Operat Szacunkowy

16/06/2021

„Podobieństwo” nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r., sygn. akt : I OSK 4117/18

Orzeczenie tej treści zapadło na skutek skargi jaką wniosło małżeństwo na decyzję o ustaleniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Skarżący nie zgodzili się
z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, który wycenił wartość nieruchomości przejętej przez władze publiczne. Rzeczoznawca w swojej opinii posłużył się tzw. metodą porównawczą. Podejście porównawcze zakłada wybór kilku nieruchomości podobnych do nieruchomości wywłaszczonej i następnie na dokonaniu wyceny w oparciu o porównanie wartości tak dobranych nieruchomości. Porównywane nieruchomości muszą cechować się zbliżonymi parametrami wpływającymi na ich wartość rynkową (np. kształtem, położeniem itp.). Skarżący zarzucali organom administracji publicznej, że te bezkrytycznie uznały wycenę przedstawioną przez rzeczoznawcę majątkowego. Główny zarzut dotyczył niewłaściwego rozumienia terminu „nieruchomości podobnej”. Skarżący wywodzili, że nie można uznać za „podobne” nieruchomości, których wartość rynkowa różni się o 40%. W sprawie pojawił się także zarzut natury formalnej dotyczący możliwości naruszenia art. 9 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej k.p.a.). Zdaniem skarżących organy administracji publicznej w toku prowadzonego przez siebie postępowania administracyjnego powinny były ich poinformować, że wycena sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę może zostać zaskarżona do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organizacja taka posiada kompetencje do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. Skarga kasacyjna oparta na powyższych zarzutach została oddalona. Odnosząc się do zarzutu formalnego Naczelny Sąd Administracyjny (dalej NSA) wyjaśnił, że możliwość zakwestionowania operatu szacunkowego do organizacji rzeczoznawców majątkowych nie jest decyzją procesową w rozumieniu przepisów Kodeksu. Możliwość takiej weryfikacji dowodu jakim jest operat szacunkowy pozostaje formalnie poza tokiem postępowania o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Stąd nie można mówić o naruszeniu art. 9 k.p.a. poprzez brak poinformowania stron o możliwości skorzystania z takiego środka prawnego. Z kolei w zakresie zarzutu merytorycznego NSA zauważył, że organy administracji publicznej mogą jedynie badać operat szacunkowy pod kątem formalnym. To znaczy muszą ustalić czy taki dokument został sporządzony przez osobę uprawnioną i czy zawiera wszystkie elementy przewidziane przepisami prawa. Nie jest jednak dopuszczalne by w toku postępowania kwestionować wybór metody ustalania wartości nieruchomości lub rezultaty takiego badania. I tak : „Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (wyrok NSA z 4 sierpnia 2020 r., I OSK 3563/18). Ponadto, co najistotniejsze to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości.”

01/07/2020

GOODWILL - co to jest?

* Sygn. akt II FSK 3253/16 - Wyrok NSA z dnia 14 listopada 2018 r.

Wartość firmy ("goodwill") wyrażająca się w różnicy pomiędzy sumą wartości poszczególnych rzeczy i praw majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa, a wskazaną w umowie i uiszczoną wyższą od tej sumy ceną jest związana z prawem własności a korzystanie z tego prawa posiada niewątpliwie czynnik ekonomiczny.
Wartość firmy ("goodwill"), posiada określoną, ustaloną przez strony wartość.
Ujawniona wartość firmy ("goodwill") wpływa na wartość transakcji w poszczególnych składnikach sprzedawanego zespołu dóbr przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.
Zatem wartość firmy winna zostać uwzględniona przy określaniu wartości rzeczy i praw majątkowych stanowiących składniki przedsiębiorstwa.

*********************************************************************

* Wyrok WSA we Wrocławiu z 31 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1167/16

1. Wartość [dodatnia] firmy (goodwill) jest wartością wyrażoną w pieniądzu przyjętą do celów podatkowych (w podatkach dochodowych) i bilansowych. Ma ona charakter kalkulacyjny (arytmetyczny). Jest zatem jedynie wartością ekonomiczną (sytuacją faktyczną wpływającą dodatnio na wartość przedsiębiorstwa) a nie prawem podmiotowym. […]Nabywca nie jest i nie może być „uprawniony” do dodatniej wartości firmy.

