18/08/2026
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๖๘
กฎหมายใหม่ตั้งแต่วันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๖๙ ประเทศไทยมีกฎหมายช่วยจัดการปัญหาค่าส่วนกลางให้เป็นระบบมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา ๖ ซึ่งปลดล็อกและกำหนด เรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลางให้มีความชัดเจนมากขึ้น
------------------------------------------------
มาตรา ๖ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม มาตรา ๔๙ ของกฎหมายเดิม ได้ปลดล็อกเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจน
โดยบัญญัติรองรับอย่างเป็นทางการว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือน หรือตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลก็ได้”
นิติบุคคลฯ ต้องดำเนินการ
๑ ตรวจสอบข้อบังคับของหน่วยงาน
๒ ปรับแก้ไขข้อบังคับให้สอดคล้องกับกฎหมายใหม่
๓ กำหนดระยะเวลาการจัดเก็บค่าส่วนกลางให้ชัดเจน
๔ ปรับโครงสร้างการจัดเก็บให้เหมาะสมกับสภาพคล่องของสมาชิก
------------------------------------------------
ผู้จัดสรรที่ดิน (Developer) ที่ยังขายไม่ได้ เมื่อโครงการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียบร้อยแล้ว แต่ยังมีบ้านหรือที่ดินแปลงย่อยอีกหลายแปลงที่บริษัทผู้จัดสรรที่ดินยังขายไม่หมด หรือยังสร้างค้างไว้
กฎหมายฉบับใหม่ มาตรา ๕ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมมาตรา ๔๔ ทันทีที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสำเร็จ ผู้จัดสรรที่ดินหรือ Developer ต้องรับผิดชอบเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามจำนวนเงินที่ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดไว้ด้วย
นิติบุคคลฯ และคณะกรรมการฯ มีสิทธิตามกฎหมายในการออกใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลางรายเดือน ไปยังบริษัทผู้จัดสรรที่ดินหรือ Developer สำหรับที่ดินแปลงย่อยทุกแปลงที่ยังไม่ได้จำหน่ายจ่ายโอนออกไปหาก Developer เพิกเฉย ไม่ดำเนินการชำระหนี้ค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถใช้มาตรการทางกฎหมายขั้นเด็ดขาดในการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินแปลงดังกล่าว
ซึ่งจะส่งผลให้ Developer ไม่สามารถขายหรือโอนบ้านและที่ดินแปลงที่เหลือได้ หากยังไม่ดำเนินการชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้เรียบร้อย
------------------------------------------------
สมาชิกไม่จ่ายเงินชำระหนี้ค่าส่วนกลาง
ในทางกฎหมายแล้ว การปฏิเสธการชำระค่าส่วนกลางไม่ได้เพราะค่าส่วนกลาง คือ การร่วมกันตามหน้าที่ทางกฎหมายในการบำรุงรักษา บริหารจัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางร่วมกัน
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๖๘ มาตรา ๖ ให้การรับรองอำนาจนิติบุคคลฯ ในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นรายเดือน หรือตามระยะเวลาที่กำหนดในข้อบังคับไว้อย่างชัดเจนแล้ว นิติบุคคลฯ จึงมีการดำเนินมาตรการทางกฎหมาย ควบคู่ไปกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฉบับหลัก
หากพบสมาชิกค้างชำระค่าส่วนกลางรายเดือนเกินกำหนด นิติบุคคลสามารถดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายได้
๑ เรียกเก็บเบี้ยปรับ เก็บเงินเพิ่ม หรือเบี้ยปรับ ตามอัตราที่กฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลกำหนด
๒ ระงับสิทธิบางประเภทการให้บริการส่วนกลาง ซึ่งไม่กระทบต่อสิทธิในการเข้าออกที่อยู่อาศัย คือ งดสิทธิการเข้าใช้คลับเฮาส์, งดสิทธิการใช้สระว่ายน้ำ, งดแจกสติกเกอร์สำหรับเข้าออกช่องทางเข้า-ออก
๓ ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หากค้างชำระติดต่อกันเป็นเวลานานเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด นิติบุคคลสามารถส่งเรื่องไปยังสำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินมาตรการเกี่ยวกับ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
สมาชิกรายนั้นจะไม่สามารถ ซื้อขาย, โอนกรรมสิทธิ์, จำนองบ้านหรือที่ดินได้ จนกว่าจะนำเงินมาชำระหนี้ค่าส่วนกลาง พร้อมเบี้ยปรับทั้งหมดให้เรียบร้อย
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๖๘
