Bartłomiej Żukowski radca prawny

13/01/2026

Rękojmia to nie tylko prawo do roszczeń. To także wyścig z czasem. ⏳

W praktyce wiele wspólnot traci możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń od dewelopera nie dlatego, że wady nie istnieją, lecz dlatego, że nie zostały dochowane ustawowe terminy 📆 albo pominięto jeden z obowiązkowych etapów procedury.

W artykule autor analizuje praktyczne aspekty dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku, ze szczególnym uwzględnieniem roszczenia o obniżenie ceny.

Bartłomiej Żukowski omawia m.in.:
◼️ znaczenie wezwania do usunięcia wad dla wymagalności roszczeń,
◼️ rolę opinii technicznej i kosztorysu,
◼️ charakter prawny oświadczenia o obniżeniu ceny,
◼️ terminy zawite i przedawnienie roszczeń, które w praktyce decydują o „być albo nie być” sprawy.

To lektura dla zarządców, członków zarządów i prawników obsługujących nieruchomości, którzy chcą unikać kosztownych błędów proceduralnych i świadomie prowadzić spory z deweloperami. 👇

https://www.administrator24.info/artykul/prawo/285910,praktyczne-aspekty-dochodzenia-od-dewelopera-roszczen-z-tytulu-rekojmi-za-wady-fizyczne-budynku-czesc-ii

fot. Pexels

27/11/2025

🔍 Kiedy wspólnota może skutecznie dochodzić roszczeń od dewelopera?

Wady fizyczne budynku to najczęstsze powody sporów z deweloperami. Ale uwaga❗️ Rękojmia przysługuje wyłącznie kupującym, a nie wspólnocie.

Co to oznacza w praktyce?
➡ aby wspólnota mogła działać, właściciele muszą przenieść na nią swoje roszczenia w formie cesji,
➡ wcześniej konieczna jest uchwała jako czynność przekraczająca zwykły zarząd,
➡ kluczowe jest rzetelne ustalenie, czy zgłaszane usterki spełniają definicję wad fizycznych w rozumieniu kodeksu cywilnego.

Brak odpowiednich działań może prowadzić do utraty uprawnień wskutek upływu terminów ustawowych.

Więcej na ten temat pisze Bartłomiej Żukowski radca prawny. 👇

https://www.administrator24.info/artykul/prawo/285056,praktyczne-aspekty-dochodzenia-od-dewelopera-roszczen-z-tytulu-rekojmi-za-wady-fizyczne-budynku-czesc-i

fot. Pexels

22/10/2025

🎙️ Testament ustny – kiedy można go sporządzić i czy jest ważny?

W dzisiejszym odcinku „O prawie bez krawata” biorę pod lupę testament ustny – jedną z tzw. szczególnych form testamentu, przewidzianą przez Kodeks cywilny na wypadek wyjątkowych sytuacji.
👉 Kiedy można sporządzić testament ustny?
👉 Kto musi być przy tym obecny?
👉 Jak później udowodnić jego treść?
👉 I najważniejsze – czy taki testament rzeczywiście ma moc prawną?

Wyjaśniam to w prosty, praktyczny sposób – bez zbędnego żargonu, ale z odniesieniem do przepisów i orzecznictwa.

📜 Dowiesz się m.in.:

jakie warunki muszą być spełnione, by testament ustny był ważny,

jak długo zachowuje swoją moc,

czym różni się od testamentu własnoręcznego i notarialnego,

oraz jakie błędy najczęściej popełniają spadkobiercy, próbując go udowodnić.

💬 Jeśli masz pytania dotyczące testamentów lub planujesz uregulować swoją sytuację spadkową – zostaw komentarz pod filmem.
👍 Nie zapomnij zostawić łapki w górę i subskrybować kanału, żeby nie przegapić kolejnych odcinków z cyklu „Prawo w praktyce – bez krawata, ale na serio”.

🎙️ Testament ustny – kiedy można go sporządzić i czy jest ważny?W dzisiejszym odcinku „O prawie bez krawata” biorę pod lupę testament ustny – jedną z tzw. s...

25/09/2025

Skarga pauliańska – jak działa i kiedy możesz z niej skorzystać?