2. Goodwill nie może być też przedmiotem obrotu (sprzedaży), tj. nie ma cechy zbywalności. Nie można bowiem kupić samej wartości firmy jest to wniosek zgoła oderwany od istoty rzeczy. Wartość firmy ujawnia się (aktualizuje się) dopiero w momencie sprzedaży przedsiębiorstwa. Nie istnieje zatem przed sprzedażą przedsiębiorstwa.

3. Pomimo niewątpliwie wymiaru finansowego wartość [dodatnia] firmy (goodwill) nie jest prawem majątkowym i nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnej.

15/04/2019

11/04/2019

Istotny wyrok (sygn. akt IV C 1526/17) dla użytkowników wieczystych, którzy spierają się z miastem o wysokość opłaty rocznej. Sąd Rejonowy Warszawie potwierdził, że rzeczoznawca majątkowy ponosi odpowiedzialność wobec użytkownika wieczystego za nienależycie sporządzony operat szacunkowy, w oparciu o który miasto dokonało aktualizacji opłaty rocznej.

W świetle zapadłego wyroku rzeczoznawca oraz jego ubezpieczyciel mają obowiązek zwrócić powodowi nie tylko koszty kontroperatu, lecz także koszty obsługi prawnej użytkownika wieczystego, w tym wynagrodzenie kancelarii za reprezentację w postępowaniu przed SKO.

Zaskarżenie wypowiedzenia opłaty rocznej w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest zatem jedynym środkiem obrony użytkownika wieczystego, a korzystnego orzeczenia kończącego spór o opłatę roczną nie trzeba traktować tylko w kategorii „moralnego zwycięstwa”. Skoro błędna wycena nieruchomości wywołała konieczność obrony przed niesłusznym podwyższeniem opłaty rocznej, koszty z tym związane powinien pokryć autor operatu (wraz z ubezpieczycielem).

Stanowisko warszawskiego sądu utrwala tę praktykę. Wyrok nie jest prawomocny, sprawa czeka na rozpoznanie przez sąd odwoławczy.

15/12/2016

10/09/2016

Odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 września 2015 r.
VI SA/Wa 1168/15

Z UZASADNIENIA

Podstawą orzeczenia wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy był art. 175 ust. 1 ugn. Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że Skarżący jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności szacowania zawarte w trzech operatach szacunkowych nie wypełnił obowiązków, o których mowa w tym przepisie.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn. stanowiącym jedną z podstaw materialnoprawnych zaskarżonej decyzji, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i ust. 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i aktualizacji opłaty z tego tytułu uregulowane zostały w przepisach szczególnych tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W tym wypadku mają zastosowanie § 27 do 29 rozporządzenia. Z powyższych uregulowań wynika z § 28, że na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu wartości stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, § 27 rozporządzenia.

Jak wynika z akt sprawy skarżąca dokonując wyceny nieruchomości w trzech operatach szacunkowych dotyczących nieruchomości gruntowych położonych w (...) przy ul. (...), przy ul. (...) i przy ul. (...) przyjęła do wyceny nieruchomości 9 transakcji:

- jedną transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu,

- cztery transakcje udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej,

- pięć spośród przyjętych transakcji dotyczyło gruntów o powierzchni od 14 m2 do (...) m2, natomiast cztery nieruchomości porównawcze miały powierzchnie: (...) m2, (...) m2, (...) m2 i (...) m2.

Tak więc w zbiorze transakcji stanowiących podstawę wyceny znalazła się transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, skarżąca nie wskazała zgodnie § 27 rozporządzenia dlaczego przyjęła do wyceny tą transakcję, a poza tym nie określiła wzajemnych relacji między ceną prawa do użytkowania wieczystego a ceną nieruchomości jak i prawa własności do czego była zobowiązana treścią § 27 rozporządzenia.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie uznała wyjaśnień skarżącej złożonych na posiedzeniu, że transakcje przyjęte do wyceny były to wszystkie transakcje na badanym rynku, gdyż jak słusznie wskazała Komisja wcześniej w pismach wyjaśniających skarżąca wskazała, że wybrane do oceny nieruchomości były najbardziej reprezentatywne na rynku (...). I aby zachować właściwe proporcje wartości w skali miasta do ustalenia opłat za wieczyste użytkowanie wybrano właśnie te transakcje kierując się potrzebą odpowiedniego zróżnicowania skali opłat i ustalenia ich właściwego poziomu na obszarze całego miasta. Sąd podziela w pełni powyższe stanowisko.

