19/01/2021
กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิกับการนำมาใช้จริง
โดย ภัทรสุภางค์ เฉลิมนนท์ กรรมการผู้จัดการ สำนักกฎหมาย เอเบิล แอนด์ พริมพ์ตัน
พรบ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 ที่ออกมาและมีผลบังคับตั้งแต่เดือนตุลาคมปีที่ผ่านมา (2562) ดูเหมือนจะเป็นความหวังให้กับภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนหลักประกันเงินกู้ ทำให้ผู้ประกอบการมีความหวังว่าจะได้ใช้ทรัพย์อิงสิทธิเป็นหลักประกันสินเชื่อให้กับสถาบันการเงินเพิ่มเติมจากการจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่ปรารถนาของสถาบันการเงินมากกว่าหลักประกันประเภทอื่นเพราะทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำไปจำนองได้ หรือผู้ลงทุนต่างด้าวที่ไม่สามารถถือกรรมสิทธิที่ดินได้ หากจะเช่าที่ดิน ก็ยากที่จะนำสิทธิในฐานะผู้เช่าไปเป็นหลักประกันเงินกู้เพราะธนาคารไม่อยากรับ ในเมื่อนำสิทธิการเช่าไปจำนองก็ไม่ได้ นำไปแลกเปลี่ยนเป็นเงินก็ไม่ได้ การใช้ที่ดินโดยอาศัยการเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอาจแก้ปัญหานี้ได้ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าสถาบันการเงินจะเชื่อมั่นในหลักประกันประเภทจำนองทรัพย์อิงสิทธิหรือไม่คงต้องรอดู นอกจากนี้ทรัพย์อิงสิทธิก็อาจเป็นประโยชน์กับผู้ลงทุนที่ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในที่ดินเพียงชั่วคราวในการประกอบกิจการในโครงการระยะสั้นอีกด้วย
พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิมีเพียง 3 หน้ากระดาษ รวม 17 มาตรา ซึ่งเป็นเพียงหลักการกว้างๆ ยังไม่มีความชัดเจนในหลายๆเรื่อง กฎหมายฉบับนี้มีสำนักงานเศรษฐกิจการคลังเป็นเจ้าภาพ โดยกรมที่ดินเป็นผู้ปฏิบัติ กรมที่ดินจึงต้องรอให้มีกฎกระทรวงและระเบียบวิธีปฏิบัติเสียก่อนจึงจะเริ่มรับจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิได้ ข่าวดีคือมีกฎกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับเรื่องนี้ออกมาแล้วเมื่อวันที่ 18 พฤศจิกายน 2563 แต่กรมที่ดินก็ยังไม่ได้ประกาศระเบียบกำหนดวิธีปฏิบัติของเจ้าพนักงานที่ดินในการจดทะเบียน ซึ่งได้ข่าวมาว่าภายในเดือนธันวาคมเราอาจจะได้เห็นระเบียบกรมที่ดิน แต่เราอาจจะยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากพรบ.นี้จนต้นปีหน้าหลังจากที่ทางกรมที่ดินได้สั่งพิมพ์แบบฟอร์มต่างๆจนเสร็จก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อคิดว่าจะนำพรบ.ไปใช้จริงในทางปฏิบัติก็ยิ่งเห็นว่ายังมีคำถามเกิดขึ้นมากมาย
“ทรัพย์อิงสิทธิ” เกิดขึ้นอย่างไร
“ทรัพย์อิงสิทธิ”จะเกิดขึ้นได้โดยเจ้าของกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียน“ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ”บนอสังหาริมทรัพย์นั้นก่อน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะบันทึกหลังโฉนดตรงช่อง“ประเภทการจดทะเบียน”ว่า“ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนด...ปี...เดือน...วัน” พร้อมกับออก“หนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ” ซึ่งจะมีรูปร่างคล้ายๆโฉนดที่ดินที่เราเคยเห็น มีค่าจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิอยู่ในสนนราคาที่ย่อมเยาคือ 20,000 บาท ค่าออกหนังสือรับรองอีก 10,000 บาท
“ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ”
