Darvid Property Services

11/09/2026

🚨 โค้งสุดท้ายปี 69! ดรุณี (DVP) คาดว่าสถาบันการเงินจะหั่นราคา NPA 30% ทั้งพอร์ต! 🚨

🔥 โอกาสทองมาถึงแล้ว! อย่าปล่อยให้หลุดมือ 🔥

🏢 จากข้อมูล DVP News เผยให้เห็นหนี้เสีย (NPL) ในระบบธนาคารพาณิชย์ (Q2/69) พุ่งสูงถึง 534.8 พันล้านบาท ทำให้สถาบันการเงินเตรียมระบายทรัพย์ NPA บ้านมือสองครั้งใหญ่

📣 DVP คาดการณ์ ปลายปีนี้ (ต.ค. - ธ.ค. 69) ลดจริง 30% ทั่วทั้งพอร์ต!

💬 "การลดราคานี้ ไม่ใช่ตัวเลขที่ตั้งขึ้นลอย ๆ" — คุณดรุณี รุ่งเรืองผล, MD DVP

👉 ต่างจาก AMC รายอื่นที่ลดแบบ Cost plus ต่ำกว่าตลาดประมาณ 15% แต่สถาบันการเงินบางแห่งให้ส่วนลดจริง 30% เต็ม ๆ ทั้งพอร์ต

💸 มีทรัพย์ให้เลือกกว่า 126,000 หน่วย
มูลค่ากว่า 2.3 แสนล้านบาท ทั่วประเทศ
ซึ่งเป็นสต็อก NPA จากทุกสถาบัน

ห้ามพลาด! รีบจองสิทธิ์ดูทรัพย์และรับข้อมูลก่อนใคร

💬 สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมที่
📲 Line:
📩 FB: m.me/darvidprop
📞 โทร: 081-625-6628
🌐 เว็บ: www.darvidproperty.com

ข้อมูลอ้างอิง: ธนาคารแห่งประเทศไทย (18 ส.ค. 69)
เรียบเรียงข้อมูลโดย DVP

#บ้านมือสอง #ลดราคา #ลด30% #โอกาสทอง #ลงทุนอสังหา #อสังหาริมทรัพย์

07/09/2026

ปี 2007 ชายผู้หนึ่งตัดสินใจครั้งประวัติศาสตร์ ด้วยการเทขายบริษัทอาคารสำนักงานที่สร้างมาเองกว่า 30 ปี ให้กับกองทุนแห่งหนึ่ง ฟันเงินไปกว่า 39,000 ล้านดอลลาร์ ซึ่งถือเป็นดีลซื้อกิจการที่ใหญ่ที่สุดในโลก ณ เวลานั้น

แต่แค่ปีเดียวหลังจากนั้น... ตลาดอสังหาฯอเมริกาพังพินาศทั้งระบบ

มือสมัครเล่นต่างมองว่าเขา "โชคดี" ที่หนีตายได้ทัน...
แต่คนที่อยู่ในเกมมาตั้งแต่ยุค 1970 รู้ดีว่า นี่ไม่ใช่ความบังเอิญ
มันคือการเดินหมากที่คิดคำนวณมาแล้วอย่างแยบยล

ชายผู้นี้คือ Sam Zell นักลงทุนอสังหาฯ ระดับตำนานชาวอเมริกัน
และได้เสียชีวิตไปเมื่อ 18 พฤษภาคม 2023 ในวัย 81 ปี

Zell ไม่ได้รวยเพราะโชคช่วย
ถ้าย้อนกลับไปดู Timeline ของเขา จะเห็นได้ว่า
วิธีคิดของเขา "เด็ดขาด" และ "นำหน้าผู้อื่นเสมอ"

เมื่อปี 1968
Zell ได้จัดตั้งบริษัทลงทุน Equity Group Investments ขึ้น

ต่อมาอีก 8 ปีให้หลัง ในปี 1976
Zell เขียนบทความสั่นสะเทือนวงการ ชื่อ "The Grave Dancer"
อธิบายแนวคิดการวางแผนกว้านซื้อ "ทรัพย์ที่ตายแล้ว"
(ทรัพย์ที่เจ้าของเดิมไปต่อไม่ไหว) เพื่อนำมาปั้นมูลค่าใหม่

เมื่อก้าวเข้าสู่ทศวรรษ 1980
หลังวิกฤตสถาบันการเงิน S&L ที่ทำให้ทรัพย์ล้นตลาด
Zell ไล่เก็บของดีเข้าพอร์ตอย่างต่อเนื่อง
และย้ายสัดส่วนใหญ่ของพอร์ตการลงทุนไปยังทรัพย์ประเภทนี้โดยเฉพาะ

ผ่านไปเกือบ 30 ปี ในปี 2007
Zell เทขายทุกอย่างทิ้ง ตอนที่ตลาดกำลังอยู่ในจุดพีคสูงสุด

ถึงแม้ว่า ระหว่างทาง แผนของเขาไม่ได้ว่าสำเร็จมาตลอด
มีดีลบริษัทสื่อ Tribune ที่เขาซื้อในปี 2007 กลับล้มละลายในปีถัดมา
แต่นั่นไม่ทำให้ความมั่งคั่งหลักของเขาสั่นคลอนลงแต่อย่างใด

💡 สิ่งที่คนนอกไม่เคยเห็นคือ... "กฎเหล็ก" ของ Zell
และเป็นเคล็ดลับที่คนส่วนใหญ่พลาด

Zell ไม่ได้ซื้อตึกเพียงเพราะ "ราคาถูก"
แต่เขาซื้อเพราะ "ราคาต่ำกว่าต้นทุนสร้างใหม่" (Replacement Cost)

นี่คือกฎข้อเดียวที่เขาเขียนไว้ตั้งแต่ปี 1976 และใช้มันทำเงินสร้างความมั่งคั่งมาตลอดชีวิต หัวใจสำคัญ คือ ประโยคนี้

"ซื้อของที่มีคนสร้างไว้แล้ว
ในราคาต่ำกว่าที่เราจะสร้างเอง
เพราะกำไรต้องเกิดขึ้นตั้งแต่วันที่จรดปากกาซื้อ ไม่ใช่วันที่ขาย"

อาคารที่เขาไล่ซื้อเก็บในช่วงปี 1980-90 คือทรัพย์ในทำเลทองที่ต่อให้มีเงินล้นฟ้าก็ "สร้างซ้ำไม่ได้อีกแล้ว" เพราะไม่มีที่ดินว่างให้สร้างใหม่ในทำเลนั้นอีกต่อไป

🏢 หันกลับมามองที่ตลาดไทย...
นี่คือโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดทรัพย์ NPA (ทรัพย์แบงก์)
มันคือเกมเดียวกัน แค่ย่อส่วนลงมา

ทรัพย์ดีๆ หลายแห่งในไทยที่สร้างเมื่อ 20-30 ปีก่อน
ตอนนี้หาที่ดินว่างสร้างใหม่ในทำเลเดิมไม่ได้อีกแล้ว

