05/02/2024
Odbiór lokalu i odpowiedzialność dewelopera za wady.
Zasady dokonywania przez strony odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego przed datą zawarcia przez strony umowy przenoszącej prawa własności aktualnie reguluje ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (“Ustawa deweloperska“). Z uwagi na fakt, że uregulowania te odnoszą się w takim samym zakresie do lokalu, jak również do domu jednorodzinnego, w niniejszej informacji dla uproszczenia posłużono się pojęciem „lokalu” w odniesieniu do obu ww. kategorii praw własnościowych.
Procedura odbioru lokalu, w tym odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu, jakie zostały zgłoszone przez nabywcę do protokołu z takiego odbioru, możliwość odmowy przez nabywcę dokonania odbioru lokalu w przypadku stwierdzenia wady istotnej lokalu oraz warunki odstąpienia z tego powodu od umowy deweloperskiej, zostały szczegółowo uregulowane w przepisach art. 41 Ustawy deweloperskiej.
Podmiot uprawniony – nabywca lokalu z umowy deweloperskiej
Zgodnie z tymi uregulowaniami, podmiotem uprawnionym do wystąpienia z roszczeniami wobec dewelopera za wady lokalu stwierdzone w protokole w trakcie jego odbioru, jest nabywca lokalu będący osobą fizyczną, wobec której deweloper zobowiązał się ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść na niego własność tego lokalu lub inne prawa szczegółowo określone w tej ustawie.
Tak samo w przypadku, jeśli wada lokalu zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru lokalu do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej lub innych umów wskazanych w tej ustawie. W takim przypadku to również pierwotny nabywca lokalu zgłasza wady deweloperowi.
Terminy dla dewelopera na uznanie i usunięcie wad
Ustawa deweloperska wskazuje dwa zasadnicze terminy na uznanie wad zgłoszonych przez nabywcę lokalu oraz na usunięcie uznanych wad.
Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od podpisania protokołu odbioru przekazać informację o uznaniu wad, albo oświadczenie o odmowie ich uznania oraz o przyczynach tej odmowy. W razie zaniechania przez dewelopera powyższych czynności we wskazanym terminie, przyjmuje się, że uznał on zgłoszone wady.
Deweloper jest zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, usunąć uznane wady lokalu.
Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w powyższym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.
Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru.
W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru lokalu, zastosowanie znajdują ww. terminy na jej usunięcie, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.
Po usunięciu takiej istotnej wady przez dewelopera strony ustalają nowy termin odbioru lokalu (powtórny odbiór lokalu).
Odmowa dokonania odbioru lokalu ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.
Bieg 120-dniowego terminu wyznaczanego przez nabywcę deweloperowi na przeniesienie praw do lokalu, przed skorzystaniem przez niego z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, ulega zawieszeniu do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi ww. opinii rzeczoznawcy budowlanego.
W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w ww. opinii istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. W przypadku niestwierdzenia istnienia takiej wady nabywca powinien dokonać odbioru lokalu i strony są zobowiązane do zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Jeżeli wada lokalu zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. W takiej sytuacji ww. uregulowania stosuje się odpowiednio, z tym że bieg ww. terminów dla dewelopera na uznanie lub odmowę uznania wad (14 dni) i usunięcie wad (30 dni), rozpoczyna się od dnia zgłoszenia wady przez nabywcę.