เมื่อเจ้าของที่ดินได้ “ก่อตั้ง” “ทรัพย์อิงสิทธิ” บนที่ดินแล้ว คำถามคือ เจ้าของที่ดินจำเป็นจะต้องเป็น “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิคนแรก” หรือไม่ เรื่องนี้พรบ.ไม่เขียนไว้ชัด แต่สำนักกฎหมายสำนักงานเศรษฐกิจการคลังเคยให้คำอธิบายไว้เป็นแผนภาพใน website ของสำนักงานฯว่า “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิคนแรก” คือ “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์” และกรมที่ดินก็มีความเห็นเช่นนั้น
“การโอนทรัพย์อิงสิทธิ”
ในเมื่อเจ้าของที่ดินเป็น “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิคนแรก” การให้บุคคลอื่นใช้ทรัพย์อิงสิทธิก็จะทำได้โดยการจดทะเบียน “โอน” ซึ่งในพรบ.กำหนดว่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาทุนทรัพย์ตามความเป็นจริง (ยกเว้นการโอนที่ไม่มีทุนทรัพย์เช่นการให้) ขณะนี้ยังไม่มีราคากลางของทรัพย์อิงสิทธิ ผู้โอนผู้รับโอนจึงกำหนดกันได้ตามใจและเสียค่าโอนตามนั้น หากเป็นเช่นนั้นค่าจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิอาจจะพอๆกับค่าธรรมเนียมโอนที่ดินก็ได้ ในขณะที่การให้เช่าที่ไม่ต้องจดทะเบียนก็ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ และถามว่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์เช่นเดียวกับการโอนอสังหาฯหรือไม่ เรื่องนี้กรมที่ดินได้หารือกับกรมสรรพากรแล้วและคงต้องรอความเมตตาจากกรมสรรพากรก่อนว่าท่านจะเก็บภาษีจากการโอนทรัพย์อิงสิทธิหรือไม่
“จำนองทรัพย์อิงสิทธิ”
“ทรัพย์อิงสิทธิ” สามารถนำไปจดทะเบียนจำนองเพื่อค้ำประกันหนี้เงินกู้ได้ ซึ่งไม่ใช่การจำนองอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นการ “จำนองสิทธิ” โดย พรบ.ใช้คำว่า “โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์” นั่นคือต้องจดทะเบียนจำนองกับเจ้าพนักงานที่ดิน สิ่งที่ตามมาคือการบังคับจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นั่นคือจะต้องฟ้องบังคับจำนองต่อศาลและขอให้ศาลมีคำพิพากษายึดทรัพย์อิงสิทธิและนำออกขายทอดตลาด ซึ่งคำว่าขายทอดตลาดก็ต้องมีการประมูลซื้อ เนื่องจากทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี ดังนั้นเมื่อธนาคารซึ่งเป็นเจ้าหนี้ผู้รับจำนองนำทรัพย์อิงสิทธิออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ราคาทรัพย์อิงสิทธิน่าจะต้องลดน้อยถอยลงไปตามเวลาของสิทธิที่เหลืออยู่ เงินที่ขายได้จะพอนำมาตัดชำระหนี้ที่ค้างชำระได้มากน้อยประการใด และหากยังไม่มีใครมาประมูลซื้อสักทีจนเวลาผ่านไปหลายปีราคาทรัพย์ก็จะยิ่งลดลง เมื่อเป็นเช่นนี้ธนาคารจะยินดีรับจำนองทรัพย์อิงสิทธิหรือไม่ เป็นเรื่องน่าคิด
“ทรัพย์อิงสิทธิระงับลง”
ในพรบ.ไม่ได้บอกว่า“ระงับลง”คืออะไร เพียงแต่บอกในมาตรา 15 ว่า เมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลงให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ “ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาฯ” จะเห็นได้ว่าในมาตรานี้ไม่ได้ใช้คำว่า “ส่งมอบทรัพย์อิงสิทธิ”คืน แต่ใช้คำว่า“ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์”คืน ซึ่งหมายความว่าต้องคืนการครอบครองและออกจากที่ดินไป
