم المجمدة و هو ما أدى إلى فقدان الثقة في العقار كوسيلة ائتمان و ضمان.

ولمقاومة هذه الظاهرة تدخل المشروع عديد المرات بغاية القطع مع الأسباب التي أدت إلى استفحالها و لعل مرسوم عدد 04 لسنة 1964 المؤرخ في 21 فيفري 1964 كرس في الفصل 16 تولى المحكمة العقارية النظر في حالة الرسوم العقارية و إجراء التطهيرات اللازمة للشوائب المتعلقة بها .كذلك إعادة الاعتبار لمبدأ المفعول المنشئ للترسيم بمقتضى القانون عدد 46 لسنة 1992 المؤرخ في 04 ماي 1992 و ذلك قصد إزالة القيود التي كبلت الرسم العقاري و إصدار القانون عدد 39 لسنة 1992 المؤرخ في 27 أفريل 1992 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية و تحصيلها من الجمود الذي أنشأ اللجان الجهوية للتحيين و مكن المحكمة العقارية من ممارسة الرقابة على قراراتها بٍإقرار وسيلة الطعن أمامها طبقا للفصل 13 من القانون المذكور .

وتبين بعد تقييم النتائج أن جميع تلك الإجراءات غير كافية فتدخل المشروع بموجب القانون عدد 34 لسنة 2001 الصادرة في 10 أفريل 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية حيث أحدث المشروع ثورة حقيقية في عملية التحيين نحو خيار التحيين الدائم و تخلي عن التحيين الظرفي فأحدث بذلك مؤسستين هامتين صلب المحكمة العقارية هما دائرة الرسوم المجمدة و قاضي السجل العقاري عهدت إليهما هذه المهمة الشاقة و تتعهد هذين المؤسستين بالنظر في مطالب التحيين.

والأحكام الصادرة عنهما هي أحكام صادرة بالتحيين تطبيقا لمقتضيات الفصلين الثاني والثالث من نفس القانون وحكم التحيين هو الحكم الذي يكون مسلطا على رسم عقاري غير خاضع للمفعول المنشئ للترسيم ففيما يتمثل اختصاص المحكمة العقارية في مادة التحيين ? سوف نتناول الموضوع في مبحثين.

المبحث الأول: الاختصاص الشامل للمحكمة العقارية.

المبحث الثاني: الاختصاص الحصري للمحكمة العقارية.

المبحث الأول: الاختصاص الشامل للمحكمة العقارية.

عهد المشرع إلى المحكمة العقارية تحيين الرسوم العقارية بصفة مطلقة و ذلك طبقا لأحكام القانون عدد 34 لسنة 2001 المؤرخ في 10 أفريل 2001 المنقح بالقانون عدد 67 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 و تنظر المحكمة العقارية بهيئتها المحدثين بمقتضى هذا القانون و هما دائرة السوم المجمدة أو قاضي السجل العقاري كل في حدود إختصاصه في مطالب التحيين و قد أسند المشرع إختصاص أصليا و موسعا لدائرة الرسوم المجمدة للنظر في مختلف المطالب من خلال منطوق الفصل 05 الذي ضبط مرجع النظر الحكمي للمحكمة العقارية في مادة التحيين بصفة عامة و شاملة و أبقى المشرع صلب الفصل 06 على الإختصاص المبدئي للمحكمة العقارية (االجزء الأول ) كما منحها أيضا إختصاص حكمي إستثنائيا (الجزء الثاني).

أ-الإختصاص المبدئي

أسند الفصل 06 قانون التحيين إختصاصا موسعا لدائرة الرسوم المجمدة عند النظر في مطالب التحيين و ذلك في إطار الفصل 05 الذي ضبط مرجع النظر الحكمي للمحكمة العقارية هذا الإختصاص شاملا و عاما بالمشرع أقره ولاية عامة لدائرة الرسوم المجمدة . و هو يشمل جميع العمليات التي يمكن طلبها من المتعاملين على السجل العقاري .

أبقى المشرع من خلال الفصل 06 على الإختصاص التقليدي أو المبدئي في مادة التحيين إذ تصدر المحكمة أحكامها في المطالب التي تشمل جميع العمليات التي يمكن القيام بها من طرف المتعاملين على العقار للحصول على مختلف الترسيمات المتعلقة به.

