The Land Lawyer co.;ltd

18/03/2024

https://liff.line.me/1454988218-NjbXbq18/v2/article/wJBOG6r?utm_source=copyshare

ข่าวดี!! กรมที่ดินประกาศพื้นที่สำนักงานที่ดินอิเล็กทรอนิกส์ใน 15 จังหวัด ประชาชนสามารถจดทะเบียนนิติกรรมออ....

11/07/2021

เล่าสู่กันฟัง
วันนี้มารับกุญแจบ้าน ทะเบียนบ้าน ใบเสร็จค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า จากเจ้าของบ้าน เพื่อส่งมอบบ้านให้กับเจ้าของบ้านคนใหม่ จึงอยากเล่าสู่กันฟังให้กับนายหน้ามือใหม่ที่สนใจในการปิดการขายที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ซอยอินทามระ 15 เขตพญาไท ทะลุผ่านไปทางทีวีสีช่อง 7 สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตหรือสะพานควาย เมื่อประมาณ 2-3 ปีที่ผ่านมาผมขับรถกลับบ้านเห็นเจ้าของบ้านประกาศขายบ้านเนื้อที่ 86 ตารางวาๆละ 250,000 บาท ราคาประมาณ 22 ล้านบาท คิดในใจว่าที่ดินราคานี้คงขายยากหรือไม่น่าจะขายได้ เมื่อต้นปีนี้ผมจึงลองโทรศัพท์พูดคุยกับเจ้าของบ้านอีกครั้งทราบว่าราคาลดลงมาเหลือประมาณ 18 ล้านบาท จึงแวะเข้าไปพูดคุยทักทายกับเจ้าของบ้านพร้อมกับแนะนำตัวเองว่าเป็นบริษัทนายหน้าที่ดินมีลูกค้าสนใจจะซื้อที่ดินแปลงนี้ให้บริษัทของเราช่วยเป็นนายหน้าไหมคิดค่านายหน้า 3% พร้อมกับให้ความเห็นว่าที่ดินแปลงนี้ราคา 15-16 ล้านบาท ลูกค้าน่าจะสนใจนะครับ โดยบอกกับเจ้าของบ้านว่าค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินและบ้านหลังนี้มีค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และค่าภาษีเงินได้ ประมาณ 250,000 บาท ค่านายหน้าอีก 3 % เจ้าของบ้านจะมีต้นทุนในการขายบ้านประมาณ 700,000 บาท หลังจากพูดคุยเจ้าของบ้านเขาก็ยินดีให้ทางบริษัทช่วยเป็นนายหน้า บริษัทพาลูกค้าไปดูบ้านหลังนี้ 2 ราย มีการเจรจาต่อรองราคาหลายครั้ง สภาพบ้านอยู่อาศัยค่อนข้างเก่าทรุดโทรมน่าจะต้องรื้อถอน ผู้ซื้อทั้งสองรายเสนอราคาประมาณ 13-14 ล้านบาท เจ้าของบ้านก็ไม่ยอมขายจนในที่สุดบริษัทก็ได้โน้มน้าวเจรจาต่อรองราคาอยู่ที่ 15 ล้านบาท หากไม่ขายในราคานี้คิดว่าต้องรออีกนานนะครับ ผ่านไปประมาณเดือนเศษเจ้าของบ้านก็ตกลงยินยอมในราคา 15 ล้านบาท หลังจากหักค่าใช้จ่ายต่างๆจะมีเงินเหลือประมาณ 14 ล้านบาทเศษ โดยขอเวลาในการหาบ้านใหม่และขนย้ายสิ่งของออกประมาณ 3 เดือน วันนี้มาตรวจสภาพบ้านพร้อมรับต้นฉับทะเบียนบ้าน กุญแจบ้าน ใบเสร็จค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ส่งมอบให้กับเจ้าของบ้านคนใหม่ต่อไป
เล่าสู่กันฟังสำหรับนายหน้ามือใหม่ที่ต้องการปิดการขายบ้านหลังนี้น่าจะมีเหตุผล 2-3 ประการดังนี้ ที่ดินแปลงนี้ประกาศขายมานานหลายปียังขายไม่ได้ทำให้เจ้าของบ้านต้องลดราคาลง นายหน้าเข้ามาติดต่อในช่วงจังหวะเวลาที่เจ้าของบ้านอยากขายพอดี สร้างความน่าเชื่อถือให้กับเจ้าของบ้านโดยคำนวณค่าใช้จ่ายในโอนและค่านายหน้าเป็นต้นทุนที่เจ้าของบ้านต้องจ่าย เจ้าของบ้านน่าจะเริ่มมีปัญหาทางเงินต้องรีบขายแม้ราคาจะลดลง สวัสดีครับ