หากคุณอยากรู้ว่า การคัดทรัพย์แบบนี้ต้องเช็คอะไรก่อนตัดสินใจ
เพื่อให้ได้กำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ

🎁 อ่านฟรี! "กฎเช็คทรัพย์ NPA แบบเดิมใช้ไม่ได้แล้ว"
📘 เมื่อซื้อ NPA Playbook Vol.1 ราคาพิเศษ 590 บาท
(จำกัด 100 สิทธิ์แรกเท่านั้น) เพื่อเจาะลึกแบบหมดเปลือก

👇 สนใจรับเล่มฟรีหลังสั่งซื้อ Playbook ทักแชทเพจ
หรือพิมพ์ "สนใจ" ใต้โพสต์นี้ได้เลยค่ะ
ทีมงานจะรีบส่งรายละเอียดให้ทันที

#ทรัพย์แบงก์ #การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ #อสังหาพารวย

04/09/2026

ถ้าบ้านที่คุณอยู่ตอนนี้ ตัดสินใจซื้อเพราะ "ในเมืองมันแพงเกินไป"
ปีหน้าเหตุผลข้อนั้นอาจใช้ไม่ได้อีกแล้วค่ะ
💡 สมการที่คนกรุงเทพฯ ใช้กันมา 20 ปี
อยากได้บ้านใหญ่ขึ้น แต่ราคาไม่แรง ก็ต้องขับรถออกไปอีกหน่อย
ไม่ว่าจะบางใหญ่ บางบัวทอง ศาลายา รังสิต ลำลูกกา หรือสมุทรปราการ
ยอมแลกเวลาเดินทาง กับบ้านหลังใหญ่กว่าและพื้นที่พักผ่อนที่กว้างกว่า
ในราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า
แต่รู้ไหมคะว่า เหตุผลที่บ้านในเมืองแพง
ไม่ได้มีแค่เรื่อง "ที่ดินแพง" อย่างเดียวแล้วค่ะ
กฎผังเมืองฉบับปัจจุบัน บังคับให้ที่ดินหลายย่านใน กทม.
ต้องแบ่งแปลงขนาดใหญ่เท่านั้น
พอแบ่งแปลงเล็กไม่ได้ ต้นทุนที่ดินต่อบ้าน 1 หลังก็สูง
บริษัทอสังหาฯ เลยทำบ้านราคาจับต้องได้ในเมืองยาก
คนงบจำกัดจึงถูกดันออกไปชานเมืองโดยปริยาย
❓แล้วอะไรกำลังจะเปลี่ยน⁉
ร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่
ที่คาดว่าจะประกาศใช้จริงปี 2570
กำลังจะ "ผ่อนปรน" เรื่องขนาดที่ดินขั้นต่ำ
และเพิ่มพื้นที่อาคารที่สร้างได้ต่อแปลง
แปลว่า ที่ดินแปลงเดิม
จะสร้างบ้านขายได้มากขึ้น
ต้นทุนต่อหลังก็ถูกลง
จากบทวิเคราะห์ของ
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP)
เรียกผลที่จะตามมานี้ว่า
"The Pull-Back Effect"
หรือการดึงกำลังซื้อกลับเข้าเมือง
ตัวอย่างที่ KKP ยกมาชัดมาก ก็คือ
📍 โซนบางใหญ่ บางบัวทอง ศาลายา
(บ้านระดับราคา 8-15 ล้าน)
ในอนาคตอาจต้องแข่งกับทำเลอื่น
อย่างตลิ่งชันหรือทวีวัฒนา
ไม่ใช่โครงการในโซนเดียวกันอีกต่อไป
📍 โซนรังสิต ลำลูกกา
ก็เป็นอีกตลาดที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพราะเมื่อข้อจำกัดถูกปลดล็อก
บ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. หรือทาวน์โฮมทำเลดีๆ ในกรุงเทพฯ จะเกิดง่ายขึ้น
และทำหน้าที่ "ดักกำลังซื้อ" ไว้ก่อนที่คนจะข้ามวงแหวนออกไป
🔎 แต่... เหรียญย่อมมีสองด้าน
ฝั่งที่ได้เปรียบ คือ คนอยากอยู่เมือง แต่งบไม่ถึง
แต่ในอีก 5-10 ปีข้างหน้า จะมีตัวเลือกมากขึ้นจริง
ฝั่งที่ต้องระวัง คือ คนที่ถือบ้านชานเมืองอยู่
วันที่คิดจะขายต่อ อาจต้องเจอคู่แข่งในเมือง
ที่เมื่อก่อนไม่เคยวางไว้ว่าเป็นคู่แข่งกันเลยด้วยซ้ำ
อีกอย่างที่ทำได้ตอนนี้เลย
ร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4
ปิดประกาศให้ดูและยื่นคำร้องได้
ถึง 9 พฤศจิกายน 2569
ที่สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต
และเว็บไซต์สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง
แต่ต้องบอกตรงๆ ว่ารอบนี้เป็นรอบปิดประกาศ
มีรายงานว่าการขอแก้สีผังเมือง
หรือแก้การใช้ประโยชน์ที่ดิน
ทำไม่ได้แล้วในขั้นตอนนี้นะคะ
เพราะรอบยื่นขอแก้ผ่านไปก่อนหน้าแล้ว
และมีคนยื่นเข้ามา 15,000 รายเรียบร้อยแล้ว
เพราะฉะนั้นสิ่งที่ควรทำในรอบนี้
คือเข้าไปดูให้รู้ว่าที่ดินหรือบ้านของเรา
อยู่ในโซนที่ถูกปรับหรือเปล่า
ไม่ใช่คาดหวังว่าจะยื่นแล้วเปลี่ยนได้
รู้ก่อน วางแผนได้ก่อน
เท่านี้ก็ได้เปรียบคนที่รู้ตอนประกาศใช้แล้ว
🎁 ของฝากวันนี้
ถ้ากำลังจะซื้อหรือขายบ้านชานเมือง
ลองตอบตัวเองดูค่ะ ว่า
➀ ส่วนต่างราคาระหว่างบ้านที่ดูอยู่
กับบ้านในเมืองทำเลใกล้เคียงกัน
ตอนนี้ห่างกันกี่บาท?
➁ ถ้าส่วนต่างนั้นแคบลงอีก 20%
จะยังเลือกซื้อ-ขายบ้านหลังเดิมอยู่ไหม?
➂ บ้านหลังนี้มีอะไรที่ในเมืองให้ไม่ได้บ้าง?
สถานศึกษา? สถานพยาบาล? สถานที่ทำงาน?
ถ้าตอบไม่ได้ แปลว่าจุดแข็งมีแค่เรื่อง "ราคา"
ซึ่งเป็นจุดที่ถูกลอกเลียนแบบได้ง่ายที่สุด
👇 ถ้าราคาสูสีกันจริงๆ คุณจะเลือกอะไรคะ?
พิมพ์เลขมาได้เลย
1️⃣ บ้านชานเมืองหลังใหญ่ ยอมเดินทางไกล
2️⃣ บ้านในเมืองหลังเล็กลง แต่ประหยัดเวลาชีวิต
3️⃣ ไม่ย้ายแล้ว ยังไงก็อยู่ที่เดิม
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ รออ่านอยู่ค่ะ 💬
และถ้าชอบข้อมูลเบื้องลึกแบบนี้
ฝากกดติดตามเพจ DVP ไว้ได้เลย!
▶ แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
เรื่องส่วนต่างราคาที่แคบลงนี่แหละค่ะ
คือเหตุผลที่ทีม DVP ไล่เฟ้นหา "ทรัพย์มือสอง"
ในทำเลใกล้เมืองมาตลอด
เพราะของที่คนอื่นมองข้ามในวันนี้
คือของที่แข็งแกร่งที่สุดในวันที่กติกาเปลี่ยน
สนใจเจาะลึกตลาดนี้ DVP มี
📙 "NPA Playbook Vol.1"
และ
🎓 คอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
https://www.skilllane.com/courses/1-day-npa
พิเศษ
💼 มีสิทธิร่วมเริ่มงานกับ DVP ได้เลย
ทัก Inbox มาคุยกันได้นะคะ
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line : | https://lin.ee/qvfJlK5
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา
· บทวิเคราะห์ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ โดย KKP
· ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4
ปิดประกาศ 90 วัน 10 ส.ค. ถึง 9 พ.ย. 2569
· รายงานเจาะลึกรายโซน 2 ก.ย. 2569