Jak słusznie zauważył organ skoro dokonano wyboru nieruchomości do wyceny w skali całego miasta to istniał materiał porównawczy do dokonania takiej oceny.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że organ prawidłowo przyjął, że przy wycenie nieruchomości doszło do naruszenia § 28 ust. 2 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Cechą charakterystyczną przepisów ustawy dotyczących szacowania wartości nieruchomości jest taka ich konstrukcja, że wydają się one uwzględniać tylko ceny uzyskiwane w przypadku sprzedaży nieruchomości (lub też zakładają, że szacowanie będzie prowadzone tak, jakby nieruchomość miała zostać sprzedana). Taki też jest cel regulacji zawartej w art. 151 ugn. dlatego też za sprzeczne z powyższym przepisem w ocenie Sądu jest przyjęcie przez skarżącą do porównania transakcji z udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali.

W ocenie Sądu prawidłowo również uznał organ, że nieprawidłowe jest przyjęcie do wyceny 9 nieruchomości o zróżnicowanej mocno powierzchni. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (por. też wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2016/06, LEX nr 639427). Warunkiem zastosowania tego podejścia jest wiedza o cenach i cechach nieruchomości podobnych (umożliwiająca dokonanie oceny różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu na rynku, jak tego wymaga art. 153 ust. 1 ugn.).

Cechami różniącymi nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych mogą być np.:

- wielkość,

- przeznaczenie w planie miejscowym,

- dostępność,

- lokalizacja,

- użytkownicy,

- walory estetyczne,

- standard wyposażenia.

Zdaniem składu orzekającego w sprawie duże różnice w powierzchni porównywanych nieruchomości świadczą o braku podobieństwa tych nieruchomości. Reasumując należy uznać że doszło do naruszenia art. 153 ust. 1 ugn., z którego wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości, nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego. Jak zauważył organ nieruchomości porównywane nie zostały przez skarżącą opisane, brak jest również ich charakterystyki w odniesieniu do ustalonych cen rynkowych co w ocenie Sądu stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jak wynika z akt sprawy powyższe uchybienia nie były jedynymi jakich dopuściła się skarżąca.

Skarżąca przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przy ul. (...) nie uwzględniła wpływu na cenę tej nieruchomości niekorzystnego sąsiedztwa tj. (...)"(...)", czym naruszyła art. 175 ugn. Z naruszeniem powyższego przepisu wiąże się również kolejne uchybienie skarżącej tj. zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej podejścia porównawczego, metodą porównania parami, w której to metodzie skarżąca przyjmowała bez żadnego uzasadnienia, w sposób dowolny i uznaniowej, bez zachowania jakiejkolwiek logiki wielkości poprawek kwotowych korygujących ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości wyceniane. Wyjaśnienia złożone przez skarżącą w tym zakresie są niezrozumiałe ponieważ skarżąca wskazuje, że nie dokonała czystego wyliczenia matematycznego lecz dochodziła do oszacowania poprzez analizę i swoje doświadczenie oraz porównując wartości gruntów pod budownictwo jednorodzinne.

