Adwokat Nieruchomości, Ulica Katowicka 67/2, Opole (2026)

29/08/2023

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI - KIEDY MOGĘ NIE PODPISAĆ UMOWY PRZYRZECZONEJ?

W obrocie najczęściej zakup nieruchomości poprzedzony jest podpisaniem umowy przedwstępnej. Na tym etapie następuje zwykle wstępne sprawdzenie nieruchomości (pod względem prawnym i stanu faktycznego), a dopiero później podpisanie definitywnej umowy sprzedaży.

Zdarza się jednak, że w tym okresie (między podpisaniem obu umów) dochodzi do ujawnienia wad nieruchomości. Z reguły bowiem dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej następuje gruntowne sprawdzenie stanu prawnego i technicznego. I tak weryfikacja księgi wieczystej może prowadzić do ujawnienia obciążeń nieruchomości (np. w postaci służebności, prawa pierwokupu itd.), a analiza stanu faktycznego - np. do ujawnienia wad budowlanych. Czy w takiej sytuacji kupujący musi podpisać umowę docelową pod rygorem utraty zadatku?

W orzecznictwie przyjmuje się, że Kupujący ma obowiązek wywiązania się z umowy przedwstępnej tylko wtedy, jeśli stan nieruchomości jest zgodny z tym, co zostało mu ujawnione najpóźniej w chwili jej podpisania. Jeśli więc później okaże się, że sprzedawca nie jest w stanie zaoferować nieruchomości, której stan jest zgodny z jego zapewnieniami, Kupujący może bez obaw nie podpisać umowy docelowej, bez ryzyka utraty zadatku.

09/08/2023

ZBIÓR DOKUMENTÓW DOTYCZĄCY NIERUCHOMOŚCI - CZY KORZYSTA Z TAKIEJ SAMEJ OCHRONY JAK KSIĘGA WIECZYSTA?

W przypadku nieruchomości z reguły stan prawny ujawniany jest w księgach wieczystych. Zdarzają się jednak sytuacje, w których księga wieczysta nie jest założona, ale w sądzie prowadzony jest tzw. zbiór dokumentów. Z punktu widzenia interesów kupującego nieruchomość ma to istotne znaczenie i dość poważne konsekwencje prawne.

Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do zbioru dokumentów stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych, z wyłączeniem jednak tzw. rękojmi wiary publicznej. Oznacza to, że kupujący nieruchomość będzie korzystał z domniemania, że stan prawny ujawniony w zbiorze dokumentów odzwierciedla rzeczywisty stan nieruchomości. Bez zastosowania przepisów o rękojmi wiary publicznej jednak domniemanie to może zostać obalone. Najłatwiej kwestię tę wyjaśnić na przykładzie:

Jeśli kupimy nieruchomość od osoby, która zgodnie z treścią zbioru dokumentów ujawniona jest jako jej właściciel, co do zasady możemy oczekiwać, że tak jest w rzeczywistości. Jeśli jednak po czasie okaże się, że sprzedający nie był właścicielem (np. skutecznie podważono postępowanie spadkowe, na podstawie którego nabył nieruchomość, bądź umowę darowizny lub sprzedaży, na podstawie której stał się właścicielem), zawarta z taką osobą umowa również może być podważona, a tym samym możemy utracić prawo własności. Oczywiście w takim przypadku przysługiwać nam będą roszczenia odszkodowawcze lub z tytułu rękojmi, ale stawia to kupującego w dość nieciekawej sytuacji.

Z kolei jeśli kupimy nieruchomość z założoną księgą wieczystą, to w takiej samej sytuacji (kupno od osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel, a następnie ujawnienie, że właścicielem jednak nie był), zatrzymamy zakupioną nieruchomość powołując się na treść księgi wieczystej. Oznacza to, że niezależnie od okoliczności nie stracimy prawa własności.

04/08/2023

UMOWA PRZEDWSTĘPNA A ŚMIERĆ SPRZEDAJĄCEGO - KOGO POZWAĆ?