การระงับลงของทรัพย์อิงสิทธิก็น่าจะมีอยู่ไม่กี่กรณี เช่น (1) ทรัพย์อิงสิทธิสิ้นสุดด้วยครบกำหนดระยะเวลา (กำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี) (2) เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ (3) ศาลมีคำสั่ง ซึ่งก็ยังจินตนาการไม่ออกว่าจะมีกรณีใดได้บ้างที่ศาลจะสั่ง
สมมติว่าเจ้าของที่ดินจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิไว้เป็นเวลา 5 ปี และโอนให้นายเอใช้ นายเอก็มีฐานะเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ เมื่อครบระยะเวลา 5 ปี ถือว่าเป็นการที่“ทรัพย์อิงสิทธิระงับลง”ด้วยเหตุที่ครบกำหนดระยะเวลา แบบนี้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิก็เพียงแต่ขนข้าวของออกจากที่นั่นก็จบ ไม่ต้องมีการโอนกลับเหมือนการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ
“ยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ”
แต่ถ้าเป็นกรณีที่ยังไม่ครบกำหนดระยะเวลา เช่นใช้ไป 3 ปีแต่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิไม่อยากได้ไว้อีกต่อไปแล้วจะทำอย่างไร น่าจะมีทางเลือกสองทางคือ ผู้ทรงคนปัจจุบันโอนขายทรัพย์อิงสิทธิต่อไปให้ผู้อื่น หรือใช้วิธี“ยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ”
เมื่อเจ้าของอสังหาฯได้ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิแล้ว และต่อมาได้มอบทรัพย์อิงสิทธิให้กับบุคคลอื่นไปใช้โดยการโอน ก็ถือว่าเจ้าของอสังหาฯไม่ได้เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอีกต่อไป ตัวพรบ. ไม่ได้บอกตรง ๆถึงวิธีการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ แต่บอกกว้างๆว่า “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอาจยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนกำหนดเวลาได้” ก็พอจะตีความได้ว่า เฉพาะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิได้ และถ้าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอยู่ในขณะนั้นก็ไม่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิได้ ข้อสรุปนี้สอดคล้องกับระเบียบว่าด้วยการจดทะเบียน(ซึ่งยังเป็นเพียงร่างฯอยู่)ว่าต้องเป็นกรณีที่“เจ้าของอสังหาฯและผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิตกเป็นคนเดียวกัน”เท่านั้นจึงจะจดทะเบียนยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิได้ แต่ถ้าในขณะนั้นเจ้าของอสังหาฯ ไม่ได้เป็นผู้ทรงฯหากจะยกเลิกก็ต้องทำให้เจ้าของฯกลายเป็นผู้ทรงฯเสียก่อน ขั้นตอนนี้เองถ้าต้องทำการโอนทรัพย์อิงสิทธิฯจากผู้ทรงมายังเจ้าของอสังหาฯเพื่อให้สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิได้ ขั้นตอนนี้จะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนกลับ 2% ของทุนทรัพย์ บวกค่าธรรมเนียมจดทะเบียนยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิอีก 20,000 บาท
เพียงคิดว่าจะนำกฎหมายเรื่องทรัพย์อิงสิทธิไปใช้จริงได้อย่างไรเท่านี้ก็สนุกแล้วเพราะจะมีประเด็นข้อสงสัยเกิดขึ้นมากมาย อย่างไรก็ตาม “ทรัพย์อิงสิทธิ” คือความหวัง จะนำไปตีราคาเป็นหลักประกันเงินกู้ก็ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินว่าจะเชื่อมันในการจำนองทรัพย์อิงสิทธิเพียงใด หรือว่าจะเป็นกรณีนำทรัพย์อิงสิทธิไปตีราคาเป็นเงินแล้วนำมาลงทุนในกิจการ ยิ่งคิดก็ยิ่งสนุก ถ้ามีความคืบหน้าในการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ และถ้ามีโอกาสจะนำมาเล่าสู่กันฟังอีกค่ะ [email protected]
