Co to jest strona internetowa?

Marcin Kwapiński - radca prawny: nieruchomości we Włoszech

Strona główna
Polska
Poznan
Marcin Kwapiński - radca prawny: nieruchomości we Włoszech

Jako międzynarodowa kancelaria prawna pomagamy w bezpiecznym zakupie nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych w całych Włoszech.

Jesteśmy zespołem polsko-włoskich, dwujęzycznych prawników – radców prawnych i adwokatów, z siedzibą we Włoszech oraz w Polsce.

27/08/2026

Tajska policja zajęła w maju sieć willi na Koh Pha-ngan. Każda miała właściciela na papierze i innego właściciela w rzeczywistości — bo cudzoziemiec nie może tam mieć ziemi, więc kupuje przez spółkę z podstawionym wspólnikiem. 🏝️

To skrajność. W debacie FXMAG rozmawialiśmy o czterech innych rynkach: Włochy, Hiszpania, Dubaj i Szwajcaria — i tam pytanie „czy naprawdę zostaję właścicielem" ma trzy różne odpowiedzi.

We Włoszech i Hiszpanii obywatel UE kupuje na własne nazwisko, bez zezwoleń. W Szwajcarii potrzebne jest zezwolenie i obowiązują kontyngenty. W Dubaju pełna własność tylko w wyznaczonych strefach.

W części włoskiej pokazywałem, że problem leży gdzie indziej niż własność — w katastrze i samowolach budowlanych, których notariusz nie sprawdza, bo nie musi. Wskazywałem też ciekawe wg mnie włoskie miasta z wysokim ROI.

Debatę prowadził Dawid Augustyn, redaktor naczelny FXMAG 👇

https://youtu.be/_ntgfT07ayk

20/08/2026

Podatek od nabycia można we Włoszech policzyć od dwóch różnych podstaw. Osoba fizyczna ma wybór. Spółka go nie ma.

Mechanizm nazywa się prezzo-valore: kupujący będący osobą fizyczną nalicza podatek od wartości katastralnej zamiast od ceny z aktu. W dobrych lokalizacjach wartość katastralna jest ułamkiem ceny — i ta jedna pozycja potrafi przeważyć całą kalkulację.

Ale argumenty idą w obie strony. Jeśli wspólnicy i kupujący to te same osoby, a spółka ma nagromadzony zysk, zakup prywatny wymaga najpierw jego wypłaty — czyli kosztu, który powstaje, zanim ktokolwiek zobaczy nieruchomość.

Po drugiej stronie: odliczenie VAT przy lokalu mieszkalnym jest możliwe, ale obwarowane. Do tego włoskie przepisy o spółkach nieoperatywnych i pytanie, jak to później sprzedać.

Tego nie rozstrzyga się w poście — to się liczy. Byle przed wyborem struktury, nie po podpisaniu propozycji zakupu.

Najdroższy wariant to zwykle ten, który wybrano bez policzenia drugiego.

15/08/2026

Jeszcze kilka lat temu Ferragosto w Italii 🇮🇹 oznaczało, że cały kraj znika na cały sierpień. Dziś coraz częściej to dwa tygodnie, nie cztery — trafiłem ostatnio na kancelarię notarialną zamkniętą 10–23 sierpnia, gdzie mimo to w te „zamknięte" dni na maile odpowiadał mi sam notariusz. Ale owszem, napisał, że odpowie po wakacjach 😃

Włosi zmieniają nawyki: wg tegorocznych danych Confturismo-Confcommercio i SWG na Ferragosto wyjeżdża 13 mln Włochów, ale coraz częściej krócej i częściej — 4,5 mln to w ogóle jednodniowe wypady, nie tygodniowy urlop. Sam to widzę po tym, jak szybko w tym roku dostaję odpowiedzi od gmin i kancelarii — jeszcze dwa lata temu sierpniowa cisza ciągnęła się do września.