Jak już wskazywaliśmy w poprzednim wpisie, w przypadku śmierci sprzedającego roszczenia z umowy przedwstępnej przechodzą na spadkobierców. Warto jednak zwrócić uwagę, że ustalenie ich kręgu może potrwać, tym bardziej, że mają oni bardzo długi, bo aż 6-miesięczy termin na złożenie oświadczenia o odrzuceniu spadku. W przypadku, kiedy spadkobiercy z pierwszej grupy (bądź testamentowi) spadek odrzucą, kolejni spadkobiercy znów mają taki sam, 6-miesięczy termin na złożenie własnych oświadczeń spadkowych. W takim przypadku może okazać się, że do tego czasu roszczenia z umowy przedwstępnej mogą się przedawnić (termin przedawnienia roszczeń wynosi bowiem tylko 1 rok)! Co więc zrobić w takiej sytuacji?

Jednym z rozwiązań jest wystąpienie przez kupujących o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym sprzedawcy. Jak już jednak wyżej wskazano, będzie to skuteczne wyłącznie w przypadku, kiedy spadkobiercy szybko złożą oświadczenia o przyjęciu spadku, lub nie złożą ich w terminie 6 miesięcy od dnia, kiedy dowiedzieli się o śmierci sprzedającego/spadkodawcy. W takim przypadku istnieje więc realne ryzyko, że nie zdążymy złożyć pozwu o wykonanie umowy przedwstępnej, aby przerwać bieg przedawnienia.

Innym rozwiązaniem jest powołanie kuratora spadku. W orzecznictwie wskazuje się, że co do zasady taki kurator może występować jako strona postępowania, które dotyczy własności przedmiotów wchodzących w skład spadku.

Pamiętać zawsze należy, że śmierć osoby zobowiązanej (dłużnika) nie ma wpływu na bieg terminów przedawnienia!

02/08/2023

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY A ŚMIERĆ SPRZEDAWCY - CO MOŻE ZROBIĆ KUPUJĄCY?

W kancelarii często pojawiają się klienci, którzy chcąc kupić dom lub mieszkanie zawarli umowę przedwstępną, lecz niedługo po jej zawarciu właściciel nieruchomości zmarł. W takiej sytuacji kupujący obawiają się, że nie będą mogli zrealizować takiej umowy, a jednocześnie boją się, że utracą dany przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek. Czy tak jest rzeczywiście?

Powyżej opisana sytuacja jest oczywiście bardzo stresująca, ale trzeba wiedzieć, że kupujący nie tracą swoich uprawnień na skutek śmierci sprzedającego. Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej bowiem podlegają dziedziczeniu! Oznacza to, że spadkobiercy są związany taką umową w zasadzie na takich samych zasadach, jak zmarły właściciel nieruchomości (tj. muszą zawrzeć docelową umowę sprzedaży, a jeśli tego nie zrobią - rozliczyć się z kupującymi z zadatku lub zaliczki).

W takiej sytuacji jednak trzeba być świadomym, że co do zasady dochodzenia zawarcia umowy docelowej można dochodzić w ściśle określonym czasie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od momentu, w którym miała zostać podpisana umowa przyrzeczona. W zestawieniu z aż 6 miesięcznym terminem dla spadkobierców na złożenie oświadczenia, czy odrzucają spadek, sytuacja może być bardzo skomplikowana do rozwiązania. W takim przypadku zawsze warto skorzystać z porady kancelarii adwokackiej.

W naszej kancelarii porad prawnych udzielają specjaliści z różnych dziedzin prawa - w tym nie tylko prawa nieruchomości, ale też prawa spadkowego, rodzinnego, gospodarczego czy karnego. Zapraszamy do kontaktu!

strona internetowa: https://slmadwokaci.pl/
mail: [email protected]
tel: 77 453 92 83

30/05/2023

CZY MOGĘ WEJŚĆ NA GRUNT SĄSIADA ABY WYKONAĆ REMONT?

Czasem zdarza się, że domy na sąsiednich nieruchomościach położone są bardzo blisko granicy działek. W takim wypadku często nie jest możliwym dokonanie remontów - np. dachu - korzystając wyłącznie ze swojej nieruchomości. Oczywiście w takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem byłoby uzyskanie zgody sąsiada na wejście na jego grunt, aby móc wykonać niezbędne prace budowlane, choć nie zawsze jest to możliwe. Czy są jakieś przepisy, które regulują tę kwestię?

