Ricardo Graça - Advogado

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04/09/2026

SEGUROS: TUDO O QUE PODE FAZER QUANDO A SEGURADORA NÃO CUMPRE

Pagou o seguro todos os meses. Religiosamente. Sem falhar. E quando finalmente precisou dele — um acidente, uma inundação, um incêndio, uma doença — a seguradora respondeu com silêncio, com desculpas ou com uma proposta tão baixa que parece uma piada.
Se isto lhe aconteceu, não está sozinho. A ASF — Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões — recebe milhares de reclamações por ano contra seguradoras. As queixas mais frequentes são sempre as mesmas: demora na regularização, recusa sem fundamentação, propostas manifestamente insuficientes e cláusulas de exclusão que o cliente nunca leu — porque ninguém lê 40 páginas de condições gerais escritas em corpo 6.

TEVE UM SINISTRO? PARTICIPE — MAS SAIBA QUE O PRAZO DE 8 DIAS NÃO É O QUE PENSA
A maioria dos contratos de seguro prevê que o sinistro deve ser comunicado à seguradora no prazo de 8 dias. Muitos segurados entram em pânico quando percebem que deixaram passar esse prazo — e alguns desistem de participar, convencidos de que perderam o direito.
Não perderam.
O artigo 100.º do Regime Jurídico do Contrato de Seguro (Decreto-Lei n.º 72/2008, de 16 de Abril — RJCS) prevê o dever de comunicação do sinistro. Mas o artigo 33.º do mesmo diploma é claro: a falta de comunicação atempada só pode ser penalizada se resultar em prejuízo efectivo para a seguradora. Ou seja: a seguradora só pode recusar ou reduzir a indemnização se provar — provar, não alegar — que o atraso na participação comprometeu a sua capacidade de avaliar o sinistro.
A ASF confirmou expressamente esta interpretação em 2025 e 2026, a propósito das tempestades que assolaram o país: o incumprimento do prazo de 8 dias não implica automaticamente a perda do direito à indemnização. O ónus da prova do prejuízo é da seguradora, não do segurado.
Se participou tarde, participe na mesma. Junte uma justificação — doença, ausência, impossibilidade de comunicação — e documente os danos. Quanto mais cedo o fizer, mais forte é a sua posição. Mas nunca desista de participar só porque passou o prazo.

A SEGURADORA TEM PRAZOS. E SE NÃO OS CUMPRE, PAGA
O cidadão tem prazos para tudo: para participar, para juntar documentos, para responder. E a seguradora? Também tem — mas quase ninguém os conhece. E é por isso que as seguradoras os ultrapassam sistematicamente.
No seguro automóvel obrigatório, o Decreto-Lei n.º 291/2007, de 21 de Agosto, é rigoroso:
O artigo 36.º, n.º 1, alínea e), obriga a seguradora a apresentar uma proposta razoável de indemnização no prazo de 30 dias úteis a contar do pedido de indemnização, quando a responsabilidade não for contestada e os danos forem quantificáveis. Se a responsabilidade for contestada, o prazo estende-se a 45 dias úteis.
O artigo 43.º, n.º 1, fixa o prazo de pagamento em 8 dias úteis a contar da assunção da responsabilidade.
E o artigo 38.º, n.º 2, sanciona o incumprimento destes prazos com juros de mora no dobro da taxa legal. Leia outra vez: no dobro. Se a seguradora não lhe apresentar uma proposta razoável dentro do prazo, paga juros a dobrar sobre o montante que o tribunal vier a fixar, contados desde o dia subsequente ao termo do prazo.
No seguro multirriscos habitação, as Recomendações n.º 2/2025 da ASF fixam prazos operacionais: primeiro contacto em até 4 dias úteis após a participação; decisão sobre assunção de responsabilidade em até 25 dias úteis para cobertura de edifício e 40 dias úteis para recheio ou ambas as coberturas; e pagamento em até 30 dias úteis após a regularização. Em situações excepcionais — como catástrofes naturais — estes prazos podem duplicar.
A maioria dos segurados não sabe que estes prazos existem. E as seguradoras contam com essa ignorância.