W tym odcinku wyjaśniam w prosty i praktyczny sposób, czym jest skarga pauliańska i jak może pomóc wierzycielowi w odzyskaniu należności. Dowiesz się:

na czym polega skarga pauliańska,

jakie warunki muszą być spełnione, aby sąd ją uwzględnił,

jak wygląda postępowanie sądowe w takich sprawach,

jakie pułapki i ograniczenia trzeba brać pod uwagę.

👉 To narzędzie prawne może być kluczowe, gdy dłużnik próbuje ukryć majątek, aby uniknąć spłaty zobowiązań.

🔔 Subskrybuj kanał O prawie bez krawata, aby nie przegapić kolejnych odcinków o praktycznych aspektach prawa.

Skarga pauliańska – jak działa i kiedy możesz z niej skorzystać?W tym odcinku wyjaśniam w prosty i praktyczny sposób, czym jest skarga pauliańska i jak może ...

22/09/2025

📌Wydziedziczenie a obowiązek wskazania przyczyny

W orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 31 lipca 2025 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 1992/24, Sąd Najwyższy ponownie podkreślił restrykcyjny charakter instytucji wydziedziczenia.

🔹 Po pierwsze – spadkodawca może posłużyć się w testamencie zwrotami ustawowymi, wskazując przesłankę wydziedziczenia. Nie jest to jednak wystarczające. Konieczne jest bowiem precyzyjne wskazanie konkretnych zachowań spadkobiercy, które wypełniają daną przesłankę ustawową. Tylko wtedy możliwa jest ocena, czy wydziedziczenie zostało dokonane zgodnie z prawem.

🔹 Po drugie – skuteczność wydziedziczenia uzależniona jest od tego, czy wyłączną winę za zerwanie więzi rodzinnych ponosi spadkobierca. Odebranie prawa do zachowku traktowane jest jako najsurowsza sankcja prawa spadkowego, dlatego nie może być stosowane w sytuacjach niejednoznacznych lub gdy odpowiedzialność leży po obu stronach.

⚖️ Orzeczenie to potwierdza, że prawidłowe sporządzenie testamentu z wydziedziczeniem wymaga zachowania szczególnej staranności i uwzględnienia nie tylko przepisów kodeksowych, ale także okoliczności faktycznych, które muszą być jasno wskazane w treści testamentu.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, powołanie się jedynie na zwroty ustawowe (np. "nie dopełnia względem mnie obowiązków rodzinnych") nie jest wystarczające. W testamencie należy dodać konkretne fakty, które potwierdzają istnienie przesłanki wydziedziczenia.

❌ Niewystarczający zapis:

„Wydziedziczam mojego syna ponieważ uporczywie nie dopełnia względem mnie obowiązków rodzinnych.”

Taki zapis, choć zgodny z brzmieniem ustawy, może zostać uznany za nieskuteczny, bo brak w nim konkretnych przykładów zachowania.

✅ Prawidłowy zapis:

„Wydziedziczam mojego syna ponieważ od 2018 roku uporczywie nie utrzymuje ze mną żadnych kontaktów, pomimo moich licznych prób porozumienia, w tym wielokrotnych zaproszeń na spotkania rodzinne i rozmów telefonicznych, które konsekwentnie odrzucał. Ponadto odmawiał pomocy w chorobie w 2021 roku, kiedy wymagałem codziennej opieki po zabiegu chirurgicznym.”

Tutaj mamy wskazanie faktów i okoliczności, które pozwalają sądowi ocenić, czy rzeczywiście zachodzi przesłanka z art. 1008 pkt 3 k.c. W tym przykładzie wskazano nie tylko faktyczne okoliczności, ale także to, że wyłączna odpowiedzialność za zerwanie kontaktów leży po stronie spadkobiercy.

🔑 Wnioski praktyczne dla sporządzających testament:

Konkret – oprócz wskazania przepisu, trzeba wskazać czas, sytuacje i zachowania spadkobiercy.

Jednoznaczność – z treści testamentu powinno wynikać, że to spadkobierca ponosi wyłączną winę za zerwanie więzi rodzinnych.

Dokumentacja – warto pozostawić pisemne dowody (np. listy, SMS-y, notatki), które mogą potwierdzić wskazane fakty w razie sporu.

⚖️ Orzeczenie z 31 lipca 2025 r. przypomina, że wydziedziczenie to nie tylko decyzja moralna spadkodawcy, ale przede wszystkim instytucja prawna wymagająca spełnienia określonych wymogów formalnych i merytorycznych.