17/03/2021

อากรแสตมป์หนังสือมอบอำนาจ
ตาม พรบ.อาคารชุด 2522 มาตรา 47 เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกิน สามห้องชุดมิได้
ที่ผ่านมาการจัดประชุมใหญ่นิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง มีการลงคะแนนเลือกตั้งคณะกรรมการ ปรากฏว่าคะแนนเสียงคู่คี่สูสีกันมาก มีการทักท้วงว่าห้องชุดที่ไม่ได้มาเข้าร่วมประชุมแต่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นเข้ามาประชุมแทนมิได้ติดอากรแสตมป์ จะถือว่าการประชุมใหญ่ไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
จะเห็นได้ว่า ตามพรบ.อาคารชุดใช้ข้อความว่ามอบฉันทะ เมื่อพิจารณาตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการติดอากรแสตมป์ในหนังสือมอบอำนาจแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ การมอบฉันทะหรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นออกเสียงเทนตน ตามพรบ.อาคารชุด จึงไม่ต้องติดอากรแสตมป์

15/02/2021

มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ปี 2564 มีเงื่อนไขอย่างไรบ้าง ?
- ลดค่าธรรมเนียม จาก 2 % เหลือ 0.01% คิดจากราคาประเมิน
- ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง จาก 2 % เหลือ 0.01%
- ซื้อเงินสดหมดสิทธินะครับ
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้ ต้องจ่ายตามปกติ
- ราคาที่ดินพร้อมบ้าน /คอนโด ต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ต้องซื้อบ้าน/คอนโดใหม่จากผู้ประกอบการ บ้านมือสองหมดสิทธิครับ
- ระยะเวลาตั้งแต่วันที่ 3 กุมภาพันธ์ – 31 ธันวาคม 2564

18/01/2021

บิดามารดา ยกที่ดินให้บุตร กับบุตรยกที่ดินให้บิดามารดา แตกต่างกันอย่างไร
บิดามารดายกที่ดินให้บุตรชอบด้วยกฎหมายไม่รวมบุตรบุตรธรรม โดยไม่มีค่าตอบแทนต้องชำระ ค่าธรรมเนียมอัตรา 0.5% ค่าอากรแสตมป์อัตรา 0.5% ส่วนภาษีเงินได้ที่ได้รับเงินยกเว้นเฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 20 ล้านบาท ตลอดปีภาษีนั้น ส่วนที่เกินอัตราร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ได้รับ เช่น ที่ดินตามราคาประเมิน 25 ล้านบาท 20 ล้าน ไม่ต้องจ่ายภาษีเงินได้ ส่วนที่เกิน 5 ล้านบาท ต้องนำมาจ่ายภาษีเงินได้
ตามพรบ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 40) พ.ศ.2558 และตามมาตรา 42(17) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 2 (18) ของกฎกระทรวง ฉบับที่ 126 (พ.ศ. 2509) และคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543 ลงวันที่ 26 พฤศจิกายน ข้อ 10 (2)
บุตรยกที่ดินให้บิดามารดา โดยไม่มีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมอัตรา 0.5% ค่าอากรแสตมป์
อัตรา 0.5% ส่วนค่าภาษีเงินได้ ต้องจ่ายตามปกติ
การที่บิดามารดายกทรัพย์สินให้บุตรจะมีผลทางกฎหมายหากบุตรประพฤติเนรคุณ บิดามารดาสามารถเรียกคืนการให้ได้ แต่เป็นการให้ที่มีเงื่อนไขหรือซื้อขายไม่สามารถเรียกคืนได้