كما ضبط الفصل 05 صلاحيات هامة للمحكمة العقارية لغاية التحيين وتجاوز الصعوبات وإجراء التخليصات اللازمة لذلك حيث تنظر في الحالة القانونية والمادية للعقارات المسجلة وكافة الصعوبات الناشئة عن عدم إتمام الإجراءات القانونية المطلوبة لدى إدارة الملكية العقارية. إذا أن الموضوع مطالب التحيين تهدف إلى تجاوز تلك الصعوبات و تسهيل ترسيم العمليات العقارية . و تأذن بالتنصيص على جميع الإصلاحات و التعديلات بالرسوم العقارية .و تقرر دائرة الرسوم المجمدة قبول الطلبات أو رفضها كلا أو بعضا (الفصل 22) إذا أنها غير ملزمة بقبولا طلبات كليا بل يمكن رفض البعض منها . و تصدر أحكاما بقبول الطلبات و الإستجابة لها و تؤدي إلى تقرير حقوق لفائدة المحكوم له له و دعم مركزه القانوني و التالي أحكاما تقضي بتحيين السوم العقارية. وأحكاما بالرفض أو أحكاما تقبل بعض الطلبات وترفض البعض الأخر وهو حكم ذو فرعين فرع إيجابي يقضي بالترسيم وفرع سلبي يقضي بالرفض. وأجاز المشرع وسائل يمكن اللجوء إليها كالبحث والإشهار والاختبار للوقوف على الحالتين الإستحقاقية والمادية للرسم العقاري.

ب- الإختصاص الإستثنائي :

نص المشرع صلب الفقرة الثانية من الفصل 06 من قانون التحيين على عدة إختصاصات لفائدة دائرة الرسوم المجمدة لا تنظر فيها بصفة مبدئية على غرار الطلبات الواردة بالفقرة الأولى من الفصل المذكور ذلك أن أغلب هذه الطلبات تعود إلى إختصاص المحاكم الإستحقاقية و هو ما يثير إشكالات عديدة حول تداخل الإختصاص بين المحاكم .

الفقرة الثانية من الفصل 06 جاءت لتحديد طلبات معينة لا يمكن التوسع فيها و ذلك رغبة من المشرع إلى جعل إختصاص المحكمة العقارية عاما و شاملا لجميع الطلبات الت تدخل في مادة تحيين الرسوم المجمدة ذلك أن تلك الطلبات تمثل من الناحية العملية عائقا أساسا يحول دون إجراء التخليطات المطلوبة للرسم العقاري و لعل من أهم هذه الطلبات طلبات التخصيص الرامية إمتياز الطالب المرسم على الشياع بقطعة أو قطع يتم إفرادها برسوم مفرزة بعد إستخراجها من الرسم الأصلي و ذلك تذليلا للصعوبات الفنية الناتجة عن رغبة الشريك في الملك الخروج من حالة الشيوع الصوري خاصة إذا تعلق الأمر بالعقارات المبنية و المفرزة واقعيا أو العقارات التي لم يتم إنهاء تقسيمها لاخلالات شكلية أو إدارية و تم ترسيم الصكوك موضوعها على الشياع بالرسم العقاري .

أما من حيث إمكانية بروز إحتمالات تنازع إختصاص بين المحكمة العقارية متمثلة في دائرة الرسوم المجمدة و محاكم الحق العام فإن إختصاص محاكم الحق العام يبقى هو الأصل و إن إختصاص المحكمة العقارية هو إختصاص حصري و محدد و إستثنائي .

إن هذه الطلبات لا تنظر فيها دارة الرسوم المجمدة ٍلا بصفة ٍإستثنائية عرضية و ليس بصفة أصلية أو إقصائية مما يبقي على الإختصاصات مما يبقي على الاختصاص المبدئي لمحاكم الحق العام في هذا المجال ( التخصيص –عقود- المغارسة).

