21/11/2022
Mieszkanie we Wspólnocie Mieszkaniowej zmusza właścicieli nie tylko do poszukiwania kompromisu wynikającego z sąsiedztwa ale także wprowadza specyficzny rodzaj współwłasności nazywany "współwłasnością przymusową". Przymusowość polega na tym, że co do zasady nie można domagać się zniesienia takiej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali. Mówiąc prościej, właściciel lokalu nie może żądać, aby taki budynek został podzielony i aby mógł wyłącznie korzystać z jego części.
Wyjątek stanowi art. 5 ustawy o własności lokali, według którego, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Jeżeli zaś na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z 30.04.1998 roku, wydanym w sprawie III CKN 97/98 wskazał, iż udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości, zwanej „nieruchomością wspólną” jest prawem związanym z własnością lokalu i współwłaściciele nie mogą żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali, chyba że powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego; wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Będzie to jednak zawsze częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział, gdyż w pozostałej części nieruchomość wspólna jako tzw. współwłasność przymusowa nie może być objęta zniesieniem współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Praktyka pokazuje przy tym, że przed sądami są prowadzone sprawy, które można nazwać sprawami "o podział wspólnoty", a w których właściciele domagają się wydzielenia z jednej wspólnoty mieszkaniowej dwóch lub więcej nowych wspólnot. Rozważenie takiego roszczenia wydaje się szczególnie zasadne wówczas, gdy nieruchomość może zostać fizycznie podzielona bez naruszenia nieruchomości przymusowej a podział ma sens choćby ze względu na racjonalizację kosztów zarządu każdą z nowopowstałych nieruchomości.
