05/04/2026
Muitas pessoas continuam a acreditar que o contrato-promessa de compra e venda (“CPCV”) pode ser assinado sem qualquer formalidade adicional, chegando mesmo a incluir cláusulas em que as partes renunciam ao reconhecimento presencial das assinaturas.
No entanto, essa renúncia não é válida.
Sempre que o CPCV tenha por objeto a compra e venda de um edifício ou de uma fração autónoma, a lei exige o reconhecimento presencial das assinaturas.
Os tribunais têm sido claros quanto a esta questão: as cláusulas que pretendem afastar essa exigência legal são consideradas nulas, por violarem normas de ordem pública. Isto significa que, ainda que as partes concordem em dispensar o reconhecimento, essa vontade não produz efeitos.
Na prática, um CPCV assinado sem reconhecimento presencial pode não respeitar a forma legal exigida.
As consequências podem ser sérias: o contrato-promessa pode ser considerado nulo, deixando de produzir efeitos jurídicos, impedindo a exigência do cumprimento específico e aumentando o risco de litígios desnecessários.
Num negócio imobiliário, em que estão em causa montantes significativos e direitos fundamentais, cumprir esta formalidade não é um detalhe — é uma proteção essencial para ambas as partes.
Many people still believe that a Promissory Purchase and Sale Agreement (“CPCV”) can be signed without any additional formalities, and it is common to see clauses in which the parties waive the in-person certification of signatures.
However, such a waiver is not valid.
Whenever the CPCV concerns the purchase and sale of a building or an autonomous unit, the law requires the signatures to be certified in person.
The courts have been clear on this issue: clauses intended to exclude this legal requirement are deemed null and void because they violate rules of public policy. In other words, even if both parties agree to waive the in-person certification, that agreement has no legal effect.
In practice, a CPCV signed without in-person certification may fail to comply with the legally required form.
The consequences can be serious: the promissory agreement may be considered null and void, producing no legal effects, preventing specific performance from being enforced, and increasing the risk of unnecessary litigation.
In a real estate transaction, where significant amounts and fundamental rights are involved, complying with this formality is not a mere detail — it is an essential safeguard for both parties.