10/01/2021

เมื่อวานลูกค้าสอบเรื่องมีคอนโดพักอาศัยอยู่ 1 ห้อง ซื้อมาในราคา 15 ล้านบาท และหลังที่สองซื้อมาใน ราคา 25 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 50,000 บาท สอบถามว่าคอนโดหลังที่สอง ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือไม่อย่างไง
คอนโดหรือห้องชุดที่พักอาศัยหลังแรกมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนคอนโดหรือห้องชุดหลังที่สองมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับเงินยกเว้น ส่วนมูลค่าที่เกินคิดในอัตราร้อยละ 0.02 ทั้งนี้ให้ตรวจสอบราคาประเมินคอนโดหรือห้องชุดได้ที่เว็บไซด์ของกรมธนารักษ์ หรือกรมที่ดินก็ได้
เนื่องจากคอนโดหรือห้องชุดหลังที่สองปล่อยเช่า ถือว่าเพื่อการพาณิชย์ มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราร้อยละ 0.3 ทั้งนี้มูลค่าคอนโดหรือห้องชุดที่นำมาเสียภาษีต้องคำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ มิได้คิดจากราคาซื้อขาย

08/01/2021

เงินค่าส่วนกลาง กับเงินกองทุน
เงินค่าส่วนกลาง เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายเกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆเพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่นนำไปใช้จ่ายค่าจ้างแม่บ้าน รปภ. เป็นต้น กรณีเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินค่าส่วนกลางตาม พรบ.อาคารชุด 2522 มาตรา 18 และ 18/1 ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของเงินที่ค้างชำระ หากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 21 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ จะเห็นว่าการค้างชำระค่าส่วนกลางจะเรียกว่า "เงินเพิ่ม" ไม่เรียกว่า "ดอกเบี้ย" ทางกฎหมายมีความหมายแตกต่างกันมาก
เงินกองทุน หรือ Sinking Fund เป็นเงินสำรองที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมสำหรับเหตุฉุกเฉินหรือจำเป็นเร่งด่วน เช่น ลิฟท์เสีย ทาสีอาคารใหม่ และอื่น ๆ ซึ่งมีผลกระทบการอาคารชุดหรือผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด การเรียกเก็บเงินกองทุนจะเรียกในวันยื่นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิห้องชุดหรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเรียกเก็บ ทั้งนี้เงินกองทุนจะระบุไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด แต่มิได้บัญญัติไว้ใน พรบ.อาคารชุด 2522 โดยตรง ซึ่งมาตรา 40 บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด เช่นเงินค่าใช้จ่าย เงินทุน และเงินอื่น ๆ โดยจะเรียกประชุมใหญ่เจ้าของรวมเพื่อพิจารณาอนุมัติงบประมาณมาใช้จ่ายตามวัตถุประสงค์ของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
ดังนั้นจะเห็นได้ว่า “เงินค่าส่วนกลาง” กับ “เงินกองทุน” จึงเป็นเงินคนละส่วนกันและนำไปใช้วัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน หากผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางไม่ดีนำเงินกองทุนมาใช้ผิดวัตถุประสงค์อาจก่อให้ความเสียหายในอนาคตได้

06/01/2021

ผู้หญิงไทยมีสามีเป็นชาวญี่ปุ่นจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมายญี่ปุ่น และจดทะเบียนสถานะครอบครัวที่ประเทศไทยด้วย ต่อมาสามีเสียชีวิตต้องยื่นคำร้องขอจัดการทรัพย์มรดกมีเงินในบัญชีธนาคารและคอนโดมิเนียม ภรรยาไทยยื่นคำร้องขอจัดการมรดกต่อศาล ผู้ตายมีมารดาอยู่ที่ประเทศญี่ปุ่นต้องยื่นคำร้องที่ศาลไหนและต้องส่งสำเนาคำร้องจัดการมรดกให้แก่ทายาทหรือไม่
การยื่นคำร้องขอจัดการมรดกต้องยื่นต่อศาลที่ทรัพย์มรดกตั้งอยู่ ศาลจะมีคำสั่งให้ผู้ร้องส่งสำเนาคำร้องและเอกสารท้ายคำร้องให้แก่มารดาผู้ตายที่ประเทศญี่ปุ่น และคำแปลผ่านสถานกงสุลไทยส่งให้แก่ทายาทพร้อมหมายนัดไต่สวนคำร้อง เพื่อแจ้งให้ทายาททราบว่าจะคัดค้านหรือไม่อย่างไร ทั้งนี้หากมารดาผู้ตายทำหนังสือให้ความยินยอมไม่คัดค้านการเป็นผู้จัดมรดก ผ่านการรับรองจากโนตารี่ กระทรวงการต่างประเทศ และสถานทูตไทยรับรอง ถือว่าเอกสารครบถ้วนไม่ต้องส่งคำร้องขอจัดการมรดกและเอกสารท้ายคำร้องให้แก่มารดาที่ประเทศญี่ปุ่น

