26/01/2015
Определение кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков
Согласно Закону «Об оценочной деятельности», регулирующему правила кадастровой оценки, данный вид оценочной деятельности инициируется и оплачивается органами местного самоуправления.
И это объяснимо, т.к. именно они заинтересованы в установлении актуальной кадастровой стоимости земли и объектов капитального строительства – для целей налогообложения. Поэтому и все объекты обязательно регулярно переоцениваются (максимум – раз в 5 лет, минимум – раз в 3 года или 2 года для городов федерального значения)
Как рассчитывается кадастровая стоимость по заказу муниципальных властей
Кадастровая оценка именуется в официальном стандарте, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, «рыночной оценкой, определенной методами массовой оценки». Эти методы применяются для оценки большого количества однородных объектов на обширной территории. В них используется статистическая информация. Собственно оценка производится путем сравнения: анализируются предложения на рынке, аналогичные по ряду характеристик группе участков или территорий.
Полученные в результате оценки сведения являются публичными. Они утверждаются нормативным актом заказчика-муниципального органа и публикуются в том же порядке, что и местные нормативные акты. Росреестр все утвержденные сведения размещает в публичной кадастровой карте, которую можно найти на официальном сайте данной службы.
Когда приходится брать кадастровую оценку в свои руки
Иногда гражданам и организациям тоже приходится заниматься определением кадастровой стоимости, привлекая специализированные фирмы оценщиков. Такая необходимость возникает в случаях, когда, по мнению владельца объекта, кадастровая оценка является завышенной, а значит завышен будет и подлежащий уплате земельный налог (в некоторых регионах – уже и налог на имущество). Причиной завышения является сам метод кадастровой оценки, который в силу своей массовости рассматривает лишь некоторые ценообразующие характеристики. Между тем, рыночная стоимость может сильно отличаться от кадастровой из-за индивидуальных особенностей участка.
Хорошо, что законодательство предусматривает возможность пересмотреть кадастровую стоимость, проведя оценку по правилам ФЗ «Об оценочной деятельности» для данного случая.
Как определяется новая кадастровая стоимость вместо завышенной
Дело в том, что законодатель предположил равенство кадастровой и рыночной стоимости объекта. Таким образом, одним из оснований к тому, чтобы оспорить завышенную кадастровую стоимость, является несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости, подсчитанной на дату кадастровой оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно
во внесудебном порядке (в специальной комиссии при региональных Управлениях Росреестра);
в судебном порядке (путем обжалования самого акта утвердившего кадастровую оценку в части конкретного участка либо обжалования отказа комиссии Росреестра в снижении кадастровой стоимости).
Основой для оспаривания кадастровой стоимости являются отчет о рыночной оценке объекта на дату кадастровой оценки и положительное экспертное заключение СРО оценщиков в отношении данного отчета.
Если говорить о внесудебном порядке, то он строго формален и подходит, если соблюден срок обращения (6 месяцев после утверждения оценки) и есть все документы, требуемые комиссией (представите кадастровую выписку вместо кадастрового плана – откажут).
Судебная практика по данному вопросу складывается весьма положительная. Наличие отчета о рыночной стоимости, которая ниже утвержденной кадастровой и положительное экспертное заключение обычно не вызывают у суда сомнений в необходимости снизить кадастровую стоимость земли или объекта недвижимости до рыночной.
Таким образом, кадастровая стоимость, хотя и определяется на основе сравнительного подхода, из-за массовости оценочного метода часто бывает завышенной. Однако для борьбы с той проблемой законодатель предусмотрел эффективные механизмы судебного и внесудебного обжалования, опирающиеся на рыночную оценку конкретного объекта.
urist, [email protected]
опубликовано 24 января 2015 года