15 sierpnia we Włoszech to Ferragosto — kościelne święto Wniebowzięcia Najświętszej Maryi Panny, które we Włoszech dawno przestało być tylko religijne i stało się właściwie państwowym świętem wakacji.

Co to oznacza dla Was? Tydzień przed i po Ferragosto to wciąż najgorszy moment na „szybki telefon w jednej sprawie" — ale już nie cały sierpień. Jeśli coś pilnego, umawiajcie się z wyprzedzeniem.

Buon Ferragosto — a ja i tak odpisuję na maile. 😄

15/08/2026

Zauważam to od paru miesięcy: pytanie o dokumenty pojawia się coraz wcześniej, czasem zanim klient w ogóle wybierze nieruchomość. 🇮🇹

Ostatni przykład: trullo w Apulii, 280 tys. euro, sprzedający prywatny. Klient zapytał, co sprawdzić, zanim złoży ofertę — nie po podpisaniu. Sprawdziliśmy hipotekę, kataster i kto naprawdę jest właścicielem. Ten trzeci punkt się nie zgadzał: formalną właścicielką wciąż była babcia sprzedającego, zmarła osiem lat wcześniej, spadek nieuregulowany. Oferta poszłaby do kogoś, kto prawnie nie mógł jeszcze sprzedać.

Uporządkowanie zajęło pięć tygodni — przed ofertą, nie w połowie transakcji, kiedy wycofanie się jest już bolesne.

Masz już upatrzoną nieruchomość we Włoszech? Sprawdźmy ją, zanim złożysz ofertę: kwapinscy.eu

06/08/2026

Willa stała na toskańskim wzgórzu od dwustu lat. Spółka, która ją sprzedawała, istniała od ośmiu miesięcy. 🏛️

Klient znalazł dom marzeń: kamień, oliwki, basen, widok. Dokumenty wyglądały porządnie. Dopiero przy dokładniejszym czytaniu okazało się, że sprzedającym jest spółka celowa, powołana do jednej inwestycji, bez majątku poza samą nieruchomością.

Gwarancja na prace wykończeniowe od takiego podmiotu jest warta dokładnie tyle, ile podmiot będzie wart za rok. Czyli często nic.

To nie jest oszustwo. Włoscy deweloperzy robią tak rutynowo, z powodów podatkowych. Po prostu kupujący widzi słowo „spółka" i zakłada, że coś za nim stoi.

Wynegocjowaliśmy gwarancję bezpośrednio od wykonawcy, osobną umową. Dom ten sam, zabezpieczenie zupełnie inne.

A Wy — sprawdzacie, kto figuruje po drugiej stronie umowy? 🇮🇹

01/07/2026

Pewien kupujący — nazwijmy go Paolo — kupił we Włoszech dom z pięknym tarasem. Notariusz, akt, klucze — wszystko gładko. Rok później dostał list z urzędu skarbowego. 🛰️

Skąd urząd wiedział o tarasie, którego nikt nie zgłaszał? Bo w 2026 r. włoska Agenzia delle Entrate (urząd skarbowy) uzbroiła się w prawdziwą „broń masowego rażenia": zdjęcia satelitarne i lotnicze, które sztuczna inteligencja nakłada na mapę katastralną. Na zdjęciu jest budynek, a w katastrze pusto? Czerwona lampka. Po zmapowaniu kraju w 2025 r. urząd zapowiada 20 000 takich zawiadomień w 2026 r. — i 40 000 rok później.

Taras Paola nigdy nie był zgłoszony — dom okazał się jedną z tzw. case fantasma (czyt. „kaze fantazma", dosł. „domy widma"). Sama kara bywa symboliczna — gorzej, że legalizacja, zaległe podatki (rośnie rendita catastale, od której liczy się IMU i TARI) i cały kłopot spadł na… nowego właściciela. Bo niezgodność katastralna (difformità catastale) przechodzi razem z domem na kupującego, a notariusz tego nie sprawdza.