O QUE É UMA "PROPOSTA RAZOÁVEL" — E PORQUE A SUA PROVAVELMENTE NÃO É
No seguro automóvel, a seguradora é obrigada a apresentar uma "proposta razoável" de indemnização. O artigo 38.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 291/2007 define proposta razoável como aquela que não gere um desequilíbrio significativo em desfavor do lesado.
Na prática, muitas propostas são tudo menos razoáveis. A seguradora oferece o valor que lhe convém — não o valor que cobre os danos reais. O veículo vale €8.000 no mercado e a seguradora oferece €5.500 "por tabela". A reparação custa €3.000 e a seguradora propõe €1.800 "segundo o perito". O lesado tem danos corporais e a seguradora oferece o mínimo da Portaria n.º 377/2008 — que é um referencial indicativo, não um tecto.
Se a proposta for manifestamente insuficiente, o artigo 38.º, n.º 3, aplica a mesma sanção: juros no dobro da taxa legal sobre a diferença entre o montante oferecido e o montante fixado pelo tribunal. A seguradora que oferece pouco não arrisca apenas pagar mais tarde — arrisca pagar muito mais.
E a Portaria n.º 377/2008 — que as seguradoras usam como bíblia para calcular indemnizações por danos corporais — diz expressamente no seu artigo 1.º, n.º 2: as disposições constantes da presente portaria não afastam o direito à indemnização de outros danos, nos termos da lei, nem a fixação de valores superiores aos propostos. A portaria é um mínimo — não um máximo. Se a seguradora lhe disser "é o que a portaria dá", saiba que a portaria dá mais do que a seguradora lhe está a oferecer.

A RECUSA TEM DE SER FUNDAMENTADA — E MUITAS NÃO SÃO
Quando a seguradora recusa um sinistro, é obrigada a fundamentar a recusa por escrito. Não basta dizer "não se encontram reunidos os pressupostos" ou "o sinistro não está coberto". Tem de explicar porquê — que cláusula, que exclusão, que facto concreto justifica a recusa.
Se a recusa não vier fundamentada, exija a fundamentação por escrito. E se a fundamentação invocar uma exclusão das condições gerais ou especiais do contrato, verifique se essa exclusão lhe foi devidamente comunicada quando celebrou o contrato. O artigo 22.º do RJCS impõe ao segurador o dever de esclarecer o segurado sobre o âmbito das coberturas e das exclusões. Se não o fez — e muitas vezes não fez — a exclusão pode ser inoponível.
As cláusulas de exclusão são a arma preferida das seguradoras para recusar sinistros. Mas uma cláusula de exclusão que o segurado não conhecia, que não lhe foi explicada ou que está redigida de forma ambígua pode ser judicialmente declarada nula — ao abrigo do regime das cláusulas contratuais gerais (Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro).

NÃO ASSINE A QUITAÇÃO SEM PENSAR
Esta é talvez a armadilha mais perigosa de todo o processo: a quitação.
Quando a seguradora finalmente aceita pagar, apresenta-lhe um documento para assinar — a declaração de quitação. E esse documento, na maioria dos casos, contém expressões como "nada mais tendo a reclamar", "quitação integral", "todos os danos presentes e futuros" ou "renúncia a quaisquer direitos".
Se assinar, está a abdicar de reclamar qualquer valor adicional — mesmo que mais tarde descubra danos que não tinha visto, sequelas que não se tinham manifestado ou custos que não tinham sido contabilizados. A quitação é definitiva. E muitas seguradoras pressionam o segurado a assinar depressa, antes que ele perceba que o valor é insuficiente.
Antes de assinar qualquer quitação, leia-a com atenção. Se contiver expressões de renúncia a direitos futuros, questione. Se tiver dúvidas, consulte um advogado antes de assinar — não depois. Depois já é tarde.
Em acidentes com lesões corporais, a regra é ainda mais importante: nunca assine quitação antes de ter alta clínica definitiva e de conhecer todas as sequelas. Uma lesão que parece menor pode revelar-se uma incapacidade permanente — e se já assinou a quitação, o direito de reclamar desapareceu.

