Po drodze z budową

21/05/2026

14/05/2026

🔵Czy można przenieść pozwolenie na budowę na nowego właściciela nieruchomości? Czy zawsze potrzebna jest jego zgoda?

Przeniesienie pozwolenia na budowę jest możliwe na wniosek nowego inwestora, jeżeli do takiego wniosku załączy m.in. zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana.
📍📍📍Czy zatem bez zgody poprzedniego właściciela przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest możliwe i po zakupie nieruchomości z rozpoczętą inwestycją trzeba zaczynać cały proces od początku?

Od 2020 roku obowiązują przepisy umożliwiające przenoszenie w określonych przypadkach decyzji o pozwoleniu na budowę bez zgody dotychczasowego inwestora. Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Wtedy nowy inwestor dołącza do wniosku akt notarialny przeniesienia własności nieruchomości. Nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki zawarte w przenoszonej decyzji o pozwoleniu na budo-wę.

🔵Nowe przepisy miały na celu wykluczenie nieuzasadnionego blokowania nowego właściciela nieruchomości w kontynuowaniu procesu inwestycyjnego przez poprzedniego inwestora. Często przecież celem zakupu nieruchomości, na której została rozpoczęta budowa jest kontynuowanie budowy, a zatem konieczne jest uzyskanie praw do jej realizacji.

Wiedziałeś, że kupując nieruchomość z rozpoczętą budową możesz przenieść na siebie pozwolenie na budowę?

04/05/2026

⚡️ Linia wysokiego napięcia na działce — czy właściciel jest bezbronny?

W praktyce bardzo często właściciele nieruchomości dowiadują się o problemie dopiero na etapie planowania inwestycji:
❌ brak możliwości zabudowy,
❌ ograniczenia wynikające ze stref ochronnych,
❌ problemy z uzyskaniem warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę,
❌ spadek wartości nieruchomości.

Tymczasem wiele urządzeń przesyłowych funkcjonuje na nieruchomościach w oparciu o nieuregulowany stan prawny.

Co to oznacza?
📌 przedsiębiorstwo przesyłowe:
▪️ nie ma ustanowionej służebności przesyłu,
▪️ nie zawarto umowy z właścicielem,
▪️ brak decyzji administracyjnych ograniczających sposób korzystania z nieruchomości,
▪️ a mimo to urządzenia nadal znajdują się na działce.

W takiej sytuacji właścicielowi może przysługiwać tzw. roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 KC.

⚖️ W praktyce może ono obejmować:
➡️ żądanie usunięcia linii,
➡️ żądanie przebudowy urządzeń,
➡️ skablowanie napowietrznej linii energetycznej,
➡️ zaniechanie dalszych naruszeń prawa własności.

Sądy dopuszczają możliwość zobowiązania przedsiębiorstwa energetycznego do usunięcia urządzeń przesyłowych z nieruchomości właściciela — o ile przedsiębiorstwo nie wykaże skutecznego tytułu prawnego do korzystania z gruntu.

29/04/2026

⚡️ Linia wysokiego napięcia na działce to brak możliwości zabudowy, ograniczenia inwestycyjne i często wieloletni spór z przedsiębiorstwem przesyłowym.
Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości, przez którą przebiega linia energetyczna o nieuregulowanym stanie prawnym?

📌 Co może zrobić właściciel nieruchomości?
➡️ żądać usunięcia urządzeń przesyłowych na koszt przedsiębiorstwa,
➡️ domagać się przebudowy linii (np. skablowania),
➡️ dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
➡️ żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.
⚖️ Znaczenie ma także wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2.12.2025 r., w którym zakwestionowano możliwość zasiedzenia przed 3.08.2008 r. tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

To orzeczenie może otworzyć właścicielom nieruchomości drogę do:
✔️ wznowienia zakończonych postępowań, przy czym po upływie lat 10 od dnia uprawomocnienia się wyroku nie można żądać wznowienia. Tu trzeba mieć jednak na uwadze, że wyrok TK nie został opublikowany,
✔️ podważania ustalonego zasiedzenia,
✔️ dochodzenia wynagrodzenia za wieloletnie korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

📖 W praktyce sprawy dotyczące urządzeń przesyłowych wymagają każdorazowo analizy:
▪️ dokumentacji administracyjnej,
▪️ historii korzystania z nieruchomości,
▪️ przebiegu urządzeń,
▪️ możliwości podniesienia zarzutu zasiedzenia.