Powyżej zostały wskazane nieprawidłowości, które miały miejsce w związku ze sporządzonymi przez Skarżącą operatami szacunkowymi nieruchomości. Słusznie zatem wskazał organ, że Skarżąca - rzeczoznawca majątkowy, przyjął do porównań szereg transakcji budzących poważne wątpliwości dotyczących wystąpienia przy ich zawieraniu szczególnych uwarunkowań wpływających na cenę lub dotyczących ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej i nie wspomniał o tych okolicznościach w treści operatu szacunkowego. Dlatego, w ocenie Sądu, uzasadnione jest stanowisko organu, iż działanie Skarżącego w ramach czynności zawodowych przy sporządzaniu przedmiotowego operatu, stanowiło rażące naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji, organ prawidłowo też uznał w zaskarżonej decyzji, że nie było żadnych okoliczności, które mogłyby skutkować zmianą przedmiotowego rozstrzygnięcia, co oznacza prawidłowe zastosowanie prze organ II instancji przepisu ujętego w art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W ocenie Sądu, wszystkie ustalenia dokonane w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym, dlatego też Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniach decyzji obu instancji zostały wskazane podstawy prawne zapadłych rozstrzygnięć, fakty które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zebrany w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy, pozwalał na wystarczającą i wszechstronną ocenę czynności zawodowych Skarżącego w związku ze sporządzeniem przedmiotowego operatu szacunkowego i w ocenie Sądu organy obu instancji, rozpatrzyły w całości zebrany materiał dowodowy, odnosząc się do zarzutów i wniosków Skarżącego, sformułowanych zarówno we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, jak i w toku postępowania wyjaśniającego.

Przedmiotowe postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego było prowadzone w oparciu o regulację prawną ustawy o gospodarce nieruchomości oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. W toku postępowania wyjaśniającego zostały zbadane okoliczności naruszenia przez Skarżącą - rzeczoznawcę majątkowego, sporządzającą w ramach czynności zawodowych, sporny operat szacunkowy, zasad ujętych w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niedochowanie tych zasad przez rzeczoznawcę majątkowego podczas wykonywania czynności zawodowych, a więc złamanie przepisów prawa, standardów zawodowych, niedochowanie szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz złamanie zasad etyki zawodowej, a także zasady bezstronności w wycenie nieruchomości, powoduje każdorazowo zastosowanie przepisów odpowiedzialności zawodowej, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Dlatego też, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja utrzymująca w mocy decyzję I instancji, orzekająca o zastosowaniu wobec Skarżącej - rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o przepisy postępowania, jak i przepisy materialne.

Należy dodać, że organ prawidłowo uzasadnił swoją decyzję. Brak jest zatem podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia obowiązku wnikliwego wyjaśnienia sprawy i naruszenia art. 107 k.p.a., poprzez brak należytego ustosunkowania się do podnoszonych zarzutów. Zdaniem Sądu, Skarżący nie przedstawił okoliczności innych niż badane, które mogłyby mieć wpływ na wynik postępowania wyjaśniającego.

Wskazania wymaga, że przepis art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 tej ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie to ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok WSA Warszawa z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 873/07, wyrok WSA Warszawa z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1355/11). Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Ustosunkowując się do zarzutów skargi odnośnie orzeczonego wymiaru kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy Sąd uznał, że organ w zaskarżonej decyzji szczegółowo wyjaśnił jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę w tym zakresie, akcentując rażące naruszenie przepisów zarówno rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd podziela prawidłowość ustalenia wysokości wymierzonej kary dyscyplinarnej uznając, że kara ta jest współmierna do zaistniałych przewinień, jakich Skarżąca dopuściła się wykonując swój zawód jako zawód zaufania publicznego.

10/09/2016

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 3 listopada 2015 r.
I C 1542/2014

Z UZASADNIENIA

1. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po wszechstronnym rozważeniu całego zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, w tym wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. A.

2. W ocenie Sądu orzekającego brak było jakichkolwiek podstaw do odmowy ww. dokumentom wiarygodności i mocy dowodowej, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

3. Za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał również pisemną opinię biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości A. A. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, wysoce profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów, w konsekwencji stanowi w pełni przydatny środek dowodowy do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Co równie istotne, opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Przedstawiona opinia nie budzi również żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Strona powodowa wprawdzie zgłosiła liczne zarzuty do przedmiotowej opinii, jednakże biegła A. A. na rozprawie w sposób rzeczowy i przekonujący odniosła się do wszystkich wątpliwości powoda, w szczególności dotyczących uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości określonego w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uwzględnienia szczególnych cech spornych działek gruntu. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych uzasadnionych podstaw, by kwestionować wskazaną przez biegłą wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

4. Skoro nie zachodzą żadne wątpliwości co do prawidłowości opinii sporządzonej przez biegłą A. A. - na mocy art. 217 k.p.c. - należało oddalić wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłej. W ocenie Sądu biegła na rozprawie wyjaśniła wszystkie wątpliwości dotyczące opinii, a to że opinia, być może nie odpowiada co do swojej treści oczekiwaniom strony powodowej, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia i nie powoduje konieczności sporządzenia kolejnej opinii uzupełniającej w sprawie. Nadto, uwzględnienie wniosku dowodowego strony powodowej doprowadziłoby do nieuzasadnionej zwłoki w rozpoznaniu sprawy, a strony naraziło na dodatkowe koszty.