PERDA TOTAL — O VALOR QUE A SEGURADORA FIXA NÃO É SAGRADO
Quando a seguradora declara a perda total do veículo, atribui-lhe um "valor venal" — o valor de mercado do carro antes do acidente. E oferece esse valor, menos o valor do salvado.
O problema: o valor venal que a seguradora calcula é, na maioria dos casos, inferior ao valor real de mercado. A seguradora usa tabelas internas, desvalorização acelerada e referências que nem sempre reflectem o que custaria comprar um carro equivalente.
A perda total não é uma sentença. É uma proposta — e pode ser contestada. Pode apresentar pesquisas de mercado (stands, plataformas online) que demonstrem que o valor real do veículo é superior ao que a seguradora oferece. Pode pedir uma avaliação independente. E pode recusar a proposta e ir a tribunal, onde o juiz fixará o valor com base em prova real, não em tabelas de seguradora.

O PERITO NÃO É SEU — É DELES
O perito que a seguradora envia para avaliar os danos trabalha para a seguradora. Não é independente. É pago pela seguradora. E o seu relatório serve os interesses de quem o paga.
Isto não significa que o perito mente — na maioria dos casos, faz o seu trabalho com competência. Mas significa que a avaliação tende a ser conservadora. Os danos são subestimados. Os custos de reparação são calculados por baixo. E as causas do sinistro são interpretadas da forma que melhor serve a seguradora.
Se discordar da peritagem, tem o direito de pedir uma contra-peritagem — a expensas suas — ou de requerer peritagem judicial. No seguro automóvel, o artigo 36.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 291/2007 prevê que, em caso de discordância, as partes podem solicitar peritagem independente. No seguro multirriscos, pode accionar o seu próprio perito e apresentar relatório alternativo.
A peritagem da seguradora é o ponto de partida — não a verdade final. E se a avaliação é manifestamente inferior aos danos reais, tem fundamento para contestar.

ONDE RECLAMAR — PASSO A PASSO
Se a seguradora não paga, não responde ou oferece um valor injusto, tem quatro escalões de reacção:
Primeiro: reclamação formal à seguradora. Por escrito, objectiva, com documentos anexos. A seguradora é obrigada a responder. Guarde o comprovativo.
Segundo: Livro de Reclamações electrónico. Formaliza a exposição e obriga a seguradora a responder.
Terceiro: reclamação à ASF. A Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões pode receber reclamações sobre condutas de entidades seguradoras. A ASF não fixa indemnizações — mas pode intervir quando o problema é falta de resposta, incumprimento de deveres de informação, morosidade na regularização ou práticas abusivas. A reclamação é gratuita e pode ser feita online em www.asf.com.pt.
Quarto: acção judicial. Se nada resultar, o tribunal é o último recurso — e muitas vezes o único eficaz. A seguradora que ignora reclamações tende a levar a sério uma citação judicial. O artigo 121.º, n.º 2, do RJCS fixa a prescrição em 5 anos a contar da data em que o titular teve conhecimento do direito — tenha sempre este prazo em mente.

O SEGURO DE SAÚDE — QUANDO A DOENÇA APARECE E A COBERTURA DESAPARECE
Os seguros de saúde são uma das áreas com mais conflitos — e com mais cláusulas armadilhadas. As mais frequentes:
Período de carência: muitos seguros de saúde têm períodos de carência — meses iniciais durante os quais certas coberturas não estão activas. Se adoecer durante a carência, a seguradora recusa. Verifique sempre o período de carência antes de precisar do seguro.
Doenças pré-existentes: a seguradora pode excluir doenças que já existiam antes da celebração do contrato. Mas tem de demonstrar que a doença era pré-existente e que o segurado a conhecia e não a declarou. O artigo 24.º do RJCS impõe ao tomador do seguro o dever de declarar com exactidão todas as circunstâncias que conheça e que sejam significativas para a avaliação do risco. Mas omissões involuntárias ou desconhecimento genuíno não podem ser penalizados da mesma forma que omissões deliberadas — o artigo 26.º distingue entre incumprimento doloso e negligente, com consequências diferentes.
Não renovação: desde 2022, se a seguradora não renovar o contrato de seguro de saúde, mantém a obrigação de cobrir durante mais dois anos as doenças manifestadas e os cuidados de saúde relacionados durante a vigência do contrato, até ao limite do capital seguro do último período — artigo 217.º do RJCS, alterado pela Lei n.º 75/2021.