03/09/2026

ข่าวบอกว่า "หนี้ครัวเรือนไทย" ดีที่สุดในรอบ 6 ปีแล้ว 🎉
แต่ทำไมคนรอบตัวที่ยื่นกู้บ้าน ยังโดนปฏิเสธเหมือนเดิม 🥺
สองอย่างนี้เกิดขึ้นพร้อมกันได้ยังไง?
ลองมาเจาะดูตัวเลขกันค่ะ 🧐
💡 ตัวเลขที่ดีขึ้นจริง
หนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 16.4 ล้านล้านบาท
คิดเป็น 85.9% ของขนาดเศรษฐกิจ
ซึ่งถือว่า "ต่ำที่สุดในรอบ 6 ปี"
ถ้าย้อนไปปี 2021 เคยทะยานแตะถึง 95.5% มาแล้ว
ลงมาได้ขนาดนี้ ก็ถือว่าดีขึ้นเยอะมากแล้วค่ะ
แต่ธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายไว้ชัดเจน
ว่าตัวเลขที่ลดลง ไม่ได้แปลว่า
คนไทยมีวินัยทางการเงินดีขึ้นอย่างเดียวนะคะ
แต่มันลดลงเพราะ 2 เหตุผลนี้ผสมกันค่ะ
⛔ กู้ยากขึ้น
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
หนี้ก้อนใหม่จึงเกิดน้อยลง
➗ ตัวหารใหญ่ขึ้น
ขนาดเศรษฐกิจโตขึ้นจากเงินเฟ้อและราคาพลังงาน
สัดส่วนเลยดูดีขึ้น
พูดกันตรงๆ ก็คือ
การเงินของคนไทยไม่ได้ดีขึ้นเท่าที่ตัวเลขบอก
แต่เป็นเพราะ "สินเชื่ออยู่ในภาวะตึงตัว" ต่างหากค่ะ
❓ แล้วสิ่งที่เปลี่ยนไปจริงๆ คืออะไร⁉
✅ คำตอบคือ "รูปแบบของหนี้" ค่ะ
เมื่อก่อนคนไทยเป็นหนี้เพื่อสร้างสินทรัพย์
กู้ซื้อบ้าน ซื้อรถ หรือลงทุนประกอบอาชีพ
เป็นเงินก้อนใหญ่ ก้อนเดียว และมีหลักประกัน
แต่ตอนนี้... เปลี่ยนไปเป็น "หนี้เพื่อการบริโภค"
ซื้อก่อนจ่ายทีหลัง สินเชื่อดิจิทัล ผ่อนออนไลน์
ก้อนเล็กๆ หลายรายการ และเกิดขึ้นได้ทุกวัน
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุดตามข้อมูลชุดนี้
คือกลุ่มคนอายุ 20 ถึง 35 ปีค่ะ
ประมาณ 52.7% เป็นหนี้เร็ว
ส่วนใหญ่เป็นหนี้เพื่อการบริโภค
อย่างหนี้บัตรเครดิต และหนี้รถ
แถมยังเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วน "หนี้เสียสูงที่สุด" ด้วย
📰 แล้วมาตรการที่เพิ่งออกมาล่ะ
ปลายเดือนสิงหาคมมีข่าวดี 2 อย่างพร้อมกัน
➀ ผ่อนคลายเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำเป็นเวลา 1 ปี
➁ ต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง
เหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570
CBRE มองว่าสองอย่างนี้ช่วยลดภาระเงินก้อนแรก
โดยเฉพาะคนซื้อบ้านหลังแรก
และคนที่รายได้มั่นคงแต่ติดเรื่องเงินดาวน์
ฝั่งตัวเลขสินเชื่อก็เริ่มขยับจริง
สินเชื่อธนาคารพาณิชย์เดือนกรกฎาคม 2569
โตขึ้น 2.79% เทียบกับปีก่อน
เป็นการโตบวกต่อเนื่องเดือนที่ 4
แต่ตรงนี้แหละที่ต้องอ่านให้ละเอียด
เพราะที่โตคือสินเชื่อธุรกิจรายใหญ่
ส่วนสินเชื่อรายย่อยกับ SME
ยังฟื้นไม่ขึ้นตามไปด้วย
แปลว่าประตูเปิดกว้างขึ้นจริง
แต่ยังไม่ได้เปิดให้ทุกคนเท่ากันค่ะ
🧩 ทีนี้ลองต่อภาพเข้าด้วยกันนะคะ
เวลาแบงก์พิจารณาสินเชื่อบ้าน
แบงก์ไม่ได้ดูแค่ว่าเรา "มีหนี้เท่าไหร่"
แต่แบงก์ดูว่า "หนี้ที่มีเป็นหนี้แบบไหน"
และมียอดต้องผ่อนต่อเดือนรวมกันเท่าไหร่
หนี้ก้อนเล็กหลายๆ ก้อน
พอมารวมกันแล้ว กินความสามารถในการผ่อนต่อเดือน
ได้พอๆ กับหนี้ก้อนใหญ่ก้อนเดียวเลยค่ะ
แต่คนส่วนใหญ่ไม่ค่อยนับว่ามันเป็นหนี้
เพราะยอดผ่อนแต่ละก้อนมันดูน้อยมาก
🎁 ของฝากวันนี้
ถ้าวางแผนจะยื่นกู้บ้านใน 6 ถึง 12 เดือนข้างหน้า
ลองเช็คลิสต์ 4 อย่างที่ต้องเคลียร์ก่อนยื่นกู้นะคะ
➀ ยอดผ่อน 0% ที่ยังผ่อนไม่จบ
มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์
ถึงจะไม่มีดอกเบี้ย แต่ยังนับเป็นภาระผ่อนต่อเดือนค่ะ
➁ ยอดซื้อก่อนจ่ายทีหลัง
(Buy Now, Pay Later)
ในแอปต่างๆ รวมทุกแอปแล้วตกเดือนละเท่าไหร่?
➂ บัญชีสินเชื่อที่เปิดค้างไว้แต่ไม่ได้ใช้
บัตรกดเงินสด บัตรเครดิตที่ไม่ได้แตะมานาน
ทุกใบที่ยังไม่ปิด จะปรากฏในรายงานเครดิตบูโรค่ะ
➃ การค้ำประกันให้คนอื่น
หลายคนลืมสนิท แต่มันยังฝังอยู่ในประวัติของเรานะคะ
📌 สิ่งที่ควรทำต่อจากนี้ คือ
➀ ขอตรวจรายงานเครดิตบูโรของตัวเองก่อนยื่นกู้จริง
จะได้เห็นภาพเดียวกับที่แบงก์เห็น
➁ บวกยอดผ่อนต่อเดือนทั้งหมดรวมกัน แล้วเทียบกับรายได้
ตัวเลขนี้แหละคือ "ตัวชี้ขาด" ไม่ใช่ยอดหนี้รวม
ที่อยากย้ำคือ จังหวะนี้เป็นจังหวะที่ดีขึ้นจริง
ทั้งเรื่องเงินดาวน์ ค่าโอน และดอกเบี้ย
เพียงแต่มาตรการช่วยเรื่องเงินก้อนแรก
มันไม่ได้ช่วยเรื่องประวัติหนี้ของเรา
ตรงนั้นต้องเคลียร์เอง
และเป็นสิ่งเดียวในสมการนี้ที่อยู่ในมือเราจริงๆ
👇 ก่อนอ่านโพสต์นี้ มีข้อไหนที่คุณเพิ่งรู้บ้างคะ
ว่า "แบงก์เอามาคิดเป็นหนี้ด้วย!"?
พิมพ์เลขมาคุยกันได้เลย
1️⃣ เพิ่งรู้ว่า... ยอดผ่อน 0% ถึงไม่มีดอกเบี้ย ก็ดึงวงเงินกู้ให้ร่วงได้
2️⃣ เพิ่งรู้ว่า... ประวัติการเป็นคนค้ำประกันให้คนอื่น ก็มีผลกับเรา
3️⃣ รู้อยู่แล้ว!!! และเริ่มทยอยเคลียร์ให้จบหากต้องกู้ ✌️
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ รออ่านอยู่ค่ะ 💬
และถ้าชอบข้อมูลเบื้องลึกแบบนี้
ฝากกดติดตามเพจ DVP ไว้ได้เลย!
▶ แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
เรื่อง "กู้ไม่ผ่าน" นี่คือด่านที่ทีม DVP เจอบ่อยที่สุดค่ะ
ทรัพย์ถูกใจ ราคาโอเค
แต่จบไม่ได้เพราะสินเชื่อไม่ผ่าน
ทีมเราเลยช่วยลูกค้าเคลียร์เรื่องสินเชื่อกันตั้งแต่ก่อนพาไปดูทรัพย์
ไม่ใช่เพราะอยากให้ขั้นตอนเยอะขึ้น
แต่เพราะไม่อยากให้ลูกค้าเสียเวลาไปกับบ้านที่กู้ไม่ผ่านตั้งแต่ต้น
และทีมงานเองก็ไม่อยากทำงานเหนื่อยฟรีเหมือนกันค่ะ
สนใจเจาะลึกตลาดนี้ DVP มี
📙 "NPA Playbook Vol.1 ฉบับสมบูรณ์"
และ
🎓 คอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
https://www.skilllane.com/courses/1-day-npa
พิเศษ
💼 ได้สิทธิร่วมเริ่มงานกับ DVP ได้เลย
ทัก Inbox มาคุยกันได้นะคะ
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line : | https://lin.ee/qvfJlK5
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา :
· หนี้ครัวเรือนไทย ตัวเลขกำลังดีขึ้น แต่ความเสี่ยงกำลังเปลี่ยนรูปแบบ
· Bnomics โดยธนาคารกรุงเทพ อ้างอิงข้อมูลธนาคารแห่งประเทศไทย
· สรุปสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ไทย 17 แห่ง เดือนกรกฎาคม 2569
· ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
· ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง
· CBRE ประเทศไทย ผ่านประชาชาติธุรกิจ 31 ส.ค. 2569