5. W niniejszej sprawie powód domagał się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej za wskazane w pozwie działki gruntu nr (...), dokonana wypowiedzeniem złożonym w dniu 12 września 2012 r. jest uzasadniona w innej wysokości. Powództwo zostało zatem oparte na przepisie art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. 2015.1774 z późn. zm.) w myśl których użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Natomiast w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Sąd miał także na względzie treść przepisu art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, obowiązującego w chwili dokonywania wypowiedzenia, z którego wynika, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, zaś co do zasady zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, oraz art. 77 ust. 3 który stanowi, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

6. Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość rynkowa przedmiotowych działek gruntu nr (...). Prezydent Miasta G. z urzędu dokonał aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który został w całości zakwestionowany przez stronę powodową. Wobec powyższego Sąd przeprowadził na wniosek stron dowód z opinii innego biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości w celu ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości dla aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji ustalenia czy wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w dniu 12 września 2012 r. było uzasadnione i ewentualnie w jakiej wysokości. Przedstawiona przez biegłą sądową A. A. opinia również została w całości zakwestionowana przez powoda. Przede wszystkim powód zarzucił, że stan spornej nieruchomości, przeznaczenie, specyficzne cechy oraz dotychczasowe wykorzystanie przesądzają, że działki nr (...) nie mogły być przeznaczone w dniu wypowiedzenia opłaty pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo - usługowe. Zdaniem powoda, z uwagi na istotne cechy spornych działek jak: kształt, rozmiar, sąsiedztwo lasu, przebieg linii wysokiego napięcia oraz z uwagi na treść obowiązujących przepisów prawa niemożliwe jest wykorzystanie tych działek zgodnie z przeznaczeniem określonym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W ocenie powoda biegła błędnie ograniczyła się przy określeniu stanu nieruchomości do przyjęcia przeznaczenia nieruchomości w studium, mimo, że winna jako stan nieruchomości przyjąć niezabudowane nieruchomości o charakterze zieleni urządzonej, co wynika z braku prawnych możliwości przeznaczenia gruntu pod zabudowę. Powód podkreślił przy tym, że właśnie taki charakter przedmiotowych gruntów znalazł potwierdzenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powód zarzucił również, że biegła pominęła takie cechy jak: złe warunki geotechniczne działki, położenie pod leśna skarpą, konieczność utrzymywania murków oporowych, odprowadzania wód opadowych spływających z lasu. Nadto, w ocenie powoda, biegła w sposób nienależyty uzasadniła podstawy i przyczyny wyboru podejścia porównawczego, jak również niewłaściwie dokonała wyboru nieruchomości podobnych.