O SEGURO DE VIDA ASSOCIADO AO CRÉDITO — O SINISTRO QUE O BANCO NÃO QUER QUE ACCIONE
Milhares de portugueses têm um seguro de vida associado ao crédito habitação — e muitos nem sabem em que condições podem accioná-lo. Se ficar com incapacidade permanente, se lhe for diagnosticada uma doença grave ou em caso de morte, o seguro pode liquidar a totalidade ou parte do crédito.
Mas muitas seguradoras recusam o pagamento invocando exclusões — doenças pré-existentes, falta de exames, incumprimento de deveres de declaração. E os bancos, que são beneficiários do seguro, nem sempre ajudam o cliente a accionar a cobertura — porque preferem continuar a receber a prestação mensal.
Se tem um crédito habitação com seguro de vida e sofreu uma incapacidade ou doença grave, peça imediatamente as condições da apólice, verifique as coberturas e participe o sinistro. Se a seguradora recusar, exija a fundamentação por escrito e não aceite sem questionar.

ACIDENTES DE TRABALHO — A SEGURADORA QUE PAGA MENOS DO QUE DEVE
Os acidentes de trabalho são regulados por legislação própria — a Lei n.º 98/2009, de 4 de Setembro. A seguradora do empregador é obrigada a pagar as despesas médicas, a compensação por incapacidade temporária e a pensão por incapacidade permanente. Mas na prática, muitos trabalhadores aceitam a proposta da seguradora sem saber que o tribunal pode fixar uma indemnização muito superior.
Se teve um acidente de trabalho e a seguradora lhe propôs um valor, não aceite sem verificar: o grau de incapacidade foi correctamente fixado? A retribuição base usada no cálculo corresponde ao que realmente ganhava — incluindo subsídios, horas extra e outras prestações regulares? Foram contabilizados todos os danos?
O Tribunal do Trabalho tem competência exclusiva para fixar a indemnização definitiva. E o trabalhador pode sempre discordar da proposta da seguradora e requerer ao tribunal que decida.

PRESCRIÇÃO — O RELÓGIO QUE CORRE CONTRA SI
Os direitos do segurado prescrevem. Se não agir a tempo, perde-os — independentemente de ter razão.
No contrato de seguro em geral, o artigo 121.º, n.º 2, do RJCS fixa a prescrição em 5 anos a contar da data em que o titular teve conhecimento do direito, sem prejuízo da prescrição ordinária (20 anos) a contar do facto que lhe deu causa.
Na responsabilidade civil por acidente de viação, a prescrição do direito de indemnização é de 3 anos a contar da data em que o lesado teve conhecimento do seu direito — artigo 498.º do Código Civil.
Não deixe o tempo passar. Se a seguradora está a arrastar o processo, se não responde, se adia — pode estar a esperar que o prazo corra. O silêncio da seguradora não é esquecimento. É estratégia.