02/09/2026

แบงก์บอกวงเงินสูง แต่ประเมินออก 70% ลูกค้าไม่มีเงินโปะ...
ศุกร์นี้ถามคนวิเคราะห์สินเชื่อตรงๆ! 💥
ปัญหาที่คนทำอสังหาฯเจอกันบ่อยช่วงนี้ คือ
ลูกค้าโปรไฟล์ดี บ้านก็สวย ปิดการขายหน้างานเรียบร้อย
แต่สุดท้าย "ดีลพังตอนยื่นแบงก์"
ข้อมูลจาก REIC ระบุชัดเจนว่า
ตอนนี้บ้านราคา 1-2 ล้านบาท ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70%!
สัปดาห์นี้ TRECA ร่วมกับ Darvid Property
ขอชวนพี่น้องนายหน้าและผู้ซื้อบ้าน
มาล้วงลึกอินไซต์ที่ปกติคุณจะไม่มีโอกาสได้ยิน
เพราะว่าจะจับ "2 มุมมองที่ปกติไม่ได้นั่งอยู่โต๊ะเดียวกัน" มาไว้ในไลฟ์เดียว!

🎤 พบกับ
1️⃣ คุณดรุณี รุ่งเรืองผล (MD, Darvid Property)
ประสบการณ์กว่า 30+ ปีในวงการอสังหาฯ
และอีก 20+ ปีในตลาด NPA จะมาแชร์มุมมอง
"การสแกนลูกค้า" และ "จุดตายที่ทำดีลพังตั้งแต่ยังไม่เริ่ม"
2️⃣ วิทยากรพิเศษฝั่งพิจารณาสินเชื่อ
(ประสบการณ์ 25 ปี และ 16 ปี) ที่จะมาเปิดหลังบ้านว่า
แบงก์มองหาอะไร ทำไมถึงกู้ไม่ผ่าน
และต้องเตรียมตัวแบบไหนถึงจะเดินเรื่องฉลุย
สิ่งที่คุณจะได้จากงานนี้
✅ วิธีอ่านทรัพย์ว่าหลังไหนกู้ผ่านง่าย
✅ วิธีอุดช่องโหว่ระหว่าง "ราคาซื้อ" กับ "ราคาประเมิน"
✅ ถาม-ตอบ ปัญหาคาใจเรื่องสินเชื่อตรงๆ กับคนอนุมัติ!
สนใจก็ลงทะเบียนเลย!