7. W ocenie Sądu podniesione przez stronę powodową zarzuty są nieuzasadnione. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w myśl przepisu art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z załączonego do opinii zaświadczenia wydanego przez Urząd Miasta G. wynika, że na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 12 września 2012 r. dla wycenianej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast, zgodnie z obowiązującym wówczas Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. uchwalonego uchwałą Rady Miasta G. nr XVII/400/08 z dnia 27 lutego 2008 r. obie działki były zlokalizowane na terenie o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - M1. Mało tego, jak wskazała biegła, według stanu na dzień dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej sposób zagospodarowania i użytkowania spornych działek był spójny z zapisami Studium. Z treści opinii wynika bowiem, że na działce nr (...) usytuowane są boksy garażowe, zaś na działce nr (...) znajduje się budynek warsztatowo - garażowy, w którym prowadzona jest działalność usługowa w zakresie naprawy samochodów. Jak wyjaśniła biegła A. A. zarówno garaże jak i nieuciążliwe dla otoczenia usługi spełniają funkcję pomocniczą i dodatkową w stosunku do funkcji przeważającej na tym terenie i stanowią uzupełnienie funkcji mieszkalnej. Jak podkreśliła biegła przy określeniu przeznaczenia decydujące znaczenie ma natomiast przeważająca funkcja określona w Studium. Ponadto, biegła zwróciła uwagę, że w chwili oddania spornej nieruchomości w użytkowanie wieczyste przedmiotowe działki były już zabudowane i użytkowane w ten sam sposób co aktualnie i na taki cel zostały oddane w użytkowanie wieczyste. Wynika to z dołączonej do opinii decyzji z dnia 7 lutego 1994 r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Zatem zarówno stan zagospodarowania działek na dzień wypowiedzenia opłaty, jak i na dzień sporządzenia opinii był w pełni zgodny z zapisami Studium. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości żadnego znaczenia nie ma późniejsze przeznaczenie tego gruntu na tereny zieleni urządzonej, skoro zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa adekwatne jest przeznaczenie na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej. Na dzień wypowiedzenia plan miejscowy nie obowiązywał, w tym czasie dopiero przystąpiono dopiero do jego sporządzania.

8. Bezzasadny okazał się również zarzut powoda dotyczący niewłaściwego określenia stanu nieruchomości. Zgodnie z § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004.207.2109) wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W myśl art. 4 pkt 17 ww. ustawy poprzez stan nieruchomości - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości nie obejmuje przeznaczenia nieruchomości. Nie budzi żadnych wątpliwości Sądu, że biegła A. A. opisała stan nieruchomości, zgodnie z przytoczoną definicją, co jednoznacznie wynika z treści opinii (str. 10-12 opinii). Biegła uwzględniła istniejący stan zagospodarowania, wielkość i kształt działek, rozmiar działek, sąsiedztwo lasu, przebieg linii wysokiego napięcia jak również istnienie skarpy i murów oporowych. W treści opinii wskazano, że obie działki są małej wielkości, mają kształt nieregularny, lecz bez szczególnie ostrych kątów. Biegła zwróciła także uwagę na trudne warunki geotechniczne, w tym, że działki są położone pod zalesionym wzniesieniem, graniczą z lasem, a także że istnieje konieczność odprowadzania nadmiaru wód opadowych i utrzymywaniu murków oporowych. Nadto, uwzględniono, że przez przedmiotową nieruchomość przebiegają linie energetyczne wysokiego napięcia 110 kV i wyceniane działki w całości znajdują się w strefie ograniczeń dla zabudowy i zagospodarowania (po 20 m od osi linii). Biegła niewątpliwie uwzględniła w swojej wycenie wszystkie ograniczenia, w tym również objęcie spornego obszaru ochroną dziedzictwa kulturowego i strefą ochrony konserwatorskiej, wskazując, że objęcie tego terenu taką właśnie ochroną wpływa także na wysoką cenę tego gruntu.