NÃO ACEITE MENOS DO QUE AQUILO A QUE TEM DIREITO
A seguradora é uma empresa. O seu objectivo é o lucro. Cada euro que paga em indemnizações é um euro a menos no resultado. Isto não faz da seguradora uma vilã — faz dela uma entidade com interesses que nem sempre coincidem com os seus.
Quando a seguradora lhe oferece menos, está a apostar que não sabe os seus direitos. Quando demora meses a responder, está a apostar que vai desistir. Quando lhe apresenta uma quitação com renúncia total, está a apostar que vai assinar sem ler.
Não aposte contra si próprio. Leia o contrato. Conheça os prazos. Exija fundamentação. Não assine sem perceber. E se a seguradora não cumprir, saiba que a lei está do seu lado — basta usá-la.
Pagou o prémio. Tem direito à prestação. E nenhuma seguradora — por maior que seja — está acima do contrato que assinou.

Ricardo Graça
Advogado

27/08/2026

CONDOMÍNIO: 13 DIREITOS QUE TEM E PROVAVELMENTE NÃO CONHECE

Paga a quota do condomínio todos os meses. Não sabe para onde vai o dinheiro. Nunca viu as contas. A assembleia ou não é convocada ou é convocada quando lhe dá jeito ao administrador. O elevador avaria e ninguém o arranja. A fachada está a cair. O vizinho de cima inunda-lhe a casa e diz que não é problema dele. O Airbnb do terceiro andar transformou o prédio num hotel. E o administrador — quando existe — ou não faz nada ou faz o que quer.
A maioria dos portugueses vive em propriedade horizontal e a maioria não conhece os seus direitos. Este texto é para mudar isso.

O ADMINISTRADOR TEM DE PRESTAR CONTAS.
O administrador do condomínio — seja um condómino eleito, seja uma empresa de gestão — é obrigado por lei a convocar pelo menos uma assembleia ordinária por ano, na primeira quinzena de Janeiro, para apresentação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento para o ano seguinte — artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil. A Lei n.º 8/2022 acrescentou que a assembleia pode, excepcionalmente, realizar-se até ao final do primeiro trimestre, desde que o regulamento do condomínio o preveja.
Se o administrador não convoca a assembleia, qualquer condómino pode convocá-la. O artigo 1431.º, n.º 2, permite que condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido do prédio convoquem a assembleia directamente. Não precisa de autorização do administrador. Não precisa de advogado. Precisa de contar as permilagens e enviar as convocatórias por carta registada com pelo menos 10 dias de antecedência — artigo 1432.º, n.º 1.
Se o administrador não apresenta contas, está a violar a lei. O artigo 1436.º, n.º 1, alínea j), impõe ao administrador o dever de prestar contas à assembleia. O n.º 3 do mesmo artigo, aditado pela Lei n.º 8/2022, é claro: o administrador que não cumprir as funções que lhe são cometidas é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal. Se houver suspeita de desvio de fundos, pode ser responsabilizado por abuso de confiança — artigo 205.º do Código Penal.
E aqui está o ponto que a maioria dos condóminos não sabe: o administrador não precisa de ser reconduzido todos os anos. Se ninguém o destituir, mantém-se em funções indefinidamente. E é assim que muitos administradores ficam décadas à frente do condomínio — sem prestar contas, sem ser questionados, sem consequências.

O FUNDO DE RESERVA NÃO É DO ADMINISTRADOR
Todo o condomínio é obrigado a constituir um fundo comum de reserva — artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro. A contribuição mínima obrigatória é de 10% do orçamento anual do condomínio. Este fundo destina-se exclusivamente a obras de conservação e beneficiação das partes comuns — e a nada mais.
O administrador não pode usar o fundo de reserva para pagar contas correntes — água, luz, limpeza, elevador. Não pode usá-lo para despesas ordinárias. E não pode, em circunstância alguma, transferi-lo para uma conta pessoal ou misturá-lo com outros fundos.
Se o seu administrador usa o fundo de reserva como caixa multibanco do condomínio, está a violar a lei. Se o fundo de reserva "desapareceu" ou nunca foi constituído, o administrador está em incumprimento legal e pode ser pessoalmente responsabilizado. Peça o extracto bancário da conta do condomínio — é um direito seu. E se não lho derem, exija-o em assembleia. Se não houver assembleia, convoque uma.

