04/04/2018
Что такое история недвижимости и зачем ее проверять
покупателю?
О чем необходимо помнить покупателю недвижимости в первую очередь? О том, что юридическая чистота объекта и правильное оформление сделки важны только ему самому – будущему владельцу во избежание неожиданных поворотов в будущем, когда ответственность за принятое решение будет полностью на нём.
Практика показывает, что риск неожиданно столкнуться с проблемой, реален. Конечная цель всего цикла сделки - регистрация права собственности покупателя. Но покупателю важно, что будет после сделки, а для этого необходимо знать, что было до этой сделки!
Прежде всего, история недвижимости это - изучение предыдущих сделок, все ли закрыты, нет ли долгов или нарушенных обязательств и существующих рисков, связанных с прежними собственниками, а также с владельцами без собственности. Иными словами насколько существует вероятность того, что ваше право собственности могут оспорить в суде или признать сделку недействительной!
Ниже - реальные истории из опыта нашей работы, которым хотелось бы поделиться с нашими клиентами, и надеемся, он будет полезен для тех, кто не хочет совершать ошибок, а оставит их другим.
1. Умершие супруги.
Для проверки истории недвижимости к нам обратились покупатель загородного дома. По словам риелтора, документы по дому все в порядке, можно делать сделку. Дом и земля были оформлены действительно на продавца, никаких обременений на доме и участке не было. Однако, при изучении документов, выяснилось, что дом приобретался в общую совместную собственность, но супруг продавца (женщины), как оказалось, умер и у них осталось еще трое несовершеннолетних детей. А это означает, что доля умершего супруга в ходит в состав наследства и переходит к наследникам. Кроме того дети, по достижению совершеннолетия, вправе обратиться в суд о выделении доли наследодателя в общем имуществе супругов и включить эту долю в наследственную массу. Самое интересно , что собственник и его риелтор сказали нам, что дом оформлен на жену, и что в таком случае надо просто предоставить в Росреестр свидетельство о смерти взамен согласия супруга, что сделка это вполне стандартная и никаких проблем не будет. И поверьте, Росреестр может зарегистрировать эту сделку, только риски в этом случае перешли бы все на Покупателя на долгие годы! Клиент отказался от покупки.
2. Приватизация несовершеннолетних.
В процессе приватизации в период с 1991 по август 1994 года интересы несовершеннолетних не учитывались на совершенно законных основаниях, потому что согласно действовавшему закону о приватизации от 04 июля 1991 года (далее – Закон о приватизации), приватизировать недвижимость можно было без учета интересов несовершеннолетних членов семьи.
Итак, при очередной проверке истории недвижимости было установлено, что право собственности Продавца возникло на основании Договора передачи в порядке компенсации, заключенного между г. Москва и Продавцом. При этом квартира была предоставлена как новостройка взамен снесенного «ветхого жилья». Казалось бы, что все в порядке, но при изучении всей истории мы выяснили, что «ветхое жилье» в свою очередь, Продавец приобрела на основании договора приватизации от 1992 года, куда не был включен её несовершеннолетний сын. А это означает, что тот самый «несовершеннолетний сын», в настоящее время, может оспорить факт приватизации, договор по компенсации и потребовать выделить себе долю в квартире. О том, что вся цепочка сделки в этом случае, будет расторгнута, Вы понимаете.
3. Недееспособность граждан.
Сделка, в случае совершения ее недееспособным лицом является ничтожной. Важно понимать, что сделку можно признать недействительной, если её совершил гражданин, позднее ограниченный в дееспособности.
Один из наших клиентов обратился с просьбой проверить историю квартиры, которую он намеревался приобрести. Владелец получил квартиру по завещанию от родной бабушки – как говорят, «ничто не предвещало», но завещание было выдано на основании решения суда. Однако, при тщательном изучении всех документов в истории недвижимости было установлено, что завещания бабушка писала каждые полгода, меняя при этом наследников в нем, а в последствии бабушка оказалась в психиатрической больнице, где и умерла. В данном случае факт недееспособности бабушки могут признать и через много лет после выдачи завещания, что подтверждается судебной практикой. Итог – выданное завещание недействительно, право собственности аннулировано.
Это несколько примеров, но на самом деле их очень много. Подумайте, прежде чем покупать недвижимость и проведите юридическую экспертизу! Многие наши клиенты, получив юридическое заключение, где указаны риски, которые устранить невозможно, отказывались от покупки!
Обращайтесь к нам и мы сделаем все возможное, чтобы Ваша сделка была безопасной!
Ваш МосМетр - всегда с Вами, всегда на Вашей стороне!
