23/10/2022
ВС РФ уточнил порядок определения выкупной цены недвижимости, изымаемой для государственных (муниципальных) нужд.
Администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском к Гражданину Л. (индивидуальному предпринимателю) об изъятии для муниципальных нужд находящегося у него в аренде земельного участка, с расположенным на нем и принадлежащем предпринимателю на праве собственности зданием торгового павильона.
АС Сахалинской области, с которым согласились суд апелляционной и кассационной инстанции, установил компенсацию за изымаемые объекты недвижимости в размере 38,8 миллиона рублей. Примечательно, что из них 16,2 миллиона рублей – убытки в виде упущенной выгоды - неполученного дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему здания, определенных исходя из средней рыночной стоимости аренды данного объекта за период с 2018 года (принятия постановления об изъятии) по 2035 год (окончание срока действия заключенного ответчиком с третьим лицом договора аренды здания).
В кассационной жалобе истец просил снижения размера возмещаемых убытков. Заявитель обратил внимание на то, что участок и здание торгового павильона не изъяты у предпринимателя; последний до настоящего времени сохраняет владение в отношении участка и здания, пользуется данными объектами по назначению путем их сдачи в аренду и извлекает от этого доход.
Разрешая спор, ВС РФ указал, что выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка включает в себя рыночную стоимость участка и находящейся на нем недвижимости, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.2 ст. 281 ГК).
При этом суд указал, что при изъятии у правообладателя земельных участков и объектов недвижимости для государственных (муниципальных) нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом. Если же на момент рассмотрения спора объекты еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании собственника, который получает доход, в том числе от сдачи имущества в аренду, определение размера компенсации на дату, предшествующую вынесению судебного решения, будет влечь неосновательное обогащение на стороне собственника. На этом основании Верховный Суд судебные акты в части исчисления упущенный выгоды отменил и отправил дело на новое рассмотрение.
Определение ВС РФ от 04 октября 2022 г. No 303-ЭС22-9142
( https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/1815363a-f68a-4e0f-990c-d7c3131f4b4c/33ee5cde-c109-496b-8724-c21c074660fe/A59-2846-2019_20221004_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True )