ร่วมเจาะลึก 2 มุมมองจากฝั่งคนขายทรัพย์และฝั่งคนพิจารณาสินเชื่อ ① ฝั่งคนขายทรัพย์ โดย คุณดรุณี รุ่งเรืองผล ...

02/09/2026

เมื่อวันก่อนนั่งไล่ตารางโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ
แล้วเจอตัวเลขที่ต้องดูซ้ำอีกรอบค่ะ 🧐
อยากให้ลองทายว่า
บ้านมือหนึ่ง หรือ บ้านมือสอง
แบบไหนจะมียอดโอนมากกว่ากันคะ
จากสถิติคือ
ทุกๆ 100 หลังที่โอนกันในประเทศนี้
🔺🏚 65 หลังเป็นบ้านมือสองค่ะ 😳
🔻🏠 มีแค่ 35 หลังเท่านั้น ที่เป็นบ้านใหม่จากโครงการ
💡 มาดูตัวเลขจริงกันค่ะ
จากข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2568 จาก REIC
มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ
อยู่ที่ 84,397 หน่วย
🔺🏚 บ้านมือสอง 55,211 หน่วย คิดเป็น 65%
🔻🏠 บ้านใหม่ 29,186 หน่วย คิดเป็น 35%
แถมปีก่อนหน้านี้ มีสัดส่วนบ้านมือสองอยู่ที่ 62%
แปลว่าฝั่งบ้านมือสองไม่ได้แค่ใหญ่กว่า
แต่กำลังกินสัดส่วนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ค่ะ
ทีนี้ลองมาไล่ดูตาม "ระดับราคา" ค่ะ
ตรงนี้แหละที่ภาพชัดขึ้นมากเลยค่ะ
💰 งบไม่เกิน 1 ล้าน 💰
🔺🏚 บ้านมือสอง 19,213 หลัง
🔻 🏠บ้านใหม่ 2,238 หลัง
💰 งบ 2 ถึง 3 ล้าน 💰
🔺🏚 บ้านมือสอง 9,956 หลัง
🔻 🏠 บ้านใหม่ 7,962 หลัง
💰 งบเกิน 10 ล้าน 💰
กลายเป็นว่าตัวเลขกลับกันเลยค่ะ
🔺🏠 บ้านใหม่ 1,520 หลัง
🔻🏚 บ้านมือสอง 640 หลัง
อ่านพฤติกรรมการซื้อบ้านในเมืองไทยตอนนี้ได้ว่า
ยิ่งงบน้อย ตลาดจริงยิ่งเป็นของ "บ้านมือสอง"
แต่ถ้างบเยอะ ตลาดเปลี่ยนเป็นเกมของ "โครงการใหม่"
🔎 ขอแทรกเรื่องความโปร่งใสของข้อมูลนิดนึงค่ะ
จะได้ไม่มีใครสงสัยทีหลัง
ตัวเลขชุดนี้เป็นของไตรมาส 3 ปี 2568
ซึ่งเก่ากว่ารายงานชุดล่าสุดที่ออกมาแล้ว
เหตุผลที่เราเลือกชุดนี้
เพราะชุดใหม่รายงานแค่ยอดโอนรวม
แต่ไม่ได้แยกให้เห็นว่าหลังไหนคือบ้านใหม่ หลังไหนคือมือสอง
เราจึงเลือกใช้ชุดที่ตอบคำถามได้ตรงประเด็นที่สุด และระบุที่มาตรงๆ
ถ้ามีข้อมูลชุดใหม่ที่แยกสัดส่วนชัดเจนออกมาเมื่อไหร่
จะรีบนำมาอัปเดตให้อีกครั้งนะคะ
❓ แล้วทำไมคนส่วนใหญ่ถึงเดินเข้าโครงการใหม่ก่อนเสมอ⁉
คำตอบง่ายมากค่ะ...
เพราะโครงการใหม่มีคนทำการตลาดให้ มีป้าย มีเซลส์
มีบ้านตัวอย่างให้เดินดู มีโปรโมชั่นเทียบง่าย
ส่วนบ้านมือสองกระจายอยู่ทั่วเมือง
ไม่มีใครรวมมาให้ดูเป็นแพ็กเกจ
ต้องหาเอง เดินดูเอง เทียบเอง
ไม่ใช่เพราะของไม่ดี แต่เพราะ "ไม่มีคนเล่าให้ฟัง"
แต่... เหรียญย่อมมีสองด้านเช่นกัน
บ้านมือสองมาพร้อมงานที่ต้องทำการบ้านเพิ่มจริง
ต้องเช็กโครงสร้าง งานระบบ ภาระค้างเดิม
และต้องกันงบรีโนเวทไว้ต่างหาก ซึ่งบ้านใหม่ไม่ต้องเจอเรื่องพวกนี้
แต่ตัวเลขที่น่าคิดคือ เทียบกับปีก่อน
บ้านใหม่ยอดโอนลดลง 15.7%
ส่วนบ้านมือสองลดลงเพียง 1.4% เท่านั้น
สะท้อนชัดเจนว่าช่วงตลาดชะลอตัว "ฝั่งมือสองสั่นน้อยกว่า"
🎁 ของฝากวันนี้
ถ้ากำลังมองหาบ้านอยู่
ลองเทียบ 3 วิธีนี้เพื่อดูความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจนะคะ
➀ ล็อกทำเลก่อน ไม่ใช่ล็อกประเภทบ้าน
เลือกรัศมีที่รับได้จากที่ทำงาน
แล้วกางดูทั้งมือหนึ่งและมือสองในทำเลนั้น
➁ เทียบราคาต่อตารางวาที่ดิน ไม่ใช่ราคาป้าย
เพราะบ้านมือสองส่วนใหญ่ ได้พื้นที่ดินใหญ่กว่าบ้านใหม่ในงบที่เท่ากัน
➂ บวกงบซ่อมแซมเข้าไปในราคามือสองก่อนเสมอ
ตั้งงบประเมินคร่าวๆ ไว้ก่อน ถ้าบวกแล้วยังถูกกว่า
นั่นคือ "ส่วนต่างกำไรที่แท้จริง"
คนส่วนใหญ่มักพลาดตั้งแต่ข้อแรก
เพราะเลือกประเภทบ้านก่อนทำเล
เลยตัดโอกาสมองเห็นตลาดอีก 65% ไปอย่างน่าเสียดาย
👇 ตอนหาบ้าน ปกติคุณเปิดดูอะไรก่อนกันคะ?
พิมพ์เลขมาได้เลย
1️⃣ เข้าเว็บดูโครงการใหม่ก่อน
2️⃣ เสิร์ชดูประกาศบ้านมือสองก่อน
3️⃣ ดูเปรียบเทียบคู่กันตั้งแต่แรก
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ รออ่านอยู่ค่ะ 💬
และถ้าชอบการวิเคราะห์ตลาดเจาะลึกแบบนี้
ฝากกดติดตามเพจ DVP ไว้ได้เลย!
▶ แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
65% ของตลาดที่ว่านั้น คือ ตลาดที่ทีม DVP ลงมือทำอยู่ทุกวันค่ะ
ทรัพย์มือสองที่ผ่านมือเรา
ส่วนใหญ่คือของดีที่คนมองข้าม เพียงเพราะยังไม่มีใครทำป้ายโปรโมตให้
สนใจเจาะลึกตลาดนี้ DVP มี
📙 "NPA Playbook Vol.1 ฉบับสมบูรณ์"
และ
🎓 คอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
https://www.skilllane.com/courses/1-day-npa
พิเศษ
💼 ได้สิทธิร่วมเริ่มงานกับ DVP ได้เลย
ทัก Inbox มาคุยกันได้นะคะ
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line :
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา : จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแยกตามระดับราคา ทั่วประเทศ ไตรมาส 3 ปี 2568 · ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และธนาคารอาคารสงเคราะห์