وهو ما يبين فلسفة المشروع في مادة التحيين وهي الملائمة بين الوضعية المادية والاستحقاقي للرسم العقاري وقد إعتمد المشرع نفس المنطق بخصوص إختصاص دائرة الرسوم المجمدة في طلبات حل الاحباس بتقييد اختصاصها بجملة من الشروط قبل التعهد بهذه الطلبات ذلك أن الإختصاص الإقصائي في هذه الحالة يكون للمحكمة الإبتدائية الكائن بدائرتها العقار. وأن دور المحكمة العقارية هو تذليل الصعوبات أمام إدراج فرارات حل الأحباس بالرسم العقاري كلما كان ذلك ضروريا وحتميا لتحين الرسم وأن إختصاص المحكمة الإبتدائية اقصائي في دعاوي حل الأحباس بعد حل اللجان الجهوية لتصفية الأحباس الخاصة والمشتركة وبناء على ما تقدم نستنتج أن دائرة الرسوم المجمده تنظر بصفة استثنائية في هذه الطلبات وذلك كلما كان الأمر ضروريا لإتمام عملية تحيين رسم العقاري . المبحث الثاني : الإختصاص الحصري للمحكمة العقارية

بالمقارنة مع الدائرة الرسوم المجمدة يعتبر إختصاص قاضي السجل العقاري في مادة التحين محدداً ومقيداً إذ ولا بد أن نميز بين النظر المجلسي الراجع لدائرة الرسوم المجمدة والنظر الفردي الموكول لقاضي السجل العقاري الذي استحدثه قانون التحيين بموجب ألفصل الرابع (04) الفقرة 03 يكلف رئيس المحكمة العقارية بقرار أحد القضاة المقررين بها للقيام بوظائف قاضي السجل العقاري وهي تعد أحد التعديلات الجوهرية التي جاءة بها قانون 2001 فهو جهاز قضائي جديد يستمد شرعيته من القانون ويعين بقرار من رئيس المحكمة العقارية وهو ما يستدعي البحث عن مجال إختصاص قاضي السجل العقاري (أ ) وطبيعة الأحكام الصادرة عنه (ب)

أ - مجال إخت

صاص قاضي السجل العقاري :

يتمتع قاضي السجل العقاري بصلاحيات واسعة في مادة التحيين فهو هيئة غير حكمية لا تقتضي إستدعاء الأطراف ولا مبدأ المواجهة ولجلسة علنية ويتم كل عملية بمكتب القاضي فهو يقوم بدراسة المطلب بصفةٍ شاملة وقد خوله القانون ( ألفصل 17 من قانون 2001 ) إستادعا أي طرف له علاقة بالمطلب وتعين خبير ، وقد حدد الفصل السابع صلاحياته ومهامه التي وردت على سبيل الحصر وفي إطار الصور المذكورة من طرف المشرع في اختصاصه يهم الحالات التي يكون فيها المطلب يرمي إلى تجاوز الصعوبات التي لا تمس بأصل حق الملكية و تحول دون ترسيم الصك وتسبب الجمود للرسم العقاري وخاصةً الإخلالات الشكلية التي ليس لها تأثير على الموضوع التقاعد وهذا ما يجعل مرجع نظر قاضي السجل العقاري ضيق المجال إذ يتقيد أساسا في النظر في مسائل شكلية يتعلق في تيهيل الإجراءات المتعلقة بالوثائق و الصكوك المقدمة للترسيم فدائرة الرسوم المجمدة تختص بالنظر في الأصل في حين يختص قاضي السجل العقاري بالشكل و لعل أهم المهام التي أوكلها له المشرع تتمثل أولا في التعهد بالمطالب الرامية إلى تصحيح الوثائق المقدمة للترسيم و ذلك من خلا الفصل 07 من قانون التحيين و المتمثلة في تدارك كل سهو أو نقص أو خلل أو عدم تطابق في البيانات أو التنصيصات الواجب تضمينها بالوثائق و التصحيح يعني تدارك الإخلالات الشكلية مثل عدم التنصيص على الجنسية أو تاريخ الولادة أو عدم تطابق بين هوية الأطراف بين ماورد بالرسم العقاري و ما تم التنصيص عليه بالوثائق المقدمة للترسيم كإختلاف اللقب العائلي إذ يتعين على قاضي السجل العقاري تصحيحها أو تجاوزها إذا أنها إخلالات شكلية لا تمس بأصل حق الملكية . أما المهمة الثانية التي يتعهد بها قاضي السجل العقاري هي المطالب الرامية إلى تحرير الفرائض على ضوء الحالة الاستحقاقية للرسم العقاري. و الفريضة هي ضبط المنابات الراجعة لكل شريك في الملك على الشياع بالعقار على ضوء الحالة الاستحقاقية الراهنة للرسم العقاري و يقوم قاضي السجل العقاري بتحرير الفريضة و يمكنه الاستعانة لهذا الغرض بخبير فرضي مختص و ذلك نظرا لتشعب الحالة الاستحقاقية لبعض الرسوم العقارية التي تتطلب و تقتضي لتحديد نسبة التملك الراجعة لكل شريك في الملك و هو من أهم الأسباب لجمود عن الرسوم العقارية مواصلة أعمال الترسيم .