18/09/2025

📌 Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić roszczeń z rękojmi wobec dewelopera?

To pytanie często pojawia się w praktyce sporów sądowych dotyczących wad budynków. Odpowiedź nie jest oczywista, a kluczowe znaczenie ma tutaj legitymacja czynna w procesie.

1️⃣ Wspólnota mieszkaniowa a rękojmia

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, uprawnienia z rękojmi przysługują wyłącznie kupującemu. Wspólnota mieszkaniowa nie jest więc z mocy ustawy podmiotem uprawnionym do dochodzenia roszczeń z rękojmi.

Stanowisko to potwierdził Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 16 września 2019 r. (I C 210/19), wskazując, że roszczenia z rękojmi – nawet jeśli dotyczą nieruchomości wspólnej – należą wyłącznie do właścicieli poszczególnych lokali.

2️⃣ Wyjątek – przelew wierzytelności (cesja)

Przełomowe znaczenie miała Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z 29 stycznia 2014 r. (III CZP 84/13). Sąd Najwyższy stwierdził, że:
➡️ właściciel lokalu może przenieść na wspólnotę mieszkaniową swoje uprawnienia wobec dewelopera wynikające z rękojmi,
➡️ podstawą tego przeniesienia jest umowa cesji,
➡️ dopiero po dokonaniu skutecznej cesji wspólnota zyskuje legitymację procesową i może samodzielnie występować przeciwko deweloperowi.

3️⃣ Dlaczego to tak istotne?

W praktyce ujawnione wady dotyczą często nieruchomości wspólnej – np. elewacji, dachu, fundamentów, instalacji. Są to elementy, z których korzystają wszyscy mieszkańcy i których utrzymanie należy do wspólnoty.

Jednak bez dokonania cesji roszczeń od właścicieli poszczególnych lokali, wspólnota nie może skutecznie wystąpić z powództwem przeciwko deweloperowi.

4️⃣ Co z udziałami w nieruchomości wspólnej?

Każdy właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej (art. 3 ustawy o własności lokali). Wysokość tego udziału wynika z proporcji powierzchni jego lokalu do całkowitej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.

Oznacza to, że przy cesji roszczeń na rzecz wspólnoty konieczne jest uwzględnienie udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej, bo to one determinują zakres roszczeń, jakie wspólnota może ostatecznie dochodzić.

🔹 Podsumowanie

Z rękojmi mogą korzystać wyłącznie właściciele lokali – nie wspólnota.

Wspólnota zyskuje prawo do działania dopiero po cesji roszczeń przez właścicieli.

Bez tego wspólnota nie ma legitymacji czynnej w procesie przeciwko deweloperowi.

👉 Dlatego w sporach dotyczących wad nieruchomości wspólnej kluczowe znaczenie ma prawidłowe przygotowanie cesji wierzytelności od właścicieli lokali. To otwiera wspólnocie drogę do skutecznego dochodzenia roszczeń.

17/09/2025

📌 Odszkodowanie za wadliwy towar po upływie rękojmi – czy to możliwe?

W tym materiale omawiam ważne zagadnienie dla kupujących: czy po upływie okresu rękojmi można domagać się od sprzedawcy odszkodowania za wadliwy towar?

👉 Podkreślam, że roszczenia kupującego nie ograniczają się wyłącznie do rękojmi. Nawet po jej wygaśnięciu istnieje możliwość dochodzenia swoich praw – np. na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu umowy.

Dowiesz się m.in.:

dlaczego kluczowe jest, na jakiej podstawie prawnej kupujący formułuje swoje roszczenie,

w jakich sytuacjach można skutecznie żądać odszkodowania od sprzedawcy,

jak wygląda to w praktyce na przykładzie konkretnej sprawy zakończonej korzystnym dla nabywcy wyrokiem sądu.

🔎 Jeśli spotkałeś się z problemem wadliwego towaru i zastanawiasz się, czy możesz dochodzić roszczeń po upływie rękojmi – ten film odpowie na Twoje pytania.

👍 Subskrybuj kanał „O prawie bez krawata”, aby nie przegapić kolejnych praktycznych omówień spraw sądowych i porad prawnych w przystępnej formie.