25/08/2026

🔥 สต็อกทรัพย์เริ่มหมด? อยากมีทรัพย์ในมือมาขายเพิ่ม
แต่ไม่อยากเหนื่อยวิ่งหาเองแบบเดิมๆ ใช่ไหม?
ลองขยายโอกาสมาลุยตลาด "ทรัพย์แบงก์ (NPA)" ดูสิ!
แต่ช้าก่อน... อย่าเพิ่งกระโดดเข้าไปวิ่งหาทรัพย์
ถ้าคุณยังไม่เข้าใจว่า “เกมนี้ทำงานอย่างไร”
คอร์ส 1-Day NPA ถูกออกแบบมาเพื่อปูพื้นฐานวงการทรัพย์แบงก์แบบเน้นๆ ให้คุณทำงานง่ายขึ้นตั้งแต่วิธีมองทรัพย์ให้ขาด เข้าใจทุกขั้นตอน ไปจนถึงเห็นภาพรวมการทำงานจริงของนายหน้าและนักลงทุนมืออาชีพ
🏆 เรียนจบและผ่านเงื่อนไข
รับการต่อยอดโปรไฟล์ทันที 3 ต่อ
🎓 Certificate จาก SkillLane (เมื่อผ่านแบบทดสอบ)
📜 ประกาศนียบัตรรับรอง การันตีโดย TREBA x DVP
💼 อัปเกรดความน่าเชื่อถือ
เชื่อมประวัติ/ใบรับรองเข้าโปรไฟล์ JobsDB ผ่าน SEEK Pass
🚀 พิเศษสุด! อยากไปต่อ เรามีเวทีให้ลงมือทำจริง
ผู้ที่ผ่านคอร์สนี้และอยากลุยต่อในสายนี้ DVP เปิดโอกาสให้สมัครสัมภาษณ์และ Onboarding ฟรี! เพื่อพิจารณาร่วมงานในระบบของเรา (หมดปัญหาไม่มีทรัพย์ขาย เพราะเรามีระบบรองรับ)
💥 โปรโมชัน Birthday Payday (25–31 ส.ค. 69)
คอร์สราคา 1,990 บาท
👉 ใช้คูปอง SkillLane ลดทันที 30% (สูงสุด 800 บาท)
📌 ลิงก์สมัครเรียนและวิธีกดรับคูปองลดราคา
อยู่ในคอมเมนต์ปักหมุดค่ะ 👇
หมายเหตุ
การซื้อคอร์สหรือได้รับใบรับรอง ไม่ได้การันตีสิทธิ์ร่วมงานโดยอัตโนมัติ / หากได้ร่วมงานกับ DVP รายได้จะมาจากค่าคอมมิชชันตามดีลที่ปิดได้จริง ไม่มีเงินเดือนและการันตีรายได้

คคอร์สนี้จะได้เรียนรู้เกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจทรัพย์แบงค์ วิธีหาทรัพย์ การขายทำกำไร สำหรั...

22/08/2026

💸 เงินเดือนออกทั้งที... เลือกลงทุนกับ "ความรู้" ที่นำไปทำกำไรได้จริง!
🔥 โค้งสุดท้าย! แคมเปญฉลอง 12 ปี SkillLane
คอร์สเจาะลึกอสังหาฯ '1-Day NPA'
ลดสูงสุด 30%
*เหลือเพียง 1,393.- (จาก 1,990.-)
(เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด)
รู้หรือไม่? ทรัพย์แบงก์ราคาต่ำกว่าตลาดมีเยอะมาก
แต่ทำไมหลายคนถึงซื้อไม่เป็น หรือซื้อแล้วงบบานปลาย?
❌ เพราะไม่รู้ "ต้นทุนแฝง"
❌ ไม่เข้าใจ "เงื่อนไขการขาย" ของแต่ละสถาบัน
❌ และดูไม่ออกว่า "หลังไหนควรลุย หลังไหนควรปล่อยผ่าน"
คอร์สนี้เราสรุปและเรียงลำดับขั้นตอนการทำงานจริงให้ทั้งหมด
เรียนจบ เข้าใจ ทำเป็นใน 1 วัน! พร้อมรับสิทธิประโยชน์จัดเต็ม
🎓 รับ Certificate จาก SkillLane เมื่อผ่านแบบทดสอบ
📜 ยื่นขอรับประกาศนียบัตรรับรองโดย TREBA x DVP
💼 เชื่อมประวัติการเรียนเข้าโปรไฟล์ JobsDB อัปเกรดเรซูเม่ให้โดดเด่น
⏳ ด่วน! โค้ดส่วนลดหมดอายุ 31 ส.ค. นี้เท่านั้น
(หลังจากนี้ปรับเป็นราคาเต็ม)

👇 ดูรายละเอียดคอร์สและกดรับสิทธิ์ได้ที่ ด้านล่าง👇

คคอร์สนี้จะได้เรียนรู้เกี่ยวกับวงการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจทรัพย์แบงค์ วิธีหาทรัพย์ การขายทำกำไร สำหรั...

