03/06/2026
ESTÃO A EXECUTAR A SUA CASA COM BASE NUMA CESSÃO NULA — O STJ JÁ DISSE QUE É FRAUDE
Artigo de Opinião — Ricardo Graça, Advogado
Nos últimos quinze anos, os bancos portugueses venderam centenas de milhares de créditos hipotecários — créditos à habitação, créditos para aquisição de imóvel — a fundos de gestão de activos. Entidades como a Promontoria, a Hefesto, a Pepper, a Vulcan, a LX Partners e muitas outras compraram carteiras de crédito malparado a preços muito abaixo do valor nominal — e depois avançaram com execuções para recuperar o valor total da dívida original. Com juros. Com custas. Com a ameaça de venda da casa do devedor.
Os bancos fizeram caixa. Os fundos fizeram negócio. Os devedores ficaram com a dívida — e com a pressão de entidades que não eram bancos, não eram supervisionadas pelo Banco de Portugal, e não estavam sujeitas às mesmas obrigações que os bancos tinham perante os seus clientes.
Durante anos, os tribunais aceitaram estas execuções. Os devedores pagavam o que podiam, perdiam as casas ou chegavam a acordos que nunca teriam de fazer se o crédito tivesse permanecido no banco original.
Isso mudou.
O Supremo Tribunal de Justiça pronunciou-se. Por unanimidade. Duas vezes. E a conclusão é devastadora para os fundos — e potencialmente transformadora para os devedores que ainda estão em processo executivo.
I. O QUE O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DECIDIU
O Supremo Tribunal de Justiça proferiu dois acórdãos que estabelecem jurisprudência sobre a validade das cessões de crédito hipotecário a entidades não supervisionadas pelo Banco de Portugal.
O primeiro — Acórdão de 29 de Outubro de 2024, Processo n.º 5920/22.9T8MAI-A.P1.S1, relatado pela Conselheira Fátima Gomes, aprovado por unanimidade — estabeleceu o seguinte princípio: numa execução promovida por cessionário de um crédito originalmente concedido por instituição de crédito para aquisição de habitação própria, sujeito ao regime do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, é nula a cessão de crédito que fundamenta o direito do exequente por este não estar em condições de permitir a retoma do contrato.
O segundo — Acórdão de 27 de Maio de 2025, Processo n.º 466/22.8T8SRE-A.C1.S1, relatado pela Conselheira Maria Clara Sottomayor, aprovado por unanimidade — reafirmou e desenvolveu este entendimento, classificando expressamente estas cessões como fraude à lei.
Dois acórdãos. Unanimidade em ambos. Relatores diferentes. Secções diferentes. O mesmo resultado: a cessão de crédito hipotecário a entidade não habilitada a conceder crédito é nula.
II. O QUE É O DIREITO DE RETOMA — E PORQUE É DETERMINANTE
Para perceber a importância destes acórdãos é necessário perceber o que é o direito de retoma — e porque a sua impossibilidade torna a cessão nula.
O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 regula o crédito à habitação e os contratos de crédito aos consumidores garantidos por hipoteca sobre imóvel. Este diploma foi criado precisamente para proteger os devedores de crédito habitação — consumidores numa situação de especial vulnerabilidade quando enfrentam dificuldades de pagamento.
Entre os direitos que o diploma consagra está o direito de retoma — previsto no artigo 28.º. Este direito permite ao devedor que se encontra em incumprimento retomar o contrato de crédito, regularizando a situação, até ao momento da venda executiva do imóvel. É uma segunda oportunidade que a lei garante expressamente — e que só pode ser concedida por uma entidade habilitada a conceder crédito, supervisionada pelo Banco de Portugal.
Quando o banco vende o crédito a um fundo — a uma entidade que não é uma instituição de crédito, que não está supervisionada pelo Banco de Portugal, que não está habilitada a conceder crédito — o direito de retoma torna-se impossível de exercer. O devedor que queira retomar o contrato não pode fazê-lo — porque o credor actual não tem capacidade legal para conceder crédito.
