22/05/2019
Info
TERRA, EDIFICI E CONDOMINI
Premessa
In ordine di permettere agli stranieri una piu' ampia partecipazione sono stati proposti molti cambiamenti per cio' che riguarda la legge in materia di proprieta' straniera di terreni, edifici e condomini.
Proprieta' di terreni
Il titolo di proprieta' e' conosciuto in Thailandia con il nome di "Chanote" e viene emesso normalmente in duplice copia, una per il proprietario e per eventuali creditori, e una per il "Land Department", Ufficio del Catasto. Il titolo di proprieta' contiene una descrizione del terreno (estensione, perimetria, etc.), una mappa e la cronologia di tutte le precedenti transazioni registrate riguardanti lo stesso. Il titolo di proprieta' del Catasto, o almeno la copia dell'originale, rappresenta la piu' chiara evidenza di proprieta'. Il titolare puo' effettuare transazioni di proprieta' o concedere altri diritti mediante la presentazione del titolo di proprieta' originale in suo possesso presso l'Ufficio del Catasto insieme al contratto di vendita, di affitto e di registrazione di eventuali ipoteche. Sotto queste condizioni le transazioni di proprieta' o di diritti sulla proprieta' vengono di norma effettuati in tempi molto brevi. I titoli di proprieta' sono emessi soprattutto per terreni in aree urbane e altre zone edificabili.
Certificato d'uso confermato
Questo certificato, conosciuto con il nome di "Ngor Sor Saam Gor" e' simile al titolo di proprieta'. Certifica che la persona a cui e' intestato ha il diritto d'uso della terra, che questo suo diritto e' stato confermato, che tutte le richieste per l'emissione del titolo di proprieta' sono state eseguite e che tale titolo e' in attesa del "Chanote" che avverra' al momento dell'emissione di tutti i titoli di proprieta' della zona in esame. Questi certificati vengono trasferiti di norma presso l'ufficio Distrettuale competente piuttosto che all'Ufficio del catasto.
Certificato d'uso
Questo certificato, conosciuto come "Ngor Sor Saam", e' simile al "Certificato d'uso Confermato" ma non attesta l'evidenza del diritto di proprieta' dell'intestatario in quanto tutte le richieste necessarie alla certificazione del suddetto diritto non sono state ancora eseguite. Prima che il "Certificato d'uso" sia riconosciuto dall'Ufficio Distrettuale comptetente e' necessario inoltrare una nota di intento ed attendere 30 giorni, se nessuno accampa diritti o inoltra obiezioni il suddetto "Certificato d'uso" potra' essere confermato.
Certificato di possesso
Questo certificato, conosciuto con il nome di "Sor Kor Nung", indica che una persona e' in possesso di un determinato terreno ma il certificato stesso non implica che esistano diritti associati a quel possesso. Un "certificato di possesso" non puo' essere trasferito ma il titolare di tale certificato puo' trasferire fisicamente il possesso del terreno ad un nuovo titolare che dovra' richiedere a sua volta un nuovo "Certificato di possesso". I "Certificati di possesso" sono piuttosto comuni nelle aree rurali. La loro emissione deve precedere quella del Certificato d'uso.
Una persona pagando la "Local Development Land Tax" puo' usare la ricevuta di pagamento come evidenza del possesso. La ricevuta non fornisce alcun diritto ma e' utile in sede di domanda per il "Certificato di possesso".
Mero possesso
Una persona puo' essere proprietario di terra anche senza alcuna documentazione. A parte il tipo di terreno in questione o l'ipotesi di eventuali enti che accampino pretese o diritti su di esso (tra cui anche lo Stato), il mero possesso di un terreno puo', passo dopo passo, portare ad ottenere un documento di possesso e successivamente un titolo vero e proprio. Il mero possesso puo' essere trasferito da una persona ad un'altra mediante un contratto scritto (che non puo' essere pero' registrato). Il destinatario viene cosi' ad ottenere nulla piu' del mero possesso del terreno dal precedente possessore.