Paolo nie zrobił nic głupiego — po prostu nikt wcześniej nie zajrzał do tego, co dziś widać z góry. Dlatego weryfikujemy to przed podpisaniem umowy. ✅

Mało kto o tym wie, a temat dotyczy każdego, kto myśli o domu we Włoszech.

23/06/2026

Ile realnie zarabia się na nieruchomości we Włoszech?
Konkretne przykłady. ⬇️

Na co warto spojrzeć, zanim zaczniesz liczyć zyski.
Miło wiedzieć zanim się kupi.

Więcej na kwapinscy.eu | Bezpłatna konsultacja w bio 🔗

18/06/2026

Dom do remontu na południu Włoch — brzmi romantycznie.
W praktyce: trudny projekt. ⬇️

Możliwe — ale tylko jeśli masz czas, energię
i naprawdę lubisz takie wyzwania. Bez tych trzech
rzeczy lepiej szukać gdzie indziej.

Więcej na kwapinscy.eu | Bezpłatna konsultacja w bio 🔗

16/06/2026

Kupujesz nieruchomość we Włoszech? Nie wiesz jaki budżet jest potrzebny? ⬇️ Więcej na kwapinscy.eu | Bezpłatna konsultacja w bio 🔗

03/05/2026

Kiedy mimo braku agibilità zakup może mieć sens?

Brzmi paradoksalnie, ale są sytuacje, w których zakup nieruchomości we Włoszech bez agibilità – przy pełnej świadomości ryzyk i dobrym due diligence – może być racjonalną decyzją inwestycyjną.

Po pierwsze: włoskie prawo dopuszcza sprzedaż nieruchomości bez agibilità, pod warunkiem że kupujący jest o tym jasno poinformowany i świadomie akceptuje tę sytuację (często z odpowiednim obniżeniem ceny).

Po drugie: jeżeli brak agibilità wynika wyłącznie z zaniedbań formalnych (np. nigdy nie złożono wniosku, ale budynek jest zgodny z pozwoleniem, ma prawidłowe instalacje i parametry techniczne), problem da się zwykle rozwiązać nakładami, które można uwzględnić w kalkulacji ceny zakupu.

W praktyce staram się z klientami zbudować prosty podział:
- „brak dokumentu, ale dom jest OK” – ryzyko głównie administracyjne i kosztowe; po rzetelnej analizie, przy odpowiednim rabacie, taka transakcja czasem ma sens,
- „dom nie spełnia wymogów, dlatego nie ma agibilità” – tu mówimy już o poważnych wadach (konstrukcyjnych, higienicznych, instalacyjnych), które mogą być nieopłacalne lub wręcz niemożliwe do usunięcia.

Przykład pozytywny z praktyki: klient rozważał zakup mieszkania z lat 70. bez agibilità, z wyraźnym rabatem.
Dzięki szczegółowej analizie dokumentów, kontroli zgodności z pozwoleniem i przeglądowi instalacji ustaliliśmy, że brak certyfikatu jest czysto „papierowy” – po kilku uzupełniających badaniach i złożeniu S**g udało się uzyskać agibilità, a wartość rynkowa nieruchomości wzrosła powyżej poziomu ceny zakupu plus koszty.
Klucz: nie kupować w ciemno.

Przy nieruchomości bez agibilità potrzebujesz naprawdę solidnego due diligence – technicznego i prawnego – oraz umowy (przedwstępnej i końcowej) dobrze skonstruowanej pod kątem ryzyk, warunków zawieszających i obniżenia ceny. Wtedy z „problemu” można czasem zrobić realną okazję inwestycyjną.

Adres

Poznan

Strona Internetowa

http://kwapinscy.eu/

Ostrzeżenia

Bądź na bieżąco i daj nam wysłać e-mail, gdy Marcin Kwapiński - radca prawny: nieruchomości we Włoszech umieści wiadomości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu i możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.