Esta impossibilidade não é um efeito colateral menor. É, na perspectiva do STJ, a razão pela qual a cessão é nula. O artigo 28.º do DL 74-A/2017 é uma norma imperativa — não pode ser afastada por contrato. E o artigo 31.º do mesmo diploma qualifica expressamente como fraude à lei os contratos que coloquem o devedor numa situação que exclua a aplicação das normas imperativas do diploma. A cessão a entidade não habilitada faz exactamente isso — exclui o direito de retoma que a lei impõe como irrenunciável.
A conclusão do STJ é lógica e juridicamente sólida: a cessão viola norma imperativa, constitui fraude à lei, e é por isso nula nos termos dos artigos 280.º e 286.º do Código Civil. Nula. Não anulável — nula. Com efeitos retroactivos. Como se nunca tivesse existido.
III. O QUE SIGNIFICA A NULIDADE — E O QUE ACONTECE À EXECUÇÃO
Se a cessão é nula — se juridicamente nunca existiu — o fundo que intentou a execução nunca foi credor. Nunca teve legitimidade para executar. A execução que intentou com base numa cessão nula está ferida de ilegitimidade do exequente — que é um fundamento de oposição expressamente previsto no artigo 204.º do Código de Processo Civil e Processo Tributário.
O devedor executado por um fundo com base em cessão de crédito habitação pode — e deve — deduzir embargos de executado invocando a nulidade da cessão. O tribunal que acolha este fundamento determina a extinção da execução.
O banco original — o Santander, o BPI, o Millenium, a Caixa Geral de Depósitos, o Montepio, ou qualquer outro — continua a ser o credor. A dívida não desaparece. Mas a execução com base na cessão nula tem de ser extinta — e o devedor recupera a posição que teria se o crédito nunca tivesse sido cedido, com todos os direitos que o DL 74-A/2017 lhe garante face ao banco original, incluindo o direito de retoma.
IV. QUEM PODE USAR ESTE ARGUMENTO
A jurisprudência do STJ aplica-se a situações com características específicas que importa identificar com precisão.
O crédito tem de ser crédito à habitação — contrato de mútuo com hipoteca destinado à aquisição de imóvel para habitação própria e permanente do devedor consumidor. Créditos de outro tipo — crédito ao consumo, crédito empresarial, crédito para aquisição de imóvel para investimento — têm regimes diferentes e a aplicação deste raciocínio exige análise caso a caso.
O crédito tem de estar sujeito ao regime do DL 74-A/2017 — o que abrange os contratos celebrados após a sua entrada em vigor em 2017, e também os contratos anteriores na medida em que o diploma se aplica a situações jurídicas em curso.
O cessionário — o fundo que comprou o crédito — tem de não ser uma instituição de crédito supervisionada pelo Banco de Portugal. A Promontoria, a Hefesto, a Pepper, a Vulcan, a LX Partners e entidades similares não são instituições de crédito — são sociedades de gestão de activos ou fundos de titularização. Este é o elemento central — e é verificável através do registo do Banco de Portugal.
Se o seu crédito à habitação foi cedido a uma destas entidades — e se está actualmente em processo executivo ou em situação de incumprimento que pode desembocar em execução — este argumento pode ser relevante para a sua situação.
V. O QUE OS BANCOS DIZEM — E PORQUE O STJ NÃO CONCORDOU
Os bancos — tanto o Santander como o BPI, que foram as instituições envolvidas nos dois acórdãos — rejeitaram o entendimento do STJ. O argumento dos bancos é que o direito de retoma não desaparece com a cessão — porque o banco pode sempre readquirir o crédito se o devedor quiser exercer o direito de retoma.
O STJ analisou este argumento e não o acolheu. A razão é simples: o direito de retoma é um direito do devedor que pode ser exercido a qualquer momento até à venda executiva. A possibilidade de o banco readquirir o crédito nesse momento não é equivalente à garantia de que o banco o fará — e sujeita o exercício de um direito imperativo do devedor à boa vontade do cessionário, que pode recusar-se a vender o crédito de volta ao banco. Esta sujeição à discricionariedade do cessionário é incompatível com a natureza imperativa do direito de retoma.