Prescrizione
La proprieta' di un immobile puo' essere ottenuta anche mediante il possesso di fatto per un periodo di 10 anni. La proprieta' ottenuta in questo modo e' superiore a quella dimostrata da qualsiasi documentazione. La corte puo' ordinare l'emissione di un nuovo titolo di proprieta' al possessore di fatto dietro presentazione da parte dello stesso della prova del possesso di fatto secondo i termini stabiliti.
Usufrutto
Questo e' un diritto concesso dal proprietario di un fondo in favore di un usufruttuario nel quale quest'ultimo ha il diritto di possesso e d'uso del terreno e dei benefici della proprieta'. L'usufruttuario possiede di regola il diritto di sfruttare le risorse forestali e minerarie del terreno. Le regole che governano l'usufrutto sono simili a quelle riguardanti i contratti d'affitto.
Contratti di vendita preliminari
Contratti preliminari concernenti il trasferimento di beni immobili a data futura sono legittimi, pero' questi tipi di contratto generalmente non possono essere registrati rendendo cosi' possibile per il venditore trasferire il titolo a piu' persone, ovvero nel frattempo ad un terzo compratore. Diventa cosi' rischioso per un potenziale acquirente sottoscrivere questo genere di contratto.
Trasferimento di proprieta'
La proprieta' e' normalmente trasferita tramite la sottoscrizione di un contratto scritto alla presenza dell'Ufficiale dell'Uffico del Catasto o dell'Ufficio Distrettuale. La transazione viene registrata all'interno del titolo di proprieta' o altro documento e le copie dei documenti di supporto cosi' come il contratto di vendita, di affitto o di mutuo ipotecario vengono tenute nelle registrazioni ufficiali. Il compratore, se persona fisica, deve provare di avere il diritto di acquistare un terreno mediante la dimostrazione della sua nazionalita' thailandese. Se ad esempio il padre del compratore non e' thai, quest'ultimo deve provvedere a mostrare la documentazione riguardante l'assolvimento del suo servizio militare in Thailandia. Le donne thailandesi aventi padre straniero devono provare che non stiano acquistando proprieta' terriere in nome del padre. In teoria ad ogni thailandese sposato con uno straniero viene negato il diritto di acquistare terreno ma se lo sposo o la sposa thai dimostrano di possedere personalmente i fondi necessari all'acquisto di un terreno il permesso viene accordato.
Proprieta' straniera
In via generale la legge in Thailandia proibisce agli stranieri di acquistare o possedere proprieta' terriere a meno dell'esistenza di specifici accordi o di speciali permessi che dispongano diversamente. Oggi tutti gli accordi o trattati in merito alla proprieta' straniera di terreno sono stati abrogati e alcuni speciali permessi sono accordati solo in casi limitati e sotto la supervisione dell'Investment Promotion Act, dell'Industrial Estate of Thailand Act o del Petroleum Act per progetti comunque gia' approvati. Recentemente, al fine di risolvere alcuni problemi di liquidita' interna, e' stato introdotto un uso meno restrittivo per cio' che riguarda la legge sulla proprieta' straniera di terra da parte di banche ed altre istituzioni finanziarie proprietarie di fondi diventate straniere mediante permessi ufficiali. Queste istituzioni possono oggi possedere fondi terrieri sulla stessa base delle corrispettive istituzioni locali. In alcuni casi dove uno straniero importi un cospicuo ammontare di fondi viene permesso, con piu' o meno restrizioni, l'acquisto di un terreno a scopo residenziale. Ultimamente molti stranieri hanno potuto acquistare ingenti quantita' di terra utilizzando compagnie a maggioranza thailandese. Sotto la presente legge attualmente in fase di modifica una compagnia controllata almeno al 51% da thailandesi puo' comprare terrra. Ultimamente l'Uffico del catasto tende ad agire in modo piu' restrittivo ermettendo raramente trasferimenti di questo genere ad una Societa' nella quale il capitale straniero e' maggiore del 40%. In ogni caso, qualora non venga rispettata la reale equita' delle quote societarie in possesso ai cittadini stranieri e ai cittadini thai, l'Ufficio del Catasto ha il potere di rifiutare l'autorizzazione all'acquisto di un terreno, cio' anche nel caso in cui gli azionisti thailandesi non siano in realta' solo nominali e dunque facciano l'interesse esclusivo dello straniero. In rispetto di cio' l'Uffico del Catasto puo' effettuare investigazioni sulle condizioni degli azionisti thailandesi in modo da verificare se essi abbiano in realta' le risorse necessarie all'acquisto delle quote di una societa'. Una delle vie usate maggiormente allo scopo e' quella di verificare le dichiarazioni dei redditi dei soci thai.
