30/08/2023
UN BREVE RESUMEN DE TODO LO QUE DEBES SABER SOBRE LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE en PARAGUAY
En el ámbito jurídico tenemos el conocido “contrato privado de compraventa de inmueble” a través del cual las partes pactan la compra-venta de un inmueble; muchas personas creen que al firmar dicho contrato ya se le transfiere la propiedad de un inmueble, pero corresponde aclarar si es o no correcta dicha apreciación.-
En nuestra legislación, la transferencia de la propiedad inmobiliaria debe efectuarse por Escritura Pública (Art. 700 inc. a) del Código Civil); el “Contrato privado de Compraventa de Inmueble”, sirve como un compromiso en que las partes se comprometen a efectuar dicha Escritura, pero no produce la consecuencia jurídica de transferir la propiedad inmobiliaria, la cual registralmente sigue perteneciendo al propietario originario.-
Entonces, la sola firma del referido “Contrato privado de Compraventa” sin la correspondiente Escritura Pública de transferencia del Inmueble de Inmueble NO TRANSFIERE la propiedad privada inmueble, y podría generar las siguientes contingencias jurídico-prácticas:
En primer lugar, en caso de que el Vendedor se niegue posteriormente a extender la Escritura Pública de transferencia de Inmueble a favor del Comprador, éste puede demandarlo por “Obligación de Hacer Escritura Pública”, pues en virtud al Art. 701 del Código Civil el “contrato privado de compraventa de inmueble” constituye un compromiso en el cual las partes se comprometieron a escriturar.-
En segundo lugar, como el “contrato privado de compra-venta de inmueble”, solo tiene efecto entre las partes y en nuestro sistema registral rige el principio de “publicidad registral” recién inscripta en los Registros Públicos la Escritura Pública de transferencia, el inmueble pasa a estar inscripto a nombre del Comprador, antes de eso la propiedad podría verse afectada por embargos, medidas cautelares y otros gravámenes dispuestos en contra del anterior titular registral.-
En tercer lugar, una salida podría ser solicitar vía judicial la “inscripción preventiva” del Contrato privado de Compra-venta”, a fin de que los terceros puedan tener conocimiento del referido contrato, mediante su inscripción ante la Dirección General de los Registros Públicos; sin embargo, los jueces – al menos de la Capital – muchas veces deniegan dicha petición argumentando la falta de sustento legal para su otorgamiento.-
Por tanto, a fin de evitar las contingencias indicadas más arriba, y efectuar efectivamente la transferencia de la propiedad privada inmueble sugerimos firmar la correspondiente “Escritura Púbica de transferencia” al momento de comprar o vender un inmueble.-
El hecho de que la compra se haya efectuado en cuotas, o exista un saldo pendiente de pago no constituye un impedimento legal para efectuar la transferencia vía Escritura Pública, pues simplemente se puede dejar constancia de la deuda pendiente en la Escritura e incluso constituir una Hipoteca sobre el inmueble, a fin de garantizar el pago de las respectivas cuotas o del saldo del precio de venta del Inmueble.-
