Kancelaria Adwokacka - Adwokat Anna Rosiak

29/06/2026

26/06/2026

To pytanie wraca coraz częściej, bo na rynku działa wielu mniejszych deweloperów realizujących inwestycje przez spółki celowe — które po zakończeniu projektu często kończą działalność.

Punkt wyjścia: rękojmia za wady fizyczne nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania lokalu i jest niezależna od tego, czy spółka deweloperska wciąż prowadzi działalność. To odpowiedzialność, której nie można wyłączyć w umowie z konsumentem.

Problem w praktyce zaczyna się, gdy spółka rzeczywiście przestaje istnieć — np. zostaje wykreślona z KRS po likwidacji. Wtedy kluczowe stają się pytania: czy likwidacja przebiegła prawidłowo, czy istniał następca prawny (np. spółka-matka), oraz czy w grę wchodzi ochrona z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego — choć ten chroni przede wszystkim wpłacone środki, a nie samą rękojmię na wady.

To dlatego sytuacja prawna "co dalej z moją rękojmią" wymaga zawsze indywidualnej analizy struktury spółki, a nie ogólnej odpowiedzi.

Kupujesz mieszkanie od mniejszego dewelopera i zastanawiasz się, co będzie za kilka lat, jeśli spółka zniknie? Napisz — wyjaśnię, na co zwrócić uwagę zanim podpiszesz umowę.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

24/06/2026

23 czerwca Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kluczowa zmiana: pośrednik nie będzie mógł już pobierać wynagrodzenia jednocześnie od sprzedającego i od kupującego.

Dziś to praktyka w pełni legalna — formalnie to dwie odrębne umowy, dwa odrębne zobowiązania. Problem zaczyna się tam, gdzie jeden podmiot ma za zadanie reprezentować interesy obu stron transakcji naraz, mimo że te interesy są wprost przeciwne (sprzedający chce jak najwyższej ceny, kupujący — jak najniższej).

Projekt idzie dalej: pośrednik nie będzie mógł publikować ogłoszenia bez wcześniejszej umowy z właścicielem, a Inspekcja Handlowa dostanie realne narzędzia kontroli i kar.

To, co dziś branża sama nazywa "dzikim zachodem", może się zmienić jeszcze w tym roku — projekt ma trafić do rządu w III kwartale 2026.

Czy spotkałeś się z sytuacją, w której Twój pośrednik reprezentował też drugą stronę transakcji? Napisz w komentarzu — zbieram takie przypadki.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

19/06/2026

Od 20 maja obowiązuje nowe unijne rozporządzenie 2024/1028 (STR) - każdy, kto oferuje najem krótkoterminowy, ma teraz bezwzględny obowiązek rejestracji w centralnym wykazie.
System działa prosto: Twoje mieszkanie musi otrzymać unikalny numer identyfikacyjny. Bez niego platformy takie jak Booking czy Airbnb mają prawny nakaz natychmiastowego blokowania Twoich ogłoszeń.

Gdzie jest haczyk? Polskie procedury legislacyjne tradycyjnie zaliczyły poślizg, co wywołało potężny chaos interpretacyjny dokładnie u progu sezonu letniego. Unijne prawo działa jednak bezpośrednio – nie ma na co czekać, bo kary za brak rejestracji mogą sięgnąć nawet 50 000 złotych.

W tle szykują się kolejne zmiany, o których już teraz musisz wiedzieć. W projektach krajowych zapisano symboliczną opłatę rejestracyjną (30 zł dla gmin) oraz drastyczne zaostrzenie rygorów przeciwpożarowych dla budynków mieszkalnych, w których prowadzony jest najem (czas na wdrożenie będzie do 2031 roku).

Pamiętaj też, że skarbówka patrzy Ci na ręce bardziej niż kiedykolwiek. Platformy rezerwacyjne już teraz raportują wszystkie Twoje przychody bezpośrednio do KAS, a na horyzoncie majaczy objęcie wynajmujących prywatnych systemem KSeF.