19/08/2026

ไม่นานมานี้อ่านข่าวเจอว่า ปีการศึกษา 2569
มีโรงเรียนเอกชนยื่นขอปิดกิจการพร้อมกัน
20 ถึง 30 แห่งทั่วประเทศ
เฉพาะกรุงเทพฯ ปิดไปแล้ว 4 แห่ง
ปกติข่าวแบบนี้จะถูกจัดอยู่ในหมวดการศึกษา
แต่ถ้าคุณกำลังซื้อบ้านเพื่อลงทุนอยู่ อ่านให้จบก่อนนะคะ
เพราะธุรกิจโรงเรียน คือ กลุ่มแรกที่รู้ว่า
"คนไทยกำลังเปลี่ยนโครงสร้างครอบครัว"
โรงเรียนนับจำนวนเด็กเข้าเรียนทุกปี
ตัวเลขพวกนี้ไม่เคยโกหกค่ะ
และการเปลี่ยนโครงสร้างนั้น
กำลังจะกระทบ "ราคาบ้าน"
ที่คุณถืออยู่ในอีกไม่กี่ปี
เหตุผลที่คนพูดถึงกัน คือ
เศรษฐกิจฝืด
ค่าเทอมแพงขึ้นทุกปี
แต่รายได้ผู้ปกครองเท่าเดิม
แต่มีอีกประโยคหนึ่งในข่าว
ที่อ่านแล้วต้องหยุดคิดเพิ่มค่ะ
บางโรงเรียนไม่ได้ขาดทุนจนต้องปิด
แต่ทายาทเลือกไม่ไปต่อเอง
เพราะมองว่าเอาที่ดินและเวลา
ไปทำอย่างอื่นได้ผลตอบแทนคุ้มกว่า
แปลว่าไม่ใช่แค่คนจ่ายค่าเทอมไม่ไหว
แต่คนที่ทำธุรกิจโรงเรียนเอง
ก็มองไม่เห็นอนาคตของมันแล้วเหมือนกัน---.---.---.---
ทีนี้ลองย้อนกลับมาที่ภาพอสังหาฯ ค่ะ---.---.---.---
บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอนในโครงการชานเมือง
ที่เราคุ้นเคยกันมา 30 ปี
มันถูกออกแบบมาเพื่อ "ครอบครัว" แบบหนึ่งโดยเฉพาะ
ครอบครัวที่มี พ่อ + แม่ + ลูก 2 คน
ลูกคนโตห้องหนึ่ง ลูกคนเล็กอีกห้องหนึ่ง
มีรถ 1 คัน ขับไปส่งลูกที่โรงเรียนดังในซอย
เหตุผลที่บ้านแบบนี้เคยขายดีมาก
ไม่ใช่เพราะมันสวย
แต่เพราะประเทศไทยในอดีต
เต็มไปด้วยครอบครัวลักษณะแบบนี้
คำถาม คือ ในวันนี้ ครอบครัวแบบนั้น
ยังคงมีหน้าตาแบบเดิมอยู่ไหม
ข่าวโรงเรียนปิด 20 ถึง 30 แห่ง
กำลังตอบคำถามนี้อยู่ค่ะ
คนแต่งงานช้าลง
หลายคู่เลือกไม่มีลูก
หรือมีลูกก็มีคนเดียว
และคนวัยเกษียณก็มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทุกปี
ครัวเรือนที่จะมีจำนวนมากที่สุด
ในอีก 10 ปีข้างหน้า คือ
คนอยู่คนเดียว
คู่ที่ไม่มีลูก
และผู้สูงวัย
คนกลุ่มนี้ไม่ต้องการห้องนอน 3 ห้อง
ไม่ต้องการบ้าน 2 ชั้น
ที่ต้องเดินขึ้นลงบันไดทุกวัน
และไม่ได้เลือกทำเล
โดยดูจากคำว่า "ติดโรงเรียนดัง" อีกต่อไป
นี่คือเหตุผลที่บ้านบางหลังในอนาคต
จะขายช้าลงเรื่อยๆ
ไม่ใช่เพราะราคาแพงเกินไป
แต่เพราะคนที่ถูกออกแบบมา
ให้ซื้อบ้านหลังนั้นมีเหลือน้อยลง---.---.---.---
ทีนี้มาถึงของฝากของวันนี้
คำถาม 3 ข้อ ที่อยากให้ถามตัวเอง
ก่อนซื้อบ้านเพื่อลงทุนทุกครั้ง---.---.---.---
1. บ้านหลังนี้ถูกออกแบบมา
เพื่อครอบครัวหน้าตาแบบไหน
และครอบครัวแบบนั้น
กำลังจะมีมากขึ้น
หรือน้อยลงในอนาคต
2. จุดขายของบ้านหลังนี้
ผูกติดกับอะไรที่อาจจะเลือนหายไปได้ไหม
เช่น คำว่า "ติดโรงเรียนดัง"
คือ จุดขายที่หายไปได้จริง
ถ้าโรงเรียนปิด
บ้านคุณเสียจุดขายทันที
โดยที่คุณไม่ได้ทำอะไรผิด
3. ถ้าอีก 10 ปีต้องขายต่อ
ใครคือคนที่จะมาซื้อ
ถ้านึกหน้าคนซื้อไม่ออก
แปลว่ายังไม่ควรซื้อค่ะ
ถ้าจะเริ่มมองหาทรัพย์ใหม่เข้าพอร์ต
สิ่งที่คนกลุ่มใหญ่ในอนาคตต้องการคือ
* ขนาดเล็กลง เหลือแค่ 1 ถึง 2 ห้องนอน
* บ้านชั้นเดียว หรือมีห้องนอนหลักอยู่ชั้นล่าง
* ใกล้โรงพยาบาลและรถไฟฟ้า มากกว่าโรงเรียน
ถ้าอีก 10 ปี คุณต้องเลือกซื้อบ้านเก็บสักหลัง
คุณจะเลือกแบบไหนคะ
พิมพ์เลขไว้ในคอมเมนต์ทีค่ะ
พิมพ์ 1 = บ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน
อยู่ย่านชานเมือง ติดโรงเรียนดัง
พิมพ์ 2 = บ้านชั้นเดียวหลังเล็ก
ใกล้โรงพยาบาล ใกล้สวนสาธารณะ
พิมพ์ 3 = คอนโด 1 ห้องนอน
ติดรถไฟฟ้า ติดห้างสรรพสินค้า
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ
เรารออ่านอยู่ค่ะ
ถ้าชอบข้อมูลวิเคราะห์แบบนี้
กดติดตามเพจไว้ได้เลยค่ะ
แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
บ้านที่ออกแบบมาเพื่อครอบครัวแบบเก่า
แล้วขายไม่ออก
ส่วนหนึ่งจบลงที่การผ่อนไม่ไหว
แล้วกลายเป็นทรัพย์ NPA
(บ้านมือสองที่หลุดมาอยู่กับธนาคาร)
เราเลยเห็นของกลุ่มนี้เยอะขึ้นทุกปี
และคนที่ดูเป็น จะรู้ว่าหลังไหนราคาถูกเพราะ "สภาพ"
กับหลังไหนราคาถูกเพราะ "ไม่มีคนต้องการมันอีกแล้ว"
สองอย่างนี้ไม่เหมือนกันเลยค่ะ
ใครอยากเรียนวิธีคัดกรองทรัพย์แบบเป็นระบบ
DVP มี "NPA Playbook Vol.1 ฉบับสมบูรณ์"
กับคอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
และตอนนี้เรากำลังรับทีมงานเพิ่มด้วยค่ะ
ทักอินบ็อกซ์มาคุยกันได้
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line :
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา : ข่าวโรงเรียนเอกชนขอปิดกิจการ ปีการศึกษา 2569
แนวหน้า สยามนิวส์ และผู้จัดการออนไลน์ (11 ส.ค. 2569)