ب- طبيعة الحكم الصادر عن قاضي السجل العقاري .

أوكل المشرع لقاضي السجل العقاري إختصاص إستثنائي غير معهود بالجهاز القضائي عموما إذ يتدخل قاضي السجل العقاري في النزاع بصورة إيجابية إذا لا يلتزم لمبدأ حياد القاضي فله أن يثير جميع الإشكالات والدفوعات التي لم يثرها الأطراف و التي من شأنها تحيين الرسم العقاري و ترفع الجمود عنه .

فدوره مساعدة المتقاضين على تجاوز أسباب رفض ترسيم الصكوك بالرسم العقاري و يصدر القاضي السجل العقاري أحكاما تحضيرية ثم أحكاما تقضي بالترسيم في حدود إختصاصه و على عكس دائرة الرسوم المجمدة لم يمكن المشرع لهذا الهيكل القضائي أن يصدر أحكاما بالرفض . حيث لم يمنح قانون 2001 لقاضي السجل العقاري سوى إصدار

أحكام تقضي بالترسيم لفائدة الطلب أو التخلي عن النظر فيه لعدم الإختصاص أو أسباب المنع الواردة صلب الفصل (16) و إحالة الملف على دائرة الرسوم المجمدة المشرع منح هذه الدائرة مشمولات عامة في حين منح مشمولات خاصة لقاضي السجل العقاري . و لعل المشرع أراد بذلك النجاعة على عمل المحكمة العقارية في مجال التحيين .

و يعتبر الحكم القاضي بالترسيم و الصادر عن قاضي السجل العقاري من الأحكام الإيجابية بما أنه صدر بالإستجابة للطلبات و يؤدي إلى إقرار حقوق لفائدة المستفيد من الحكم .

خاتمة​

يمكن القول أن تعهد المحكمة العقارية بهيئتها بمطالب التحيين و إبتداء من تاريخ التنصيص على ذلك بالرسم العقاري تتخلى إدارة الملكية العقارية عن مباشرة أي عملية عقارية يتعلق بالرسم موضوع مطلب التحيين (الفصل 13 من قانون 2001) و تمتنع عن ترسيم أي صك تعلق به مطلب التحيين حتى يتم البت فيه أو أن تأذن المحكمة في مباشرة العملية المطلوبة إذا تبيين لدى المحكمة في عدم إرتباط الصك بمطلب التحيين المعني . و لإدخال مزيد من النجاعة مكن المشرع الطعن في حكم التحيين بالإستئناف بمقتضى القانون عدد 67 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 و ضبط شروطه دون أن يكون قابلا للطعن بالتعقيب مثلما الشأن لحكم التسجيل و ذلك بعد فشل الية الطعن بإعادة النظر في تحقيق الجدوى و الإستئناف لدى الفرع الأصلي للمحكمة العقارية بالعاصمة بواسطة محام . و يتم التنصيص بالرسم العقاري على قابلية حكم التحيين لإستئناف و لا يمكن مباشرة أي عملية ترسيم من قبل إدارة الملكية العقارية إلا بعد الإدلاء بما يفيد عدم إستئناف حكم التحيين أو بحكم إستثنائي في الغرض و هو ما يستدعي تقييم النتائج و البحث عن جدوى الطعن الجديد و مدى تحقيق أهدافه .

17/01/2024

طالما أن المشرع ترك أمر إثبات جريمة استهلاك المادة المخدرة خاضعا لمطلق وجدان القاضي و لم يخصها بوسيلة إثبات معينة فإنها تثبت بجميع وسائل الإثبات مثلها مثل بقية الجرائم الأخرى و يكون بذلك رفض الخضوع للتحاليل السمية قرينة على ثبوت الإدانة.