O VIZINHO QUE NÃO PAGA E O CONDOMÍNIO QUE NÃO COBRA
Em Portugal, uma das maiores pragas dos condomínios é o condómino que não paga as quotas — e o administrador que não cobra. O resultado: quem paga, paga por todos. Quem não paga, vive à custa dos outros. E o edifício degrada-se porque o dinheiro não chega.
A lei dá instrumentos eficazes para cobrar quotas em atraso. A acta da assembleia que aprovou o orçamento e a quota, juntamente com a notificação da dívida, são suficientes para dar entrada no procedimento.
Desde a Lei n.º 8/2022, o condomínio pode ainda registar a dívida na conservatória do registo predial, o que significa que, se o devedor vender a fracção, o novo proprietário herda a responsabilidade pela dívida. Este mecanismo é extremamente eficaz — porque quem quer vender um apartamento não quer que o comprador descubra uma dívida de condomínio no registo.
O artigo 1436.º, n.º 1, alínea f), impõe ao administrador o dever de exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros legais e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento ou por deliberação da assembleia. Se o administrador não cobrar as dívidas, é o administrador que está a falhar — não a lei.

A INFILTRAÇÃO VEM DE CIMA. A RESPONSABILIDADE TAMBÉM?
Esta é a guerra mais frequente nos condomínios portugueses: a infiltração de água. O tecto da sua casa tem uma mancha de humidade. A água vem do andar de cima. De quem é a responsabilidade?
A resposta depende de onde está a origem do problema. Se a infiltração tem origem num tubo de queda comum — que serve todo o prédio — a responsabilidade é do condomínio, porque os tubos de queda são partes comuns. O artigo 1421.º, n.º 1, do Código Civil inclui nas partes comuns as canalizações e as instalações gerais de água e esgotos.
Se a infiltração tem origem na fracção de cima — um cano rebentado da cozinha, uma base de d***e mal vedada, uma máquina de lavar que perdeu água — a responsabilidade é do proprietário dessa fracção. É responsabilidade civil extracontratual, nos termos gerais do artigo 483.º do Código Civil.
E se ninguém assume? Se o vizinho de cima diz que não é dele e o condomínio diz que não é das partes comuns? Peça uma peritagem. Identifique a origem. E se o responsável não reparar voluntariamente, tem direito a ser indemnizado pelos danos — o que inclui a reparação do seu tecto, a pintura e eventuais danos em móveis ou equipamentos. Se necessário, por via judicial.
Uma infiltração não é uma fatalidade. É um problema com dono. E a lei obriga esse dono a repará-lo.

OBRAS NAS PARTES COMUNS — QUEM DECIDE E QUEM PAGA
As obras nas partes comuns do edifício — fachada, telhado, escadas, elevador, canalizações gerais — são decididas em assembleia de condóminos. Mas as maiorias necessárias variam conforme o tipo de obra.
Obras de conservação ordinária — reparações correntes, manutenção do elevador, pintura das escadas — aprovam-se por maioria simples dos condóminos presentes na assembleia. Obras de conservação extraordinária — reparação da fachada, substituição do telhado, impermeabilização — exigem maioria dos votos representativos do capital investido. Obras de inovação — instalação de elevador onde não existe, abertura de novas áreas comuns — exigem maioria de dois terços do capital investido.
E se as obras são urgentes? Se o telhado está a cair ou se há risco para a segurança dos moradores, o administrador pode mandar executar as obras sem deliberação prévia da assembleia — artigo 1436.º, n.º 1, alínea g), do Código Civil. Mas tem de convocar assembleia extraordinária logo que possível para ratificar a despesa.
Desde a Lei n.º 8/2022, o administrador é obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de entidades distintas sempre que as intervenções se refiram a obras de conservação extraordinária ou inovações — artigo 1436.º, n.º 2. Isto impede o administrador de adjudicar obras a empresas "amigas" sem concorrência.
A despesa é repartida por todos os condóminos na proporção da sua permilagem — a percentagem do valor total do prédio que corresponde a cada fracção. Não é por fracção — é por permilagem. Quem tem um T4 paga mais do que quem tem um T1, porque a sua fracção vale mais no total do prédio.