📌 Odszkodowanie za wadliwy towar po upływie rękojmi – czy to możliwe?W tym materiale omawiam ważne zagadnienie dla kupujących: czy po upływie okresu rękojmi...

15/09/2025

📌 Istotność wady w rękojmi – co to właściwie oznacza?

Samo stwierdzenie, że kupiona rzecz ma wadę, nie zawsze przesądza o możliwości odstąpienia od umowy czy dochodzenia innych uprawnień. Kluczowe znaczenie ma istotność wady.

W wyroku z dnia 31 stycznia 2024 r. (I ACa 1308/23) Sąd Apelacyjny w Łodzi wskazał, że wadą istotną jest taka, która:
✅ wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy,
✅ w sposób zasadniczy odbiega od cech funkcjonalnych lub estetycznych,
✅ znacznie obniża wartość rzeczy,
✅ albo polega na znacznym odstępstwie od złożonego zamówienia.

👉 Oznacza to, że przy ocenie istotności należy brać pod uwagę przeznaczenie i oczekiwania kupującego – nie tylko obiektywną sprawność techniczną. Kupujący ma prawo oczekiwać nie tylko ogólnej użyteczności rzeczy, lecz także niezakłóconego działania wszystkich jej elementów zgodnie z parametrami technicznymi i funkcjonalnymi.

A co w przypadku nieruchomości?

Choć przywołane orzeczenie dotyczyło pojazdu, wnioski z niego odnoszą się również do sprzedaży nieruchomości.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 3 listopada 2022 r. (I ACa 471/21) podkreślił, że:

wystarczy samo stwierdzenie wady powodującej zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy,

bez znaczenia jest, czy wada występuje w lokalu, czy w częściach wspólnych,

odpowiedzialność sprzedawcy istnieje niezależnie od tego, czy wada ma charakter „samodzielny”, czy jest skutkiem innej, pierwotnej usterki.

Przykład? Narażenie lokalu na zalewanie stanowi wadę fizyczną w rozumieniu art. 556 § 1 pkt 1 KC, nawet jeśli jej źródło tkwi w częściach wspólnych budynku.

🔹 Podsumowanie

Wadą istotną jest taka, która uniemożliwia lub istotnie utrudnia normalne korzystanie z rzeczy.

Ocena istotności powinna uwzględniać cel nabycia rzeczy i uzasadnione oczekiwania kupującego.

W przypadku nieruchomości nawet wady części wspólnych mogą uzasadniać roszczenia z rękojmi wobec dewelopera czy sprzedawcy.

👉 Dlatego w sporach z deweloperem kluczowe znaczenie ma nie tylko samo stwierdzenie usterki, lecz także jej wpływ na wartość i użyteczność lokalu.

11/09/2025

📌 Rękojmia za wady rzeczy – odpowiedzialność dewelopera na zasadzie ryzyka

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 lutego 2022 r. (II CSKP 361/22) jednoznacznie wskazał, że odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady rzeczy opiera się na zasadzie ryzyka.

Co to oznacza dla kupującego?

✅ Jest to odpowiedzialność bezwzględna (absolutna) – wystarczy ustalić, że rzecz ma wadę.
✅ Stopień winy sprzedawcy czy nawet całkowity brak winy nie mają znaczenia.
✅ Sprzedawca nie może skutecznie bronić się, powołując na brak swojej winy.

W sporach dotyczących rynku nieruchomości ma to kluczowe znaczenie. Deweloperzy często podnoszą argument, że za wady odpowiada wykonawca robót budowlanych. Orzecznictwo nie pozostawia jednak wątpliwości – to deweloper ponosi odpowiedzialność wobec kupującego, a ewentualnych roszczeń wobec wykonawcy może dochodzić już w odrębnym postępowaniu.

Czy każda wada rodzi odpowiedzialność z rękojmi?

Nie. W wyroku z dnia 30 czerwca 2021 r. (I NsNc 171/20) Sąd Najwyższy podkreślił, że nie każda stwierdzona przez kupującego wada automatycznie uzasadnia odpowiedzialność sprzedawcy.

👉 W rozumieniu art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego wadą jest tylko taka niezgodność, która:

zmniejsza wartość rzeczy, lub

zmniejsza jej użyteczność.

