06/07/2024
# # 📌“ทรัพย์อิงสิทธิ” คืออะไร⁉️ รู้ไว้ก่อนจะวิจารณ์ หรือจะขำ 😅>>> “ขายชาติ” หรือ “ทางออก” # # มันต่างและดีกว่า “จดทะเบียนเช่า 30 ปี อย่างไร⁉️
🚩ENG: What is “Right Over Leasehold Asset”, 30-Year Title Deed Substitution for “Foreigner’s Thailand Property Possession” legally, How is it better and more secure than “30-Year Lease Contract”?
💢ข่าวอาทิตย์นี้ ที่ตอนแรก หลายคนนึกว่าเป็นข่าวสภาโจ๊ก‼️ ท่านรัฐมนตรีฯ ยอมรับในสภากันแบบแมนๆ ว่า ท่านเองก็ยังไม่ค่อยเข้าใจที่ท่านนายกฯ มอบหมายให้ศึกษา “ทรัพย์อิงสิทธิ 99 ปี” มันคืออะไร⁉️ ต่างกับ “การทำสัญญาเช่าระยะยาว” อย่างไร? หลายคนก็ขำ คนระดับรัฐมนตรีตอบแบบนี้ ก็ได้เหรอ? พลันหลายคนหิวแสง ทั้งทะแนะ ทั้งทนายที่อ้างตนเป็นกูรู ก็พยายามหาแสงเข้าตัว ด้วยการพยายามแย่งกันอธิบาย แต่ผลที่ได้ “น่าสลด” กว่าเดิม + ชักขำไม่ออก😅 >>> ตรงที่ “อ้าวววว...เฮ้ย สรุปว่า ไม่มีใครรู้ว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” มัน คืออะไร??? นี่หว่า‼️” บางคนก็บอกว่า “ไม่ต่างกัน แค่ค่าจดทะเบียนแพงกว่า” ทนายที่อ้างตนว่าชำนาญเฉพาะทาง ก็อธิบายแบบ “ฉันก็ไม่เคยทำ จดๆไปเถอะ สัญญาเช่า 30 ปี ไม่ต่างกันหรอก” ………….. เอาจริงเหรอครับเนี่ย‼️‼️⁉️ 😱
💖ทนายบ้านและคอนโด ในฐานะที่มีประสบการณ์ ประยุกต์ใช้งาน และจดทะเบียนจริง จึงขออนุญาตอธิบายให้ท่านสมาชิกได้เข้าใจแบบง่ายๆ ใน 2 ย่อหน้า💢 ตามความเข้าใจของคนที่ทำงานจริง แบบไม่ต้องใช้ภาษากฎหมาย ชาวบ้านก็เข้าไจได้ (ที่เหลือ เป็นรายละเอียดสรุปเพิ่มเติม ถ้าอยากรู้ ก็อ่านกันตามอัธยาศัย😇) >>> และต้องขอเรียนว่า ทนายบ้านฯ แนะนำให้ลูกความต่างชาติ จดทะเบียน “ทรัพย์อิงสิทธิ” หากไม่ได้ทำธุรกิจในประเทศไทย ทุกราย‼️🤔
V
V
#ทรัพย์อิงสิทธิ (อธิบายแบบไม่ต้องมีนิยาม เอาตามจริงเลย) คือ “เอกสารใบแทนโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิห้องชุด” ที่ออกมาเพื่อให้ต่างชาติถือครอง เรียกว่า “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” (ตามรูปในโพสนี้เลยครับ ที่โฉนดตัวจริง เป็นครุฑแดง แต่ “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” จะเป็นครุฑสีน้ำเงิน) ซึ่ง ทำหน้าที่แทนโฉนดแทบทุกประการ ทั้งการนำไปขออนุญาตก่อสร้าง เอาไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทผู้ถือ “หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” ที่เพิ่มเติมสำคัญ คือ “ต่างชาติสามารถครอบครองได้” ไม่มีข้อจำกัดเหมือนโฉนดที่ดิน หรือเอกสารกรรมสิทธิห้องชุด (ต้องมีโควตาต่างชาติ 49%) โดยที่ “โฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิห้องชุด” ที่ถูกอิงสิทธิไป จะมีสภาพเหมือนตกอยู่ใน “สูญญากาศ” ไม่สามารถทำนิติกรรม หรือก่อภาระเพิ่มเติมใดใดได้ ตลอดระยะเวลาของสิทธิที่ได้ก่อตั้งไว้ (ปัจจุบัน สูงสุด ไม่เกิน 30 ปี)
#ที่มา “ทรัพย์อิงสิทธิ” คือ “นวัตกรรมกฎหมายแบบไทยๆ” ในเมื่อ รัฐอยากได้เงินต่างชาติมาซื้อ มาลงทุนอสังหาฯ แต่เนียมกลัวโดนครหา โดยวาทกรรม ว่า “ขายชาติ” แถมถ้าจะไปแก้กฎหมายให้ต่างชาติครอบครองที่ดิน หรือเช่าได้เกิน 30 ปี ต้องไปแก้ไขกฎหมายมากมาย ทั้งกฎหมายที่ดิน กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประกาศคณะรัฐมนตรีชุดก่อนๆ ก็เกิดทางออกขึ้นมาว่า “งั้นก็ตั้งทรัพย์ ตั้งสิทธิตัวใหม่ มันซะเลย‼️😅” โดยมีกฎหมายเฉพาะของตัวเอง ไม่ไปเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิในที่ดิน หรือสิทธิการเช่า ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พร้อมทั้งทะลายข้อจำกัดต่างๆ ทั้งการห้ามต่างชาติครอบครองที่ดิน, สิทธิของการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว (ไม่สามารถตกทอดได้ ยกเว้น..ระบุในสัญญาว่า “เช่าช่วงได้”⁉️), การจดทะเบียนเช่าระยะยาวต้องเพื่อการพาณิชย์ (ใช่ครับ คุณอ่านไม่ผิด ดังนั้น ต่างชาติจะจดเช่าระยะยาวเพื่อ “อยู่อาศัย” เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน มีสิทธิใช้ดุลยพินิจปฏิเสธการจดทะเบียนของคุณได้ ในบางพื้นที่ที่ตรวจเข้ม ตอนนี้ ทะแนะและนายหน้าก็ไปกันไม่เป็นอยู่), รวมถึง การที่ต้องไปสรรหาคนไทย ทั้งคนขับรถ คนสวน มาถือหุ้น มาครอบครองแทน เป็นนอมินีต่างชาติ >>> แก้ปัญหานอมินีต่างชาติ และทริคเก่าๆ จดทะเบียนบริษัท หานอมินีคนไทย มาถือ 😇
ดังนั้น ง่ายๆนะครับ ที่ท่านนายกฯ มอบหมายให้ศึกษา “ทรัพย์อิงสิทธิ 99 ปี” เพราะ “มันไม่ต้องไปยุ่งกับกฎหมายอื่นๆ ที่พัวพัน อิรุงตุงนัง ทั้งกฎหมายที่ดิน และกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อีกมากมาย” แก้ หรือเพิ่มเติม พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ฉบับเดียว จบ ไว รู้เรื่อง++
(ยังไม่จบ เดี๋ยวมาต่อ .... to be continued 💖)