RUÍDO — O VIZINHO NÃO PODE FAZER O QUE QUER
O ruído excessivo é provavelmente a queixa mais comum entre vizinhos. E a lei tem resposta — embora poucos a conheçam.
O Regulamento Geral do Ruído — Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de Janeiro — estabelece limites para o ruído em zonas habitacionais. Entre as 23 horas e as 7 horas, o ruído deve ser especialmente reduzido. As actividades ruidosas — obras, uso de equipamentos mecânicos, festas — estão sujeitas a restrições horárias definidas por regulamento municipal.
Mas o ruído não tem de ser nocturno para ser ilegal. O artigo 1346.º do Código Civil proíbe o proprietário de provocar emissões de fumo, ruído, vapores ou qualquer perturbação que causem prejuízo substancial ao uso do imóvel vizinho. Um vizinho que toca bateria às 15 horas todos os dias pode estar a violar esta norma — mesmo sendo de dia.
Se o regulamento do condomínio prevê regras sobre ruído — e a maioria prevê — o incumprimento pode ser sancionado pela assembleia. Se não prevê, aplica-se a lei geral. E se o ruído for persistente e grave, pode apresentar queixa à GNR ou PSP (que podem levantar auto de contra-ordenação), à câmara municipal, ou avançar com acção judicial por violação do direito ao repouso — que é uma concretização do direito constitucional à qualidade de vida (artigo 66.º da CRP).
Documente sempre: grave o ruído (é legal gravar dentro da sua própria casa), anote datas e horas, recolha testemunhos de outros vizinhos. A prova faz a diferença entre uma queixa que funciona e uma que é arquivada.

AIRBNB E ALOJAMENTO LOCAL NO CONDOMÍNIO
O alojamento local — Airbnb, Booking e similares — é uma das maiores fontes de conflito nos condomínios portugueses. Entradas e saídas a qualquer hora, malas a arrastar pelas escadas de madrugada, hóspedes que não conhecem as regras do prédio, barulho, lixo fora de horas.
A Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro — que alterou o regime do Alojamento Local — veio dar mais poder aos condomínios. Actualmente, a assembleia de condóminos pode opor-se à instalação de novo alojamento local no edifício, mediante deliberação de mais de metade da permilagem do prédio, quando a actividade cause prejuízo reiterado e comprovado ao condomínio.
Se o alojamento local já existia antes da lei, a oposição é mais difícil — mas não impossível. Se houver prova de incumprimento reiterado do regulamento do condomínio, de perturbação da tranquilidade dos moradores ou de degradação das partes comuns, o condomínio pode exigir a cessação da actividade por via judicial.
Em qualquer caso, o proprietário que explora alojamento local está sujeito às mesmas regras do condomínio que qualquer outro condómino. Não pode impor aos vizinhos o incómodo da sua actividade comercial. E se o fizer, o condomínio tem instrumentos legais para o travar.

ANIMAIS NO CONDOMÍNIO — O REGULAMENTO NÃO PODE TUDO
Desde a Lei n.º 8/2017, de 3 de Março, os animais são reconhecidos pelo Código Civil como seres vivos dotados de sensibilidade — e não como coisas. Isto tem consequências directas para os regulamentos de condomínio.
Um regulamento de condomínio que proíba genericamente a detenção de animais de companhia é abusivo e pode ser impugnado judicialmente. O direito de ter um animal de companhia na sua fracção autónoma faz parte do direito de propriedade (artigo 62.º da CRP) e do direito ao livre desenvolvimento da personalidade.
Isto não significa que vale tudo. O regulamento pode — e deve — estabelecer regras para a circulação de animais nas partes comuns: uso de trela, utilização do elevador, limpeza de dejetos. O que não pode é proibir a presença de animais na fracção privada do condómino.
Se o seu regulamento de condomínio proíbe animais, saiba que essa proibição pode ser contestada — e há jurisprudência favorável. Se o condomínio o pressionar para se desfazer do seu animal, não ceda.