Nie każda linia energetyczna na działce oznacza, że właściciel pozostaje bez ochrony prawnej.

27/04/2026

🚫Zmiana organizacji ruchu a odpowiedzialność odszkodowawcza

Zatwierdzenie organizacji ruchu na drogach publicznych co do zasady postrzegane jest jako element zarządzania ruchem. W praktyce jednak jego charakter prawny ma istotne znaczenie dla oceny odpowiedzialności za skutki wprowadzonych rozwiązań.

Dobitnie pokazuje to stan faktyczny jednej ze spraw rozpoznanych przez Sąd Najwyższy:
🔹wprowadzona organizacja ruchu objęła zakaz poruszania się pojazdów wielkotonażowych na drogach prowadzących do kopalni.
🔹w konsekwencji przedsiębiorca utracił możliwość transportu urobku podstawowymi trasami. Pozostała jedynie alternatywna droga, która – ze względu na parametry techniczne, ograniczenia mostowe oraz warunki zimowe – w praktyce uniemożliwiała prowadzenie działalności.
🔹ostatecznie doprowadziło to do konieczności zaprzestania eksploatacji kopalni i sprzedaży nieruchomości.

📌W orzecznictwie przez długi czas funkcjonowały dwa podejścia:
– pierwsze, kwalifikujące zatwierdzenie organizacji ruchu jako czynność materialno-techniczną,
– drugie, traktujące je jako akt z zakresu administracji publicznej o charakterze generalnym.

W aktualnej linii orzeczniczej przyjmuje się, że zatwierdzenie organizacji ruchu:
✔ kształtuje sytuację prawną uczestników ruchu w sposób powszechny,
✔ wywołuje skutki wykraczające poza sferę wewnętrzną administracji,
✔ stanowi działanie jednostki samorządu terytorialnego w sferze władztwa publicznego.

Konsekwencją takiej kwalifikacji jest możliwość przypisania odpowiedzialności odszkodowawczej jednostce samorządu terytorialnego na podstawie art. 417 k.c.

W praktyce oznacza to, że:
💰jeżeli wprowadzona organizacja ruchu jest niezgodna z prawem i prowadzi do powstania szkody (np. faktycznego odcięcia dostępu do infrastruktury transportowej), roszczenia mogą być kierowane bezpośrednio przeciwko jednostce samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo, Skarb Państwa).

📌 Wniosek praktyczny:
organizacja ruchu nie jest wyłącznie zagadnieniem technicznym – w określonych sytuacjach może przesądzać o możliwości prowadzenia działalności gospodarczej i generować istotne ryzyka odszkodowawcze.

21/04/2026

🔵Granica między przebudową a budową przy inwestycjach liniowych bardzo często nie przebiega tam, gdzie intuicyjnie byśmy się jej spodziewali.

Zmiana technologii — nawet radykalna — nie musi oznaczać powstania nowego obiektu.

💡Decydujące jest to, czy zmieniają się parametry charakterystyczne całej linii jako obiektu techniczno-użytkowego.
I to właśnie na tym tle powstaje najwięcej sporów z organami.

🔵W sprawie opisanej na slajdach sąd uznał, że wyłącznie zmiana charakterystycznego parametru całego obiektu budowlanego jakim jest linia elektroenergetyczna będzie mogła powodować konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Demontaż całej linii przesyłowej napowietrznej (lub znacznej jej części) i zastąpienie jej nową linią przesyłową linią kablową, bez zmiany wielkości napięcia, długości linii i zmiany pola elektromagnetycznego należy zakwalifikować jako przebudowę.

17/04/2026

Wywłaszczenie pod drogę - czy i jak możesz temu przeciwdziałać. Jak uzyskać odszkodowanie?

📌Prowadzenie inwestycji drogowych wiąże się z koniecznością wywłaszczenia nieruchomości przeznaczonych pod te drogi. W jakim trybie można przejąć własność działek pod przyszłą drogę i czy właścicielom należy się odszkodowanie?