Wynajmujesz nieruchomości na doby i nie wiesz, jak bezpiecznie przejść przez ten urzędniczy chaos przed startem sezonu? Napisz do mnie w wiadomości prywatnej – przeanalizuję Twoją sytuację i pomogę Ci szybko ogarnąć formalności, zanim zrobi to algorytm platformy rezerwacyjnej.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

17/06/2026

Problem: przez lata normą było dopłacanie za metry kwadratowe, na których deweloper postawił ścianki działowe. Kupowałeś mieszkanie, a w ostatecznym rozliczeniu okazywało się, że płacisz tysiące złotych za przestrzeń, z której fizycznie nie możesz korzystać.
Konsekwencja: oznaczało to nie tylko wyższy koszt zakupu, ale też nagłe, niespodziewane wydatki tuż przed odbiorem kluczy. Co gorsza, deweloperzy potrafili jednostronnie podnieść cenę lokalu już w trakcie trwania budowy.
Rozwiązanie: nowe przepisy całkowicie kładą kres tym praktykach. Od 13 lutego 2026 roku cena mieszkania musi być obliczana wyłącznie według faktycznej powierzchni użytkowej.
Co to oznacza dla Ciebie w praktyce?
• ❌ Koniec dopłat za ścianki – płacisz tylko za realną przestrzeń mieszkalną.
• ❌ Zakaz waloryzacji cen – deweloper nie może jednostronnie podnieść ceny po podpisaniu umowy.
• 📊 Pełna przejrzystość – firmy mają obowiązek prowadzenia jawnych stron z historią cen, a docelowo wszystkie te dane trafią do publicznego Portalu DOM.

Czy deweloper, od którego chcesz kupić mieszkanie, przedstawił Ci już umowę uwzględniającą nowe zasady? Jeśli zapisy budzą Twój niepokój, wyślij mi wiadomość prywatną – sprawdzę, czy umowa nie zawiera ukrytych haczyków.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

15/06/2026

Tradycyjna wieś i napływowi mieszkańcy z miast znaleźli się na ścieżce wojennej. Symbolem tego konfliktu stał się głośny proces rolnika Szymona Kluki. Mimo że jego nowoczesna chlewnia działała w 100% legalnie, sąsiedzi walczyli w sądzie o odszkodowanie i zakazy paraliżujące gospodarstwo.
W odpowiedzi Ministerstwo Rolnictwa przygotowało projekt ustawy, który wywraca prawo sąsiedzkie do góry nogami. Jeśli planujesz zakup domu lub działki poza granicami miasta, musisz przygotować się na rewolucyjne zmiany:
• Pułapka u notariusza: Kupując nieruchomość, będziesz musiał podpisać oświadczenie, że jesteś świadomy hałasu, odorów i nocnej pracy maszyn w okolicy. To z automatu zamknie Ci usta w sądzie – nie powiesz już, że zostałeś zaskoczony warunkami na wsi.
• Koniec z mandatami dla rolników: Nowy przepis wyłącza odpowiedzialność za zakłócanie ciszy nocnej, jeśli uciążliwy hałas wynika z niezbędnych, nocnych prac polowych. Policja nie wystawi już mandatu za nocne żniwa czy opryski.
• Odwrócony ciężar dowodu: Wchodzi w życie zasada, że legalna działalność rolnicza z definicji nie przekracza dopuszczalnych norm. To Ty, jako niezadowolony sąsiad, będziesz musiał udowodnić przed sądem, że rolnik drastycznie łamie przepisy.
Dla rolników to potężna tarcza chroniąca produkcję żywności. Dla osób szukających na wsi sielskiego spokoju – brutalne zderzenie z rzeczywistością i drastyczny spadek szans na jakąkolwiek wygraną w sądzie.
Co sądzicie o tych zmianach? Czy wieś powinna bezwzględnie należeć do produkcji rolnej, czy jednak nowi mieszkańcy też mają prawo do ochrony swojego zdrowia i spokoju? Dajcie znać w komentarzach!

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

10/06/2026

Już 30 czerwca 2026 roku wchodzą w życie bezwzględne przepisy MSWiA dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Jeśli oferujesz najem krótkoterminowy, dobowy lub okazjonalny – masz bardzo mało czasu na dostosowanie lokalu.
Przepisy nie biorą pod uwagę, czy prowadzisz dużą firmę, czy tylko dorabiasz na wynajmie jednego pokoju. Liczba rezerwacji w roku nie ma żadnego znaczenia. Liczy się fakt, że gościsz u siebie ludzi.
Co musisz zrobić, aby działać legalnie? Przede wszystkim wyposażyć mieszkanie w dwa niezależne systemy:
• Autonomiczny czujnik dymu (zgodny z normą PN-EN 14604).
• Czujnik tlenku węgla (zgodny z normą PN-EN 50291-1) – i uwaga: jest on obowiązkowy, jeśli w lokalu masz choćby zwykłą kuchenkę gazową!
Oba urządzenia muszą działać na baterie, niezależnie od sieci elektrycznej w budynku. Koszt ich zakupu to grosze w porównaniu z ryzykiem.
Jeśli dojdzie do wypadku, a Ty nie spełnisz tego obowiązku, ubezpieczyciel zyska idealny pretekst, by odmówić wypłaty odszkodowania.