O STJ decidiu. Por unanimidade. Duas vezes. Com relatores e secções diferentes. A posição dos bancos não prevaleceu — e a jurisprudência está estabelecida.
VI. OS PROCESSOS EM CURSO — O QUE DEVE FAZER
Se tem um crédito à habitação cedido a um fundo e está em processo executivo — ou se está em situação de incumprimento que pode desembocar em execução — há acções concretas que devem ser tomadas.
Se a execução já foi instaurada e ainda não deduziu oposição — verifique o prazo de trinta dias a contar da citação. Se o prazo ainda não expirou, a oposição com fundamento em nulidade da cessão é o instrumento processual adequado. Se o prazo expirou mas a execução ainda está em curso, existem outros mecanismos processuais — designadamente o incidente de nulidade — que podem ainda ser utilizados dependendo do estado do processo.
Se a execução já está em fase avançada — com data de venda marcada — a urgência é máxima. A providência cautelar de suspensão da venda executiva com fundamento na nulidade da cessão é o instrumento de resposta imediata — e exige acção nas próximas horas, não nos próximos dias.
Se ainda não está em execução mas está em incumprimento — este é o momento de agir antes que a execução seja instaurada. A nulidade da cessão pode ser invocada preventivamente, criando uma posição de defesa robusta antes que o processo executivo comece.
Em qualquer destes casos, a análise da situação concreta — com os documentos da cessão, com os elementos do processo executivo e com a verificação do estatuto do cessionário junto do Banco de Portugal — é o passo necessário antes de qualquer decisão processual.
VII. A SUPERVENIÊNCIA DA SUPERVISÃO — NÃO SANA A NULIDADE ORIGINAL
Um argumento que os fundos frequentemente invocam — e que importa desmistificar — é o de que a nulidade original da cessão foi sanada pelo facto de o cessionário ter entretanto obtido alguma forma de reconhecimento ou supervisão regulatória.
Este argumento não tem acolhimento na jurisprudência do STJ. A nulidade da cessão é uma nulidade estrutural e originária — que se verifica no momento em que a cessão é celebrada. Se naquele momento o cessionário não estava habilitado a conceder crédito e a garantir o direito de retoma, a cessão é nula desde esse momento. A superveniência de qualquer forma de supervisão posterior não retroage — não sana o vício que existia no momento da celebração.
O mesmo raciocínio aplica-se às cessões subsequentes — quando o crédito foi cedido mais do que uma vez. Se a primeira cessão é nula — porque o primeiro cessionário não estava habilitado — as cessões subsequentes são igualmente nulas, porque ninguém pode transmitir mais direitos do que aqueles que tem. Uma cadeia de cessões que começa com uma cessão nula é uma cadeia de nulidades.
VIII. CONCLUSÃO
O Supremo Tribunal de Justiça disse, por duas vezes e por unanimidade, que as cessões de crédito habitação a fundos não supervisionados são fraude à lei e são nulas.
Esta jurisprudência existe. Está publicada no DGSI. Está a ser aplicada por tribunais de primeira instância e das relações em todo o país. E está a mudar o resultado de execuções que durante anos pareciam irremediáveis.
Os fundos que compraram estes créditos sabiam — ou deviam saber — que a estrutura que montaram colocava os devedores numa situação juridicamente questionável. Os bancos que venderam os créditos beneficiaram do negócio. Os devedores pagaram as consequências — com anos de pressão executiva, com casas perdidas, com acordos celebrados sob coacção económica.
Se está nesta situação — ou se conhece alguém que está — o primeiro passo é verificar se o crédito foi cedido a entidade não supervisionada e se a cessão foi feita em termos que impossibilitem o direito de retoma. O segundo passo é agir — porque os prazos processuais existem e não esperam.
A jurisprudência que protege o devedor existe. O STJ pronunciou-se. Falta usá-la!
Ricardo Graça
Advogado