24/09/2014
ชัดเจนแล้วว่า “เอาจริงแน่” กับ 2 เครื่องมือหลักในการลดความเหลื่อมล้ำ นั่นคือ “ภาษีมรดก” และ “ภาษีที่ดิน” ล่าสุดกับถ้อยแถลงต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เมื่อ 12 ก.ย. 2557 ที่ผ่านมา โดยย้ำว่าต้องทำให้ได้ภายใน 1 ปี หรือช่วงโรดแม็ปการปฏิรูปประเทศของคณะรัฐมนตรีชุดนี้
ทว่าในส่วนของภาษีที่ดินแล้ว พบว่ามีผู้เริ่มวิตกกังวล กับกรอบเบื้องต้นคร่าวๆ ที่ร่างออกมาไม่น้อย กล่าวคือ หากเป็นที่ดินใช้เพื่อเกษตรกรรม จะเก็บปีละ 500 บาท ต่อราคาประเมินที่ดินทุกๆ 1 ล้านบาท (ร้อยละ 0.05) , ที่ดินใช้เป็นที่อยู่อาศัย จะเก็บปีละ 1,000 บาท ต่อราคาประเมินที่ดินทุกๆ 1 ล้านบาท (ร้อยละ 0.1) , หากเป็นที่ดินใช้เพื่อการพาณิชย์ จะเก็บปีละ 5,000 บาท ต่อราคาประเมินที่ดินทุกๆ 1 ล้านบาท (ร้อยละ 0.5) และหากเป็นที่ดินว่างเปล่ามิได้ใช้ประโยชน์ จะเก็บปีละ 20,000 บาท ต่อราคาประเมินที่ดินทุกๆ 1 ล้านบาท (ร้อยละ 2)
ข้อที่น่าเป็นห่วง..เกณฑ์ 1 ล้านบาทนี้ จะกระทบต่อ “ชุมชนเก่า” และ “บ้านเล็กในเมืองใหญ่” หรือไม่?
บทความเรื่อง “คำแนะนำการซื้อบ้าน” หัวข้อ “ประเภทบ้านที่น่ารู้และคำแนะนำในการซื้อบ้าน ที่ดินจัดสรรและคอนโด” จากเว็บไซต์ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (www.reic.or.th) อธิบายลักษณะของที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ในที่นี้เราขอยกมาแต่เพียง “บ้าน” เท่านั้น ดังต่อไปนี้ 1.บ้านเดี่ยว มีตั้งแต่ 1-3 ชั้น บ้านแบบนี้มาตรฐานเนื้อที่ดินต้องไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา และที่ดินต้องมีหน้ากว้างติดถนนไม่ต่ำกว่า 10 เมตร ลึก 20 เมตร บ้านเดี่ยวถือเป็น “ความฝัน” ของใครหลายคน เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูงกว่าบ้านประเภทอื่นๆ
2.บ้านแฝด เป็นบ้านลูกผสมระหว่างบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮาส์ บ้านแบบนี้มาตรฐานเนื้อที่ดินต้องไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา และต้องมีความกว้างของที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยแบ่งข้างละ 8 เมตร บ้านแฝดเกิดจากแนวคิดของนักพัฒนาที่ดินบางรายที่มีที่ดิน 35-40 ตารางวา ซึ่งไม่สามารถสร้างเป็นบ้านเดี่ยวได้ จึงเป็นที่มาของบ้านแฝด แต่ก็มีการตกแต่งให้คล้ายบ้านเดี่ยว อย่างไรก็ตาม บ้านประเภทนี้ไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนัก
3.ทาวน์เฮาส์ เป็นบ้านที่ได้รับความนิยมมากอีกประเภทหนึ่ง ลักษณะเป็นบ้านปลูกติดๆ กันเป็นแนวยาวคล้ายตึกแถว ปกติแล้วจะอยู่ที่ 2 ชั้น แต่อาจมีบางแห่งสร้างเพียงชั้นเดียว หรือ 3-4 ชั้นก็ได้ ทาวน์เฮาส์นั้นมาตรฐานเนื้อที่ดินต้องไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา มีขนาดกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร ลึก 16 เมตร
ดูผิวเผินอาจไม่กระทบคนรายได้น้อย แต่หากมาดู “ราคาที่ดิน-ราคาบ้าน” ในเมืองใหญ่ๆ แล้วอาจต้องร้อง!!!
