01/10/2021
ผู้เช่า VS ผู้ให้เช่า
คำถาม : ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า หรือขอออกก่อนครบกำหนด รวมถึงขอเงินค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าคืนได้หรือไม่ ?
ปัญหาการที่ผู้เช่าไม่ยอมอยู่จนครบสัญญาเช่าและขอเลิกสัญญาก่อนกำหนด พร้อมกับขนย้ายทรัพย์สินไปจากสถานที่เช่า รวมถึงขอเงินค่าเช่าที่ได้ชำระล่วงหน้าคืนตามกฎหมายแล้ว ในการทำสัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่ดิน เช่าบ้าน หรือเช่าหอพัก เรามักจะกำหนดระยะเวลาการเช่าและเงื่อนไขต่าง ๆ เอาไว้ เพื่อให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ยึดถือและปฏิบัติตาม
ในสัญญาเช่าระบุเงื่อนไขเอาไว้อย่างไร ผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็ต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามนั้น
ส่วนการที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด และขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเช่า จะถือเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข 2 ข้อ
1. มีข้อสัญญาระบุให้สามารถเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หรือไม่ และ
2. มีกฎหมายให้อำนาจบอกเลิกสัญญาหรือไม่
หากสัญญาเช่าบ้านไม่มีข้อความใดที่ระบุให้ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ ผู้เช่าก็ไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดโดยอาศัยข้อสัญญาได้จึงต้องมาดูกันที่ข้อกฎหมาย ว่าผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยข้อกฎหมายได้หรือไม่ เช่น บ้านเช่ามีสภาพผุพังจนไม่สามารถอยู่อาศัยได้ จำเป็นต้องทำการซ่อมแซม และผู้เช่าได้แจ้งผู้ให้เช่าทราบแล้ว แต่ผู้ให้เช่าไม่ยอมมาซ่อมแซมให้ ผู้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
แต่ถ้าผู้ให้เช่าไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา แม้ผู้เช่าจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากบ้านเช่าพร้อมกับทำหนังสือแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบ ก็ไม่ใช่การบอกเลิกสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้น เมื่อไม่เข้าเงื่อนไขทั้ง 2 ข้อนี้ และไม่ปรากฏว่าผู้ให้เช่าได้ตกลงเลิกสัญญาเช่าบ้านกับผู้เช่า ผู้เช่าจึงไม่อาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านแต่เพียงฝ่ายเดียวได้ สัญญาเช่ายังคงมีผลผูกพันคู่สัญญา ผู้ให้เช่าจึงไม่ต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าแต่อย่างใด