AS ACTAS — O SEU DIREITO A SABER O QUE FOI DECIDIDO
Toda a deliberação da assembleia de condóminos é registada em acta. A acta é o documento que prova o que foi decidido, por quem e com que maioria. Sem acta, a deliberação não é oponível a quem não esteve presente.
Desde a Lei n.º 8/2022, o administrador é obrigado a enviar cópia da acta a todos os condóminos no prazo de 30 dias após a reunião. Se não recebeu, peça-a por escrito. É um direito seu — e um dever do administrador.
Todo o condómino tem direito a aceder às actas de assembleias anteriores, aos extractos bancários da conta do condomínio, aos contratos com fornecedores, às apólices de seguro e a toda a documentação do condomínio. O administrador que recuse este acesso está em violação do artigo 1436.º do Código Civil. Se a recusa persistir, convoque uma assembleia e proponha a destituição — ou, em último caso, recorra ao tribunal.

COMO DESTITUIR UM MAU ADMINISTRADOR
Se o administrador não convoca assembleias, não apresenta contas, não cobra dívidas, não mantém o edifício e não responde às solicitações dos condóminos, pode e deve ser destituído.
A destituição faz-se em assembleia de condóminos. Qualquer condómino pode propor a destituição como ponto da ordem de trabalhos. Se o administrador se recusar a convocar a assembleia, os condóminos convocam-na directamente nos termos do artigo 1431.º, n.º 2 — bastam condóminos que representem 25% do capital investido.
Após a destituição, o administrador é obrigado a entregar toda a documentação do condomínio — actas, contratos, apólices, extractos bancários, chaves — ao novo administrador. Se se recusar a entregar, o condomínio pode recorrer ao tribunal para obter a entrega coerciva da documentação.
Se o administrador se mantiver em funções após a destituição, está a actuar sem legitimidade — e qualquer acto que pratique em nome do condomínio pode ser impugnado.

O SEGURO É OBRIGATÓRIO — E PODE NÃO SABER QUE NÃO O TEM
Todos os edifícios em regime de propriedade horizontal são obrigados a ter seguro contra risco de incêndio — artigo 1429.º do Código Civil e Decreto-Lei n.º 268/94. A responsabilidade de contratar o seguro é do administrador para as partes comuns e de cada condómino para a sua fracção.
Se o seu apartamento não tem seguro de incêndio, está em incumprimento legal. E se o administrador não contratou seguro para as partes comuns, o condomínio está exposto a um risco que pode destruir o edifício inteiro sem cobertura.
Desde a Lei n.º 8/2022, o administrador deve verificar anualmente se todos os condóminos têm seguro de incêndio em vigor — artigo 1436.º, n.º 1, alínea c). Se algum condómino não tiver, o condomínio pode inclui-lo no seguro colectivo — e cobrar-lhe o prémio. Este é um dever do administrador que muitos ignoram — e que pode ter consequências devastadoras se houver um sinistro.

VENDER A CASA? O ADMINISTRADOR TEM 10 DIAS
Quando decide vender a sua fracção, precisa de uma declaração do administrador confirmando que não tem dívidas ao condomínio. Sem esta declaração, a escritura pode ser recusada pelo notário.
O administrador é obrigado a emitir esta declaração no prazo de 10 dias após o pedido — artigo 1436.º, n.º 1, alínea s), do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022. Se não emitir no prazo, o vendedor pode declarar ele próprio, sob compromisso de honra, que não tem dívidas. Mas atenção: se mentir, responde civil e criminalmente.
E se o administrador se recusar a emitir a declaração? Se condicionar a emissão ao pagamento de uma taxa abusiva? Se simplesmente não responder? Faça o pedido por escrito — email com recibo de leitura ou carta registada — e se não obtiver resposta em 10 dias, avance com a declaração própria e, em paralelo, apresente reclamação formal.

Ricardo Graça
Advogado

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