ยกตัวอย่างใน กทม. ราคาที่ดินต่อตารางวา ถือว่า “แพงเอาเรื่อง” ข้อมูลจาก สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ระบุราคาเฉลี่ยของที่ดินต่อตารางวา (พ.ศ.2555-2558) จำแนกตามถนนสายต่างๆ ไว้ดังนี้
1.สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สำนักงานใหญ่) ราคาตั้งแต่ 130,000-850,000 บาท/ตารางวา
2.สาขาห้วยขวาง ราคาตั้งแต่ 220,000-400,000 บาท/ตารางวา
3.สาขาจตุจักร ราคาตั้งแต่ 80,000-220,000 บาท/ตารางวา
4.สาขาบึงกุ่ม ราคาตั้งแต่ 42,000-95,000 บาท/ตารางวา
5.สาขาพระโขนง ราคาตั้งแต่ 85,000-520,000 บาท/ตารางวา
6.สาขาลาดกระบัง ราคาตั้งแต่ 5,000-50,000 บาท/ตารางวา
7.สาขาหนองจอก ราคาตั้งแต่ 6,000-24,000 บาท/ตารางวา
8.สาขาบางกะปิ ราคาตั้งแต่ 38,000-160,000 บาท/ตารางวา
9.สาขาประเวศ ราคาตั้งแต่ 20,000-140,000 บาท/ตารางวา
10.สาขามีนบุรี ราคาตั้งแต่ 10,000-110,000 บาท/ตารางวา
11.สาขาลาดพร้าว ราคาตั้งแต่ 38,000-80,000 บาท/ตารางวา
12.สาขาบางขุนเทียน ราคาตั้งแต่ 2,500-130,000 บาท/ตารางวา
13.สาขาบางเขน ราคาตั้งแต่ 12,000-150,000 บาท/ตารางวา
14.สาขาบางกอกน้อย ราคาตั้งแต่ 30,000-185,000 บาท/ตารางวา
15.สาขาธนบุรี ราคาตั้งแต่ 41,000-215,000 บาท/ตารางวา
16.สาขาดอนเมือง ราคาตั้งแต่ 17,000-140,000 บาท/ตารางวา และ
17.สาขาหนองแขม ราคาตั้งแต่ 30,000-150,000 บาท/ตารางวา
เห็นราคาตามนี้แล้ว..ไม่ต้องแปลกใจว่าราคาบ้านทุกประเภทใน กทม. จะอยู่ในเกณฑ์เหยียบล้านแทบทั้งสิ้น!!!
ดร.สมชัย จิตสุชน ผู้อำนวยการวิจัยด้านการพัฒนาอย่างทั่วถึง สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า สำหรับเกณฑ์การแบ่งที่ดินเป็นประเภทต่างๆ (ที่อยู่อาศัย , ที่ดินเกษตร , ที่ดินพาณิชย์ และที่รกร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์) ไม่ใช่เรื่องใหม่ เป็นเกณฑ์มาตรฐานที่พูดถึงอยู่เสมอเมื่อมีการเสนอร่างภาษีที่ดินอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ก็ไม่ขอออกความเห็นว่าอัตราขั้นต่ำเท่าไรที่เหมาะสม เพราะมีข้อมูลหลายประการที่ต้องพิจารณา
แต่จุดที่ต้องคิดให้รอบคอบ คือการเกณฑ์ขั้นต่ำของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียภาษี ว่าจะกระทบต่อประชาชนทั่วไปที่มิใช่คนฐานะร่ำรวยหรือไม่ เช่นเมื่อครั้งเสนอร่างฯ นี้ในสมัยรัฐบาล นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ ในครั้งนั้นตั้งเกณฑ์ขั้นต่ำไว้ที่ 6 แสนบาท แต่ต่อมาก็มีการขอขยับเป็น 1 ล้านบาท ทว่า ณ วันนี้ 1 ล้านบาทอาจจะต่ำไปแล้วหรือไม่? เพราะต้องยอมรับว่าราคาที่ดินในเมืองใหญ่ๆ ปรับตัวเร็วมาก
“มันต้องโยงให้ได้ว่าตัวที่จะเสียหรือไม่เสียภาษี มันโยงไปสู่ครอบครัวที่มีฐานะสักเท่าไหร่? ส่วนตัวผมเห็นด้วยว่าล้านนึงอาจจะต่ำไป เพราะว่าราคาที่ดินมันขึ้นเร็ว เพราะฉะนั้นมันก็จะมีคนที่อยู่ใจกลางเมือง หรือแม้กระทั่งชานเมืองไปหน่อย ก็เลยๆ ล้านไปแล้ว พวกนี้ก็จะเข้าข่ายเสีย ผมยังไม่อยากฟันธงนะว่าขั้นต่ำควรเป็นเท่าไหร่ คือการดูพวกนี้มันมีข้อพิจารณา
หนึ่งคือภาระภาษีตกอยู่กับใครบ้าง การกระจายตัวเป็นยังไง สองคือแล้วรายได้รัฐบาลเป็นเท่าไหร่? แน่นอนละถ้ายิ่งขยับสูงรายได้ก็จะยิ่งน้อยลง นอกจากนี้ต้องไปดูเรื่องการกระจายตัวของภาษีโรงเรือนเดิมด้วย เพราะมันจะมีบางคนมาเสียตรงนี้แพงขึ้น แต่เขาไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนแล้ว คือภาษีโรงเรือนมันประมาณ 12 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า มันต้องมาเปรียบเทียบกัน กระทรวงการคลังก็จะต้องดูตรงนี้” นักวิชาการ TDRI รายนี้ ให้ความเห็น