Abitazione
Questo e' il diritto di abitare e usare a dimora una casa o un edificio senza pagarne l'affitto. Puo' essere concesso per la vita o per un periodo di tempo non superiore a 30 anni ed e' rinnovabile per un periodo addizionale di ulteriori 30 anni. Le regole che governano l'abitazione sono generalmente simili a quelle riguardanti l'affitto.
Affitti
Le persone fisiche o giuridiche che registrano un contratto d'affitto di terra, di edifici o di condomini (o anche altri diritti quali superficie, usufrutto o abitazione) devono pagare una tassa dell'1% sul valore dell'affitto. Vi e' inoltre il pagamento di un bollo pari allo 0.1% basato su quanto sopra ed un addizionale bollo dello 0.5% basato sulla ricevuta d'affitto o sull'affitto prepagato presente nel contratto. Se non esiste affitto prepagato quest'ultimo bollo non va pagato fino a che l'affitto non venga realmente elargito e venga emessa una ricevuta di pagamento dello stesso.
Contratti d'affitto
Sebbene generalmente agli stranieri non sia consentito possedere terra, essi possono comunque affittarla a breve o lungo termine. Gli affitti fino a 3 anni possono essere concordati mediante stipula di semplici contratti che non hanno bisogno di registrazione. I contratti d'affitto della durata superiore a 3 anni devono essere registrati sull'Atto di Proprieta' o sui Certificati d'uso, pena l'invalidita' del contratto stesso. I contratti d'affitto di 3 anni con l'opzione di rinnovo vengono normalmente trattati alla stregua di quelli superiori ai 3 anni e l'opzione di rinnovo potrebbe non essere valida a meno che il contratto con all'interno l'opzione di rinnovo non venga registrato. I contratti d'affitto possono avere la durata massima di 30 anni. Nei contratti di questa durata puo' essere inserita una clausola che permetta un rinnovo per ulteriori 30 anni, il rinnovo pero' non puo' avvenire automaticamente, le parti infatti devono presentarsi all'Ufficio del Catasto per registrare il rinnovo. Alcune decisioni prese dal Tribunale indicano che la clausola di rinnovo e' personale e l'unico titolare in grado di permettere tale rinnovo e' solo il proprietario della terra e non eventuali suoi successori. Contratti d'affito di terra a scopo commerciale o industriale possono essere registrati fino a 50 anni con clausola di rinnovo e in questo caso anche gli eredi, tramite trasmissione da parte del proprietario del bene, possono esercitare il diritto di concedere il rinnovo.
Le persone fisiche o giuridiche che registrano un contratto d'affitto di terra, di edifici o di condomini (o anche altri diritti quali superficie, usufrutto o abitazione) devono pagare una tassa dell'1% sul valore dell'affitto. Vi e' inoltre il pagamento di un bollo pari allo 0.1% basato su quanto sopra ed un addizionale bollo dello 0.5% basato sulla ricevuta d'affitto o sull'affitto prepagato presente nel contratto. Se non esiste affitto prepagato quest'ultimo bollo non va pagato fino a che l'affitto non venga realmente elargito e venga emessa una ricevuta di pagamento dello stesso.