18/08/2026

มีโอกาสอ่านเจอหน้าโฆษณาบ้านโครงการใหม่
ในหนังสือพิมพ์ไทยรัฐ ลงวันที่ 2 ตุลาคม 2526
หรือเมื่อ 43 ปีที่แล้ว
เห็นบ้านเดี่ยว ที่ดิน 70 ตร.วา ราคา 385,000 บาท
ส่วนทาวน์เฮาส์ ที่ดิน 14 ตร.วา ราคา 275,000 บาท
ซึ่งถ้าคุณซื้อวันนั้น ราคาจะต่างกันแค่แสนเดียว
แต่ถ้าคุณถือมา 43 ปี แล้วเอามาประกาศขายในปี 2569
บ้านเดี่ยวหลังนั้น ราคาจะกระโดดไปอยู่ที่ 11,350,000 บาท
แต่ทาวน์เฮาส์หลังนั้น ราคากลับทำได้แค่ 1,500,000 บาท
จากราคาที่แพงกว่ากันแค่แสนเดียว
43 ปีผ่านไป มูลค่าห่างกันเกือบ 10 ล้าน
หลายคนอาจคิดว่า ถ้ารู้แบบนี้เอาเงินไปซื้อ "ทองคำ" ดีกว่า
เพราะทองคำปี 2526 บาทละ 4,000 ถือมาวันนี้ได้บาทละ 70,000
โตขึ้นมา 17.5 เท่า ชนะทาวน์เฮาส์ ที่โตได้แค่ 5 เท่า แบบขาดลอย
แต่ทำไมทองคำถึงยังแพ้บ้านเดี่ยวที่โตถึง 29 เท่าได้ล่ะ?---.---.---.---
ตรงนี้แหละที่น่าสนใจค่ะ---.---.---.---
บ้าน 2 หลังนี้อยู่ในโครงการเดียวกัน
เจ้าของโครงการรายเดียวกัน
ลงโฆษณาหนังสือพิมพ์ฉบับเดียวกัน
ผ่านทุกยุค ทุกวิกฤติเศรษฐกิจมาเท่ากันทุกรอบ
แปลว่าจะโทษทำเลก็ไม่ได้
โทษจังหวะเวลาก็ไม่ได้
เพราะทุกตัวแปรเกือบเหมือนกันหมด
สิ่งที่อธิบายช่องว่างเกือบ 10 ล้านนี้ได้
คือ "สิ่งที่คุณมองไม่เห็น" ตอนเซ็นสัญญาต่างหากค่ะ---.---.---.---
เคล็ดไม่ลับอยู่ตรงนี้ค่ะ---.---.---.---
เวลาเราซื้อบ้าน เราจ่ายเงินก้อนเดียว
แต่สิ่งที่ได้ จะกลับมา 2 อย่าง
* อย่างแรกคือ "ตัวบ้าน" = อิฐ + ปูน + หลังคา
* อย่างที่สองคือ "ที่ดิน" ที่บ้านตั้งอยู่
ตัวบ้านเสื่อมทุกปี ปูนแตก หลังคารั่ว ท่อตัน
ผ่านไป 43 ปี ตัวบ้านแทบไม่เหลือมูลค่า
สิ่งที่ดันราคาให้บ้านเดี่ยวชนะทองคำได้
คือ "ที่ดิน" ที่อยู่ใต้ตัวบ้านต่างหาก
จากการเทียบบ้าน 2 หลังด้านบน
จะเห็นว่าต่างกันแค่ขนาดเนื้อที่ดิน
ที่ห่างกัน 5 เท่าพอดี คือ 70 กับ 14 ตร.วา
คนที่ซื้อทาวน์เฮาส์วันนั้น
จ่ายเงินส่วนใหญ่ไปกับค่า "ตัวบ้าน 2 ชั้น"
แปลว่าเงินที่คุณจ่าย
ไปกองอยู่ใน "ส่วนที่เสื่อม" ตั้งแต่วันแรก
ส่วนที่ดิน 14 ตร.วา ที่ได้มา
เลยออกแรงดึงราคาขึ้นไม่ไหว
ต่างกับคนที่ซื้อบ้านเดี่ยว
เขาได้จ่ายเงินไปกับ "ส่วนที่โต" มากกว่า
อย่าง "ที่ดิน" ที่อยู่ใต้บ้านนั่นเอง---.---.---.---
มาถึงของฝากของวันนี้
อาวุธชิ้นเดียว
ที่อยากให้คุณเอาไปใช้พรุ่งนี้เลย---.---.---.---
ก่อนซื้ออสังหาฯ ทุกครั้ง ให้ถามตัวเองว่า
"เงินก้อนนี้ เรากำลังจ่ายให้ ส่วนที่โต
หรือ ส่วนที่เสื่อม มากกว่ากัน?"
ลองเอาราคาขาย หารด้วยจำนวนตารางวา
แล้วเทียบกับราคาที่ดินเปล่าในละแวกนั้นดูค่ะ
ถ้าตัวเลขออกมาสูงกว่าราคาที่ดินเปล่ามากๆ
แปลว่าเรากำลังจ่ายค่า "ตัวบ้าน" ในสัดส่วนที่สูง
ถ้าจะซื้ออยู่เอง ไม่ผิดค่ะ ความสุขประเมินค่าไม่ได้
แต่ถ้าซื้อเก็บเพื่อลงทุน ต้องรู้ตัวว่า
ส่วนไหนที่ทำกำไรให้กับเรามากกว่าในอนาคต
อยากรู้จัง ถ้าย้อนกลับไปปี 2526 ได้
คุณจะเลือกซื้อแบบไหนคะ
พิมพ์เลขไว้ในคอมเมนต์ทีค่ะ
พิมพ์ 1 = บ้านเดี่ยว 70 ตร.วา 385,000 บาท
พิมพ์ 2 = ทาวน์เฮาส์ 14 ตร.วา 275,000 บาท
พิมพ์ 3 = ไม่ซื้อบ้าน เอาเงินไปซื้อทองเก็บไว้
ตอบแล้วบอกเหตุผลด้วยนะคะ เรารออ่านอยู่ค่ะ
ถ้าชอบข้อมูลวิเคราะห์แบบนี้ กดติดตามเพจไว้ได้เลยค่ะ
แถมท้ายอีกนิด จะได้ดูไม่ผิดเพจเกินไป
วิธีคิดเรื่อง "จ่ายไปที่ส่วนที่โต หรือส่วนที่เสื่อม" นี่แหละค่ะ
คือหัวใจของการดูทรัพย์ NPA
(บ้านมือสองที่หลุดมาอยู่กับธนาคาร)
เพราะของกลุ่มนี้ตัวบ้านมักทรุดโทรม
แต่ "ที่ดิน" ยังอยู่ครบ
ใครอยากเรียนวิธีประเมินทรัพย์พวกนี้แบบเป็นระบบ
DVP มี "NPA Playbook Vol.1"
กับคอร์ส "1-Day NPA" บน SkillLane อยู่
และตอนนี้เรากำลังรับทีมงานเพิ่มด้วยค่ะ
ทักอินบ็อกซ์มาคุยกันได้
เรียบเรียงข้อมูลโดย
— บีม ภาวิณีย์ | Beam Pavini
📌 Line :
📌 FB : m.me/darvidprop
ที่มา
ภาพโฆษณาหมู่บ้านเสนาฯ นิเวศน์ หนังสือพิมพ์ไทยรัฐ 2 ต.ค. 2526