05/01/2021

เพื่อนทำธุรกิจรับขายฝากที่ดินครบกำหนดเวลาไถ่ถอนขายฝากได้ขยายกำหนดเวลาต่อไปอีก
6 เดือน เมื่อครบกำหนดเวลาไถ่ถอนผู้ขายฝากก็ไม่มาไถ่ถอนขายฝากอีก ผู้ซื้อฝากถามว่าจะขายที่ดินให้บุคคลอื่นได้เลยไหม
การไถ่ถอนผู้ขายฝากต้องไถ่ถอนขายฝากภายในเวลาที่กำหนดเท่ากับจำเลยที่จดทะเบียนขายฝากทั้งนี้ไม่ต้องร้อยละ 15 ต่อปี หากผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับการไถ่ถอนก่อนครบกำหนดเวลา ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ภายใน 30 วันนับแต่ถึงกำหนดเวลาไถ่
ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ถอนไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องทำหนังสือแจ้งกำหนดเวลาไถ่ถอน พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน หากไม่แจ้งผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันกำหนดเวลาไถ่
ดังนั้น หากผู้ซื้อฝากต้องการขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นต้องให้พ้นระยะเวลา 6 เดือนก่อน เพราะผู้ซื้อฝากมิได้ทำหนังสือแจ้งกำหนดเวลาให้ผู้ขายฝากไถ่ถอน หากมีการขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นในช่วงเวลานี้เจ้าพนักงานที่ดินอาจจะไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือผู้ขายฝากอาจจะฟ้องคดีขอให้เพิกถอนการซื้อขายได้

04/01/2021

ที่ผ่านมาพนักงานนิติบุคคลอาคารชุด มักจะสอบถามเกี่ยวกับการยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องทำอย่างไรบ้าง เพราะมิได้ยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้หรือมิได้แจ้งหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วันนับแต่ได้รับหนังสือ
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 เพื่อประโยชน์ในการบังคับชําระหนี้อัน
เกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิดังนี้
(2).บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 237(1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดเหนือทรัพย์ส่วนบุคคล
บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจํานอง
จะเห็นได้ว่าเมื่อเจ้าของร่วมห้องชุดถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีหนังสือแจ้งให้นิติบุคลอาคารชุดยื่นคำร้องแจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายใน 30 วันนับแต่ได้หนังสือ มิฉะนั้นจะเสียสิทธิตามมาตรา 41 (2) แห่งพรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522 หากยื่นคำร้องเกินกำหนดเวลาเจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะมีคำสั่งยกคำร้องขอรับชำระหนี้บุรุมสิทธิ ทั้งนี้นิติบุคคลอาคารชุดอาจยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้บุรุมสิทธิต่อศาลที่ทำการยึดทรัพย์ดังกล่าวไว้ หรือยื่นฟ้องคดีเจ้าของห้องชุดเรียกค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ และยื่นคำร้องขอรับชำระหนี้อีกครั้ง ซึ่งผู้ร้องต้องนำหมายนัดไต่สวนคำร้องให้โจทก์ จำเลย เจ้าพนักงานทราบก่อน ทั้งนี้นิติบุคคลอาคารชุดควรยื่นคำขอจดทะเบียนขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิ์ที่เจ้าพนักงานที่ดินก่อนเพื่อใช้สิทธิตามกฎหมายดังกล่าว