Czy Twoje lokale są już gotowe na nowe przepisy, czy zostawiasz zakupy na ostatni weekend czerwca? Daj znać w komentarzu, jak to wygląda u Ciebie!

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

08/06/2026

Mój balkon, moja sprawa? Już nie. Jeśli masz mieszkanie bez balkonu, nowe przepisy i tak mogą uderzyć Cię po kieszeni! 💸
Rządowy projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (z 14 stycznia 2026 r.) ma raz na zawsze zakończyć 30-letnie spory sądowe i precyzyjnie określić, do kogo należy balkon.
Od 2026 roku wchodzi w życie przejrzysty podział kosztów:
🏢 WSPÓLNOTA PŁACI ZA:
• Elementy konstrukcyjne (płyty balkonowe, hydroizolację, wsporniki oraz balustrady) .
• Co to oznacza? Koszt remontu obciąża wszystkich właścicieli (nawet tych z parteru, którzy nie mają balkonu), proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości.
🔑 WŁAŚCICIEL PŁACI ZA:
• Wykończenie wnętrza (np. płytki, panele tarasowe oraz bieżące czyszczenie).
Dlaczego to rewolucja dla rynku? Reforma likwiduje tzw. „lukę remontową” – wspólnoty przestaną obawiać się zaskarżania uchwał i sprawniej odnowią sypiące się elewacje. Z kolei deweloperzy muszą liczyć się z łatwiejszym dochodzeniem przez wspólnoty roszczeń z tytułu rękojmi za wady budowlane części wspólnych.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

05/06/2026

Jeśli Twój dom wybudowano z istotnymi odstępstwami od pozwolenia na budowę, a od zakończenia prac minęła dekada, nowy art. 50 ust. 6 Prawa budowlanego pozwala na jego bezpłatną i uproszczoną legalizację. To rewolucja, która przywraca na rynek setki nieruchomości z wadami prawnymi.
Niestety, 13 stycznia 2026 roku Naczelny Sąd Administracyjny wydał bezwzględny wyrok (sygn. II OSK 1860/23). Jeśli wobec Twojej nieruchomości przed 19 września 2020 roku wydano chociażby nieostateczny nakaz rozbiórki, ścieżka uproszczonej legalizacji zostaje całkowicie zamknięta. Urzędnicy mają prawo odrzucić Twój wniosek bez merytorycznego badania sprawy.
Rozwiązanie? W takich sytuacjach liczy się nieszablonowe myślenie i głęboka analiza historycznych akt sprawy. Dzięki dwudziestoletniemu doświadczeniu wiem, jak podważyć ważność dawnych decyzji rozbiórkowych lub wykazać błędy proceduralne urzędników sprzed lat, otwierając na nowo drogę do bezpiecznej legalizacji.
Uporządkuj stan prawny swojej nieruchomości, zanim zrobi to za Ciebie nadzór budowlany.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590

03/06/2026

📐 Kiedy ocieplenie stosunków sąsiedzkich idzie o 20 centymetrów za daleko...
Wielu inwestorów uważa, że termomodernizacja domu to ich niezbywalne prawo. I słusznie. Problem pojawia się wtedy, gdy warstwa 15 lub 20 centymetrów styropianu fizycznie przekracza granicę działki i zaczyna meblować przestrzeń sąsiada.
Czy to tylko niewinne „zbliżenie” do granicy? Niekoniecznie. To rażące naruszenie prawa własności, które potrafi zamienić podwórkową sielankę w pełnoprawny kryzys dyplomatyczny. 🛡️
Co zrobić, gdy ściana sąsiada nagle „zaczęła rosnąć” w Twoją stronę?
⚖️ Zamiast wieloletniej wojny w sądzie – partia szachów
Większość osób myśli, że jedyną drogą jest wyczerpujący proces cywilny. Niekoniecznie:
• Przymusowy demontaż: Choć nadzór budowlany (PINB) nie rozstrzyga sporów o własność, to orzecznictwo NSA jest po Twojej stronie. Izolacja naruszająca granicę jest wadliwa, a nadzór może nakazać jej rozebranie.
• „Czynsz” za centymetry: Jeśli wolisz ugodowe rozwiązanie, możliwe jest wynegocjowanie stosownej opłaty. Skoro sąsiad zajął Twój teren, niech to odpowiednio zrekompensuje.

Budowanie lub ocieplanie domu bezpośrednio w granicy działki to prawny spacer po cienkim lodzie. Jeśli Twój sąsiad zapomniał zabrać ze sobą kompasu i naruszył Twoją przestrzeń – nie musisz działać po omacku.

Masz dodatkowe pytania? Zapraszam do kontaktu:
✉️ [email protected]
📞 +48 606 630 590