แต่ในมุมของ ผศ.ดร.ดวงมณี เลาวกุล อาจารย์คณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มองว่า ในความเป็นจริง การเสียภาษีลักษณะนี้ถือเป็นเรื่องปกติ ตามหลัก “ผู้ใดได้รับประโยชน์จากการพัฒนาท้องถิ่น ผู้นั้นมีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีเพื่อบำรุงท้องถิ่นนั้น” ทั้งนี้ก็เป็นที่ทราบกันว่า เหตุที่ที่ดินและอาคารใน กทม. หรือเมืองใหญ่ต่างๆ มีราคาแพง เพราะพื้นที่ดังกล่าวรัฐใช้งบประมาณจำนวนมาก พัฒนาระบบสาธารณูปโภคให้ทันสมัย จนผู้คนมีความสะดวกสบาย ดังนั้นผู้ที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้สมควรที่จะต้องมีส่วนในร่วมรับผิดชอบ ผ่านการจ่ายภาษีด้วย
อนึ่ง..เมื่อพิจารณาเกณฑ์ขั้นต่ำของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียภาษี ตลอดจนอัตราที่เก็บ จะพบว่าในประเทศไทยยังถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ เช่น ร้อยละ 0.1 ต่อปี กับราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกๆ 1 ล้านบาท หรือขั้นต่ำปีละ 1,000 บาท อีกทั้งจริงๆ แล้ว อัตราร้อยละ 0.1 เป็นเพียง “เพดานสูงสุด” ของการเรียกเก็บเท่านั้น ในความเป็นจริงอาจจะเสียต่ำกว่านั้นก็ได้ เช่นร้อยละ 0.05-0.07 (500-700 บาท) เป็นต้น แต่สังคมไทยอาจไม่คุ้นเคย เพราะที่ผ่านมาไม่เคยต้องเสียภาษีชนิดนี้มาก่อน จึงเกิดความวิตกกังวล ซึ่งก็เป็นปกติของระยะเปลี่ยนผ่าน
“คืออัตราภาษีมันไม่ได้เยอะ อย่างทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพ อยู่ที่ 2 ล้าน สมมติกำหนดสัก 0.08 ก็ปีละ 1,600 บาท หรืออย่างมาก 2,000 ปีนึง มันก็น่าอยู่ในวิสัยที่เสียได้ แต่เนื่องจากคนไม่เคยเสีย ก็อาจจะรู้สึกว่าทำไมมันต้องมาเสีย แต่หลักการก็คือเขาได้รับประโยชน์จากการพัฒนาท้องถิ่น
อย่างในกรุงเทพนี่เจริญกว่าที่อื่น ราคาบ้านหรือที่ดินก็เลยแพงกว่าที่อื่นตามไปด้วย ก็คือกรุงเทพมันพัฒนากว่าที่อื่น ก็เลยมีภาระค่าใช้จ่ายในการพัฒนามากกว่าท้องถิ่นอื่น ฉะนั้นก็เป็นไปตามหลักที่ว่า ผู้ได้รับประโยชน์ก็ต้องรับภาระภาษีด้วย” อ.ดวงมณี ฝากทิ้งท้าย นอกจากนี้ยังกล่าวเสริมอีกว่า เชื่อว่าในระยะแรก คงจะไม่เก็บเต็มอัตรา เพื่อให้ผู้ต้องเสียภาษีมีเวลาได้ปรับตัว
ณ วันนี้ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (แบบใหม่) ยังไม่ได้ข้อสรุปแน่ชัด สำหรับที่อยู่อาศัยทุกๆ 1 ล้านบาท วันนี้มีหลายกระแส ระบุว่า อาจอยู่ที่ร้อยละ 0.1 (1,000 บาท) , ร้อยละ 0.5 (5,000 บาท) หรือแม้แต่ร้อยละ 1 (10,000 บาท) ต่อปี แต่ไม่ว่าจะเป็นเท่าใด สิ่งที่ผู้ออกนโยบายควรพิจารณาด้วย คือผู้อยู่อาศัยในเมือง มิได้มีฐานะร่ำรวยทุกคน จำนวนไม่น้อยเลยเป็นชุมชนเก่าที่อยู่มานาน ขณะที่อีกมากมีบ้านเพียงหลังเล็กๆ เท่านั้น และบางส่วนอาจจะเป็นผู้เช่าบ้าน หรือเช่าที่ดินผู้อื่นปลูกบ้าน ซึ่งก็อาจกระทบต่อคนกลุ่มนี้ได้ เพราะผู้ให้เช่าจะต้องปรับค่าเช่าสูงขึ้น
จากเป้าหมายต้องการลดความเหลื่อมล้ำ..อาจกลายเป็นยิ่งสร้างความเหลื่อมล้ำหนักกว่าเดิม เพราะจะไปเพิ่ม “คนจนเมือง” ให้มีมากขึ้น!!!
ค้นหา ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, ข้อมูลที่อยู่อาศัย, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, ศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย, ข้อมูล ที่อยู่อาศัย, ดัชนีราคา, ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย, อาคารสำนักงาน, ศูนย์การค้า, โรงแรม รีสอร์ท, อุตสาหกรรม, สนามกอล์ฟ, ที่ดิน, ที่ดินเปล่า, เศรษฐกิจ, การเงิน, ประชากร, สินเชื่อ, สินเชื่อที่อยู่อา…