Co istotne, odpowiedzialność z rękojmi nie zależy od tego, czy kupujący poniósł szkodę. To wyraźnie odróżnia roszczenia z rękojmi od roszczeń odszkodowawczych (art. 471 KC).

Dzięki temu dochodzący roszczeń z rękojmi nie musi wykazywać winy sprzedawcy ani wysokości szkody. Jego pozycja procesowa jest korzystniejsza – sprowadza się przede wszystkim do udowodnienia istnienia wady i wskazania, że wada ta wpływa na wartość lub użyteczność rzeczy.

🔹 Podsumowanie

Rękojmia chroni kupującego niezależnie od winy sprzedawcy.

Odpowiedzialność dewelopera nie może być przerzucana na wykonawcę.

Kupujący nie musi dowodzić szkody – wystarczy istnienie wady w rozumieniu kodeksowym.

👉 To sprawia, że rękojmia stanowi bardzo silny instrument ochrony interesów kupujących, zwłaszcza w sporach z deweloperami.

10/09/2025

📌 Służebność drogi koniecznej – praktyczne aspekty

W tym odcinku wyjaśniam jedno z najczęściej pojawiających się zagadnień w praktyce nieruchomościowej – służebność drogi koniecznej. Omawiam m.in.:

czym jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej i dlaczego nie można go mylić z samym udogodnieniem,

jak sposób zagospodarowania nieruchomości wpływa na możliwość ustanowienia służebności,

kto jest uczestnikiem postępowania sądowego o ustanowienie drogi koniecznej,

kto odpowiada za koszty utrzymania urządzeń niezbędnych do wykonywania tej służebności,

jak prawidłowo opisać służebność, aby uniknąć późniejszych sporów i nieporozumień.

🔎 Jeśli interesujesz się prawem nieruchomości, planujesz zakup działki lub masz problem z dojazdem do swojej posesji – ten film pomoże Ci lepiej zrozumieć Twoje prawa i obowiązki.

👍 Subskrybuj kanał, aby być na bieżąco z kolejnymi praktycznymi poradami prawnymi – bez zbędnego prawniczego żargonu, za to wprost i rzeczowo.

📌 Służebność drogi koniecznej – praktyczne aspektyW tym odcinku wyjaśniam jedno z najczęściej pojawiających się zagadnień w praktyce nieruchomościowej – słu...

29/08/2025

⚖️ Posiadacz zależny w dobrej wierze też może być zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia! ⚖️

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2022 r. (sygn. akt I CNP 57/22) wskazał, że:

➡️ Sama okoliczność, że posiadacz zależny działa w dobrej wierze (ma obiektywnie usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu określone prawo do rzeczy), nie wyklucza obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

➡️ Dlaczego?
Ponieważ posiadacz zależny nie korzysta z rzeczy jak właściciel, ale w zakresie innego prawa (np. dzierżawy, najmu). Gdyby takie prawo faktycznie istniało, mogłoby wiązać się z obowiązkiem zapłaty czynszu właścicielowi.

➡️ W praktyce oznacza to, że:
🔹 posiadacz zależny w dobrej wierze może być zobowiązany do zapłaty właścicielowi kwoty odpowiadającej czynszowi,
🔹 właściciel nieruchomości może skutecznie dochodzić takiego wynagrodzenia.

💡 To ważna wskazówka dla właścicieli i użytkowników nieruchomości – nawet działając w dobrej wierze, posiadacz zależny nie zawsze jest wolny od obowiązku zapłaty.

28/08/2025

Zapis testamentowy czy zapis windykacyjny – czym się różnią i który wybrać?

W tym odcinku „O prawie bez krawata” tłumaczę:

- czym jest zwykły zapis testamentowy,
- czym różni się od zapisu windykacyjnego,
- jakie skutki wywołuje każdy z nich,
- dlaczego zapis windykacyjny wymaga wizyty u notariusza.

Dowiesz się, jak świadomie planować testament, żeby uniknąć problemów dla spadkobierców i skutecznie przekazać konkretny majątek wybranym osobom.

🎥 To krótki i praktyczny przewodnik po jednym z najczęstszych tematów w prawie spadkowym

Zapis testamentowy czy zapis windykacyjny – czym się różnią i który wybrać?W tym odcinku „O prawie bez krawata” tłumaczę:- czym jest zwykły zapis testamentow...