Przejęcie nieruchomości pod drogi odbywa się najczęściej w dwóch trybach :
1. na podstawie decyzji o wywłaszczeniu, która jednocześnie określa wysokość odszkodowania
2. na podstawie decyzji ZRID, czyli w trybie specustawy drogowej. W takim wypadku najpierw wydawana jest decyzja, która powoduje przejście własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dopiero potem prowadzone jest postępowanie o odszkodowanie.

📌O co można walczyć w takiej sytuacji?
1. o nieruchomość zamienną
2. o nabycie części nieruchomości, która wskutek wydania decyzji ZRID nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele
3. o zwiększenie odszkodowania o 5 % przy dobrowolnym wydaniu nieruchomości
4. o 70% zaliczki 💰

10/04/2026

🚧 Masz reklamę przy drodze?

To, że nie stoi na chodniku nie znaczy, że jest legalna.

W praktyce wiele reklam trafia na teren pasa drogowego „niechcący” —
bo właściciele błędnie oceniają jego granice albo zakładają, że skoro reklama stoi na trawniku, to nie ma potrzeby uzyskiwać zezwolenia od zarządcy drogi.

❗ Tymczasem pasem drogowym jest zarówno jezdnia, chodnik jak i trawnik oraz pobocze. Więc jeśli reklama reklama znajduje się w pasie drogowym, niezależnie od tego czy stoi na gruncie czy jest umieszczona na budynku - potrzebujesz zezwolenia.

I nie ma znaczenia:
• czy to baner na ogrodzeniu
• czy szyld na budynku
• czy reklama „tylko trochę wystaje”

Dlatego zanim zamontujesz reklamę:
✔️ sprawdź granice pasa drogowego
✔️ ustal, kto jest zarządcą drogi
✔️ zweryfikuj, czy potrzebujesz decyzji

Bo brak zgody = realne ryzyko kary (o tym w kolejnym poście 💰)

📩 Jeśli nie masz pewności, czy Twoja reklama jest legalna — napisz
Sprawdzę Twoją sytuację i powiem, co możesz zrobić

07/04/2026

Służebność drogi koniecznej jest jednym ze sposobów uzyskania dostępu do drogi publicznej.
Jest to dobre rozwiązanie, jeżeli:
✅ Twoja nieruchomość nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej i nie możesz uzyskać dostępu bezpośredniego poprzez zjazd
✅co prawda przylega do drogi, ale jest to droga krajowa i uzyskanie zezwolenia na zjazd ze względu na bezpieczeństwo ruchu drogowego jest niemożliwe.

Służebność drogi koniecznej możesz ustanowić 💡w drodze umowy albo poprzez skierowanie sprawy do sądu i uzyskanie orzeczenia o ustanowieniu służebności. Czasami jednak taka sprawa sądowa ciągnie się latami i jest dość kosztowna. 💰

📌Jakie jest inne rozwiązanie?
Innym rozwiązaniem, które ostatnio podpowiedziałam mojemu klientowi, może być nabycie udziału w takiej drodze. Stajesz się wtedy jej współwłaścicielem. Każdy ze współwłaścicieli może wtedy korzystać z drogi, ale trzeba także liczyć się z ponoszeniem kosztów utrzymania drogi.

Jak to w życiu bywa – za każdym razem trzeba dobrze przeanalizować konkretną sytuację.
📍Jeśli czujesz, że kwestia dostępu do drogi publicznej zaczyna się komplikować, chętnie przyjrzę się Twojej sytuacji i pomogę wypracować najbezpieczniejsze rozwiązanie.
Każdy przypadek jest inny, dlatego kluczem jest chłodna analiza i rozważenie kilku możliwości.

05/04/2026

Niech ta wiosna przyniesie nową energię i dobre zakończenia wszystkich spraw! 🌿

Z okazji Świąt Wielkanocnych życzę zasłużonego wytchnienia, słońca i spokoju.
Niech każdy projekt i każde zamierzenie opiera się na solidnych fundamentach.

Radosnego świętowania! 🐣

04/04/2026

🐥Wiosennego słońca i nowej energii, która pozwoli z optymizmem patrzeć w przyszłość.
Niech ten świąteczny czas przyniesie zasłużone wytchnienie oraz pomyślne zakończenie wszystkich ważnych spraw. 🐑