07/09/2026
INTRAREA IN LEGALITATE PENTRU CONSTRUCTII REALIZATE CU NERESPECTAREA AUTORIZAȚIEI DE CONSTRUIRE SAU ÎN ABSENȚA ACESTEIA
potrivit Noului Cod al urbanismului – Legea nr. 169/2026
Art. 301 alin. (1) instituie autorizația de regularizare pentru lucrări realizate cu nerespectarea autorizației de construire sau în absența acesteia.
Art. 301 alin. (2) stabileste regimul permanent al regularizării la următoarele categorii:
• locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, dacă nu sunt monumente istorice și nu sunt situate în zone de protecție ale monumentelor istorice ori în zone construite protejate;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
• lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
Excepția de un an: pentru ce alte construcții se poate intra în legalitate
Textul esențial este art. 301 alin. (7). Prin derogare de la lista restrânsă de la alin. (2), timp de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a Codului, autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru „alte categorii de construcții”, dacă acestea au fost realizate fără autorizație de construire ori cu nerespectarea autorizației.
Rezultă că fereastra tranzitorie nu este limitată la locuințe de 150 mp sau anexe. Ea poate acoperi, în principiu, construcții din alte categorii și cu alte funcțiuni ori dimensiuni - de exemplu clădiri de locuințe care depășesc limitele alin. (2), clădiri cu funcțiuni comerciale, de servicii, producție, depozitare, administrative sau alte construcții - însă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile legale de regularizare. Nu este o amnistie urbanistică și nu transformă automat orice construcție neautorizată într-una legală.
• Condițiile cumulative ale regularizării în termenul de un an
A. Existența unei construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației
Art. 301 alin. (1) și (7) acoperă ambele ipoteze: lipsa totală a autorizației și abaterea de la autorizația emisă.
B. Încadrarea în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare
Construcția trebuie să fie compatibilă cu reglementările urbanistice aplicabile la momentul regularizării. Prin urmare, regularizarea nu se fundamentează exclusiv pe regimul urbanistic existent la data edificării. Dacă lucrarea nu se încadrează, autoritatea poate cere, atunci când este tehnic posibil, lucrări de aducere la conformitate; în lipsa posibilității de conformare, menținerea construcției nu rezultă din art. 301.
C. Respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții
Art. 301 alin. (7) și (9), coroborat cu art. 386, impune verificarea tehnică a construcției. Expertizele sunt realizate de experți tehnici atestați pentru domeniile și specialitățile cerute de lege.
D. Îndeplinirea obligațiilor fiscale
Art. 301 alin. (7) cere expres îndeplinirea obligațiilor fiscale. În plus, alin. (11) prevede majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri, de la constatarea construirii neautorizate până la regularizare sau desființare.
E. Aplicarea măsurilor contravenționaleRegularizarea tranzitorie este condiționată de aplicarea măsurilor contravenționale. Plata taxelor și impozitului nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții.
F. Achitarea cotelor și taxelor majorate de zece ori
Pentru ipoteza tranzitorie de la alin. (7), art. 301 alin. (8) stabilește că atât cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții, cât și taxa pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii sunt de zece ori mai mari decât valorile ordinare prevăzute de lege.
• Expertizele tehnice obligatorii
Art. 301 alin. (9) prevede verificarea cerințelor fundamentale pe bază de expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați. Sunt vizate, în mod expres: rezistența mecanică și stabilitatea; securitatea la incendiu; igiena, sănătatea și mediul înconjurător; siguranța și accesibilitatea în exploatare; protecția împotriva zgomotului; economia de energie și izolarea termică.
Art. 386 alin. (3) enumeră cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor: rezistență mecanică și stabilitate; securitate la incendiu; igienă, sănătate și mediu; siguranță și accesibilitate în exploatare; protecție împotriva zgomotului; economie de energie și izolare termică; utilizarea sustenabilă a resurselor naturale; emisii în mediul exterior al construcțiilor.
• Posibilitatea impunerii unor lucrări de conformare
Art. 301 alin. (10) permite autorității publice locale să condiționeze regularizarea de executarea unor lucrări prin care construcția este adusă în conformitate cu reglementările urbanistice și/sau cu reglementările tehnice privind calitatea în construcții. Așadar, existența unor neconformități remediabile nu exclude în mod necesar regularizarea; acestea pot fi corectate în cadrul procedurii.
• Ce se întâmplă dacă nu se solicită/obține regularizarea
Art. 301 alin. (12)-(13) instituie consecințe semnificative după expirarea ferestrei tranzitorii. Autoritățile locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor, sau, după caz, au obligația de a solicita instanței competente desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare. Cererea de chemare în judecată se formulează de primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de la alin. (7), pe baza procesului-verbal de constatare.
O distincție este esențială: după expirarea termenului tranzitoriu, mecanismul general de la art. 301 rămâne deschis numai categoriilor enumerate la alin. (2). Pentru celelalte construcții, oportunitatea specială de regularizare este limitată temporal. De aceea, pentru construcțiile neautorizate care nu sunt locuințe unifamiliale P/P+1 de maximum 150 mp, anexele de maximum 150 mp sau închiderile de balcoane prevăzute de alin. (2), analiza urbanistică și tehnică trebuie inițiată în interiorul perioadei 25 august 2026 - 25 august 2027.
• Procedura practică - documente și verificări care trebuie pregătite
1. identificarea exactă a situației juridice și cadastrale a terenului și construcției;
2. verificarea documentației de urbanism în vigoare și a indicatorilor/condițiilor aplicabile imobilului;
3. stabilirea abaterilor față de autorizația inițială, dacă a existat o autorizație;
4. obținerea expertizelor tehnice cerute de art. 301 alin. (9);
5. realizarea eventualelor lucrări de conformare impuse potrivit art. 301 alin. (10);
6. îndeplinirea obligațiilor fiscale și a măsurilor contravenționale;
7. achitarea cotelor și taxelor majorate conform art. 301 alin. (8);
8. depunerea cererii de autorizație de regularizare la autoritatea competentă să emită autorizația de construire.
Formularele actuale au fost aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/25.08.2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711/26.08.2026. Modelul cererii de regularizare distinge expres între cazurile de la art. 301 alin. (2) și „alte categorii”, în termenul excepțional de maximum un an prevăzut de alin. (7).
Legea nr. 169/2026 Codul urbanismului deschide, în perioada 25 august 2026 - 25 august 2027, o fereastră excepțională pentru regularizarea unor construcții care, după expirarea termenului, nu vor mai intra în sfera obișnuită a art. 301 alin. (2). Beneficiul privește, în principiu, orice altă categorie de construcție executată fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, dar numai dacă lucrarea poate fi încadrată în reglementările urbanistice aplicabile la momentul emiterii autorizației de regularizare, îndeplinește cerințele tehnice de calitate, sunt îndeplinite obligațiile fiscale și sunt aplicate măsurile contravenționale. Procedura presupune costuri sancționatorii suplimentare - taxe și cote de zece ori mai mari - și expertizare tehnică.
