02/10/2025
ผู้ขายฝากที่ดินขาดแล้วไม่ยอมออกจากที่ดิน ผู้ซื้อฝากจะต้องดำเนินการอย่างไรเพื่อให้ผู้ขายฝากออกจากที่ดิน
การขายฝากที่ดิน คือการที่ผู้ขายฝากจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝากไปแล้ว แต่มีกำหนดเวลาไว้ว่าให้ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้
ดังนั้นนับแต่วันที่จดทะเบียนขายฝากกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากแล้วทันที่ที่จดทะเบียนขายฝากกัน และหากผู้ขายฝากไม่ได้นำเงินมาจ่ายหรือไม่ได้จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิเด็ดขาดไปในที่ดินที่ขายฝาก
เมื่อผู้ขายฝากไม่ได้นำเงินมาไถ่ถอนภายในกำหนด ผู้ขายฝากย่อมไม่มีสิทธิ์ใดๆในที่ดินดังกล่าวแล้วอีกต่อไป รวมถึงไม่มีสิทธิ์อาศัยในที่ดินนั้นอีกต่อไปด้วย เข้าใจง่ายๆคือเมื่อไม่ไถ่ถอนตามกำหนดก็ต้องออกจากที่ดินนั้นในทันทีครับ
ปัญหาที่เจอบ่อยๆคือ เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนแล้วไม่ไถ่ถอน และไม่ยอมออกจากที่ดิน ก็จะเกิดเป็นข้อพิพาทกันเกิดขึ้น จะนำไปสู่ปัญหาว่า ต้องออกหรือไม ถ้าไม่ออกจะดำเนินการอย่างไรต่อไปได้บ้าง และจะต้องรับผิดอย่างไรต่อกัน
ในประเด็นปัญหานี้ ทนายจะอธิบายตามแนวทางให้พอเข้าใจได้ดังนี้
1.เมื่อผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนที่ดินตามกำหนดเวลา ที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์เด็ดขาดของผู้ซื้อฝาก ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิใดๆในที่ดินนั้นอีกต่อไป ต้องออกจากที่ดินในทันที
2.เมื่อผู้ขายฝากไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินแล้ว หากผู้ขายฝากไม่ออกจากที่ดิน ย่อมเป็นการละเมิดต่อสิทธิความเป็นเจ้าของตามกฎหมายของผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากมีสิทธิฟ้องขับไล่ให้ผู้ขายฝากออกจากที่ดินได้
3.เมื่อฟ้องคดีต่อศาลแล้ว และศาลได้มีคำพิพากษาให้ออกจากที่ดิน(ส่วนใหญ่แล้วคดีประเภทนี้ผู้ซื้อฝากมักจะเป็นฝ่ายชนะคดีเสมอ เพราะหลักฐานชัด) แล้วผู้ขายฝากยังไม่ยอมออกอีก ก็สามารถบังคดีคดีโดยการจับผู้ขายฝากและบริวารออกจากที่ไปขังไว้จนกว่าจะยอมออกจากที่ดิน
จะเห็นได้ว่า ปัญหาดังกล่าวนี้ มีวีธีจัดการได้ และมีกฎหมายบังคับใช้ค่อนข้างแรงครับ (จับไปขัง) และผู้ซื้อฝากยังสามารถเรียกค่าเสียหายจากผู้ขายฝากได้อีกส่วนหนึ่งด้วยครับ
ดังนั้น จึงตอบปัญหาในคำถามนี้ได้ว่า หากผู้ขายฝากไม่ไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดเวลา ผู้ซื้อฝากสามารถฟ้องร้องให้ออกได้และบังคับให้ออกได้และเรียกค่าเสียหายได้ด้วยครับ
ขอเเนะนำผู้ซื้อฝาก:หากผู้ขายฝากไม่ยอมออกจากที่ดิน ให้ผู้ซื้อฝากเร่งดำเนินการน่ะครับ เพราะการที่ผู้ขายฝากไม่ยอมออกจากที่ดินนั้น ในทางกฎหมายแล้วถือว่าผู้ขายฝากได้โต้แย้งสิทธิและอ้างสิทธิความเป็นเจ้าของขึ้นมาใหม่ หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการฟ้องร้องอาจจะต้องเสียที่ดินไปให้แก่ผู้ขายฝากได้ เรียกว่าการแย่งการครอบครอง หรือการครองครองปรปักษ์ครับ ทนายแนะนำให้ดำเนินการฟ้องภายในเวลาดังนี้
1.ถ้าเป็นที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง เช่นที่ดินที่มีเอกสารเป็น สค1 นส.3 นส.3ก อย่างนี้ต้องฟ้องภายใน1ปี ถ้าไม่ฟ้องเสียสิทธิครอบครอง(เสียที่ดิน)
2.ถ้าเป็นที่ดินที่มีเอกสารเป็นโฉนด ให้ฟ้องภายใน10ปี ถ้าไม่ฟ้องเสียกรรมสิทธิ์ (เสียที่ดิน)
เคสนี้ทนายฟ้องขับไล่เรียกค่าเสียหาย ศาลพิพากษาให้จำเลยออกจากที่ดินและชดใช้ค่าเสียหาย ครบกำหนดจำเลยไม่ออก นำเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการจับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินครับ
จึงนำมาแบ่งปันเพื่อเป็นแนวทางสำหรับทนายผู้ทำคดี และเป็นความรู้ให้กับผู้ประกอบการรับขายฝาก และเป็นขอเตือนไปยังผู้ขายฝากครับ #กฎหมายคือเรื่องรอบตัว #ยิ่งรู้ยิ่งสงบ #สำนักงานกฎหมายMJทนายความสงขลา