9. Nie budzi także wątpliwości Sądu, wobec wyjaśnień biegłej na rozprawie oraz treści opinii, iż wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią przepisu art. 4 pkt 16 ustawy nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zważyć należy, że wszystkie nieruchomości porównawcze są położone w podobnej lokalizacji co nieruchomość wyceniana (tekst jedn.: w dzielnicach D., M. i W.), są niezabudowane, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i mieszkaniowo - usługowe i stanowią przedmiot własności. Nadto, nieruchomości te są porównywalne z uwagi na sąsiedztwo, uciążliwości i ograniczenia. Zważyć bowiem należy, iż nieruchomość położona przy ul. (...) (M.) także jest narażona na osuwanie się mas ziemnych, a nadto usytuowana jest na niej linia elektromagnetyczna wysokiego napięcia 110 kV wraz ze strefą ograniczeń. Z kolei nieruchomości położone na D. oraz w W. położone są w pobliżu lasu, nadto do jednej z tych działek jest utrudniony dostęp z uwagi na duży spadek terenu. Jedna z działek ma również podobną powierzchnię do wycenianych. Zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z poglądem prawnym wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. w wyroku z dnia 2 grudnia 2010 r. w sprawie o sygnaturze IV SA/Wa 1221/10, LEX nr 758714 przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Z powyższego jednoznacznie wynika, iż nieruchomościami podobnymi nie są wyłącznie nieruchomości odpowiadające idealnie pod względem kryteriów wycenianej nieruchomości, lecz nieruchomości najbardziej zbliżone. Wskazać przy tym należy, iż istotą przyjętej przez biegłą metody wyceny jest stosowanie współczynników korygujących. Jednocześnie podkreślić trzeba, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy kierując się obowiązującymi go zasadami określa, które nieruchomości są porównywalne do nieruchomości szacowanej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2009 r., I OSK (...), LEX nr 595135). Zatem, przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia. To biegły decyduje o wadze i cechach nieruchomości, wybiera odpowiednią skalę ocen, albowiem to on jest osobą, która sporządza opinię i która - w odróżnieniu od stron - posiada wiedzę specjalistyczną w zakresie szacowania nieruchomościami. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności - w ocenie Sądu - biegła prawidłowo, w sposób zgodny ze standardami zawodowymi dobrała nieruchomości do wyceny, w tym również pod względem powierzchni, położenia czy cech szczególnych. Nadto, jak wynika z treści opinii, biegła prawidłowo dobrała poszczególne wagi i cechy nieruchomości, uwzględniła różnice pomiędzy działkami dokonując korekt cen za pomocą współczynników korygujących. Dlatego brak jest podstaw do modyfikacji opinii, która nie stanowiłaby w takim wypadku rzetelnej analizy rynku i ustalenia wartości spornych nieruchomości, ale byłaby wyłącznie wypadkową żądania strony powodowej w tym przedmiocie.

10. Reasumując, w ocenie Sądu, biegła sporządziła operat szacunkowy zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe uregulowania w jaki sposób wycena nieruchomości ma nastąpić. Zgodnie z art. 152 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy wycena nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z § 28 ust. 1 i 4 ww. rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Co więcej stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, niezależnie od tego, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, czy nie. W niniejszej sprawie biegła A. A. zgodnie w powyższymi przepisami zastosowała metodę porównawczą, która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Ponadto biegła zgodnie z art. 154 ust. 2 ww. ustawy uwzględniła w związku z brakiem planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które obowiązywało na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej. Wskazać również należy, iż w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Stosownie zaś do § 28 ust. 5 ww. rozporządzenia wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W konsekwencji biegła zobowiązana była ustalić wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty. W ocenie Sądu biegła sporządzając przedmiotową opinię w formie operatu szacunkowego dochowała procedury określonej w przywołanych powyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła A. A. dokonała również prawidłowego doboru nieruchomości podobnych, precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane za pomocą odpowiednich współczynników korygujących.

11. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą A. A. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił wartość spornej nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr (...) na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej tj. na dzień 12 września 2012 r. na kwotę 407.250 zł. Biorąc pod uwagę cel na jaki działka została oddana powodowi w użytkowanie wieczyste - zgodnie z treścią przepisów art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami - opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu wynosić powinna 3% wartości gruntu, co daję kwotę 12.217,50 zł. Sąd zważył jednak, iż z uwagi, że wysokość ta przewyższa ponad dwukrotnie uprzednią opłatę (dotychczas opłata roczna wynosiła 1.949,08 zł) zastosowanie znajdzie art. 77 ust. 2a ww. ustawy w myśl którego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Kierując się powyższymi kryteriami Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2013 r. w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 3.898,16 zł, gdyż uprzednia opłata roczna wynosiła 1.949,08 zł. Za rok 2014 Sąd ustalił opłatę w wysokości 8.057,83 zł jako stanowiącą sumę połowy nadwyżki z uprzedniego roku tj. kwoty 4.159,67 zł (8.319,34 / 2) oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej tj. 3.898,16 zł, zaś za rok 2015 r. w pełnej wysokości 12.217,50 zł (3% z 407.250 zł). Wobec powyższego, na mocy przepisów art. 77, 78, 79 i 80 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ww. ustawy i w zw. z art. 189 k.p.c., należało orzec jak w punkcie I. sentencji wyroku. W pozostałym zakresie, na mocy powyższych przepisów stosowanych a contrario, Sąd oddalił powództwo