Edifici e appartamenti
E' uso comune in Thailandia possedere edifici separatamente dai terreni. Siccome non esistono restrizioni alla nazionalita' sul possedimento di edifici e' uso comune per gli stranieri affittare le terra sulla quale edificare fabbriche o altri edifici. La proprieta' di una fabbrica o edificio puo' essere trasferita presso l'Ufficio del Catasto allo stesso tempo del trasferimento della proprieta' della terra coperta dal Titolo di proprieta' o dal Certificato d'uso confermato. I contratti di affitto a volte prendono forme inusuali. A causa della tassa sugli affitti di terra ed edifici (Land and House Tax) del 12.5% sul valore totale dell'affitto, i proprietari per minimizzarne l'incidenza preparano spesso contratti separati, il primo contratto per l'affitto dell'appartamento o dell'edificio su cui pagare appunto la tassa d'affitto (Land and Hoause Tax, 12.5%) e un altro per l'affitto di eventuali strutture aggiuntive quali arredamenti o servizi vari soggetti a tasse sul valore aggiunto minori della precedente.
Condomini
Le regole riguardanti la proprieta' di condomini sono simili a quelle concernenti la terra. La proprieta' di un condominio e' rappresentata dal Titolo di Proprieta' che viene trasferito presso l'Ufficio del Catasto. Dato che ogni condominio implica una proprieta' anche di terra, la proprieta' di un condominio da parte straniera e' strettamente controllata. Gli stranieri, siano essi persone fisiche o giuridiche, possono possedere fino al 40% dell'area di un progetto di un condominio. Gli stranieri non residenti, ovvero con Visto "Non Immigrant" di qualsiasi tipo, devono dimostrare di aver importato dall'estero il capitale necessario all'acquisto dell'unita' condominiale. Regole diverse vengono applicate a quegli stranieri operanti in compagnie promosse dal B.O.I. e a quelli con pieno Permesso di Residenza. E' in atto comunque una tendenza volta ad incrementare le possibilita' per la proprieta' straniera. Per cio' che riguarda l'affitto, i condomini possono essere presi in affitto dagli stranieri con le stesse modalita' riguardanti la terra.
Ipoteca
Una ipoteca puo' essere concessa da un proprietario in favore di una persona, di una banca o di una istituzione finanziaria per assicurare l'adempimento di una obbligazione. Mentre non esiste una legge specifica che vieti il diritto per uno straniero di beneficiare di una ipoteca sulla terra, l'Ufficio del Catasto non permette solitamente agli stranieri di ricevere ipoteche in quanto questo sistema potrebbe essere usato da questi ultimi come modo per possedere proprieta' terriere. Alle banche straniere e' comunque permesso di ricevere ipoteche. La quota da pagare per una ipoteca sulla terra, edificio o condominio e' pari all'1% dell'ammontare dichiarato nell'accordo ipotecario (200,000 baht massimo). Deve anche essere presentata una prova di effettuato pagamento del bollo pari allo 0.05% sull'accordo di prestito (10.000 baht massimo). Se il bollo non e' stato pagato, dovra' essere pagato al momento della registrazione dell'ipoteca.
Tassazione sulle vendite
Le tasse sul trasferimento di proprieta' di terreni, edifici e condomini sono riconducibili al 2%. Inoltre viene richiesto il pagamento di un ulteriore 0.5% derivante dalla tassazione sulla differenza tra il valore dichiarato e il valore reale di accertamento rilevato. I possessori di terra o di edifici da meno di 5 anni che intendano vendere le proprieta' in questione sono soggetti ad una sovrattassa del 3.3% temporaneamente ridotta allo 0.11%. Per le persone giuridiche che intendano vendere terreni, edifici o condomini, esiste una trattenuta pari all' 1% pagabile presso l'ufficio di registrazione. L'intera tassa sul reddito da parte di una societa' deve essere pagata sul profitto al momento che la societa' venditrice del bene presenta la dichiarazione dei redditi. E' permesso un credito per l'1% di trattenuta.