Na szczęście tak! Procedurę wejścia na grunt sąsiada w celu wykonania prac budowlanych reguluje art. 47 prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, jeśli do wykonania prac budowlanych (lub przygotowawczych) niezbędne jest wejście na grunt sąsiada, najpierw należy spróbować uzyskać jego zgodę (z uzgodnieniem zakresu i terminu korzystania z jego nieruchomości). Jeśli jednak się to nie uda, możemy zwrócić się do organu budowlanego o wydanie decyzji, która będzie nas uprawniała do wejścia na nieruchomość sąsiada. Decyzję taką powinniśmy uzyskać w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, a będzie ona określać granice niezbędnej potrzeby i warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że taka decyzja nie określa zasad odszkodowawczych czy związanych z przywróceniem nieruchomości sąsiada do stanu pierwotnego po zakończeniu prac budowlanych. W tym zakresie - jeśli strony nie osiągną porozumienia - właściciel gruntu, którego dotyczy decyzja, może dochodzić swoich praw na drodze postępowania sądowego.

09/05/2023

ZABEZPIECZENIE HIPOTECZNE A RESTRUKTURYZACJA - CZY WIERZYCIEL HIPOTECZNY JEST OBJĘTY UKŁADEM?

W ostatnich postach zajmowaliśmy się tematyką związaną z restrukturyzacją deweloperów. Dzisiaj natomiast pozostaniemy przy tematyce restrukturyzacji, jednak wyjaśnimy jakie znaczenie ma w niej zabezpieczenie hipoteczne.

Co do zasady bowiem wierzyciel zabezpieczony hipotecznie nie jest częścią układu z urzędu w części, w jakiej uzyskuje zabezpieczenie z nieruchomości. Może on jednak wyrazić zgodę na objęcie układem, a wtedy uzyskuje wszystkie uprawnienia (oraz obowiązki) pozostałych wierzycieli, w tym możliwość głosowania układu z siłą głosu równą całości jego wierzytelności. Układ w takim wypadku będzie obejmował także jego, a co istotne - zabezpieczenie hipoteczne dalej będzie go chronić, jednak ulegnie zmianie zgodnie z postanowieniami układu (a więc nie będzie już zabezpieczać pierwotnie określonej wierzytelności, a nowe warunki jej spłaty przewidziane w przyjętym układzie). Zgoda na objęcie układem może być natomiast w wielu przypadkach korzystna dla wierzyciela, np. kiedy przedmiot zabezpieczenia nie wystarcza na pokrycie całości wierzytelności, jak i gdy przedmiot zabezpieczenia jest trudny do zbycia lub nastąpił spadek jego wartości.

Podsumowując, wierzyciel hipoteczny uczestniczy w układzie w zakresie całej swojej wierzytelności wyłącznie po wyrażeniu zgody. Hipoteka w takim wypadku pozostaje jego zabezpieczeniem, jednak zmienia się jej zakres - zabezpiecza ona wierzytelność ustaloną w przyjętym układzie.

20/04/2023

PRZEGŁOSOWANIE UCHWAŁY W SPRAWIE DOPŁAT - CZY WIĄŻE INNYCH WIERZYCIELI W POSTĘPOWANIU RESTRUKTURYZACYJNYM?

Kontynuując tematykę restrukturyzacji deweloperów, warto zwrócić uwagę na jeszcze dwa szczegółowe rozwiązania, które stawia nabywców w uprzywilejowanej pozycji w postępowaniu restrukturyzacyjnym.

Przepisy przewidują bowiem, że w przypadku prowadzenia postępowania sanacyjnego, jeśli nabywcy lokali zdecydują o wprowadzeniu dopłat, uchwała w tym zakresie jest wiążąca dla pozostałych wierzycieli (jednakże pod warunkiem dokonania wpłaty lub zabezpieczenia dopłat). Oznacza to, że uchwała ta stanowi część układu, a pozostali wierzyciele nie mogą przyjąć układu, który by taką uchwałę ignorował.

Drugą istotną informacją jest to, że dodatkowo propozycje układowe mogą przewidywać sprzedaż nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja z obowiązkiem kontynuacji przedsięwzięcia przez nowego właściciela. Powoduje to zwiększenie pewności, że nabywcy otrzymają lokale, choć może to wymagać zmiany zawartych już umów deweloperskich.

W następnych wpisach będziemy kontynuować tematykę związaną z restrukturyzacją, jednak skupimy się na kwestiach ogólnych dotyczących losu nieruchomości w ramach tych szczególnych postępowań, w tym np. wpływu ustanowienia hipotek na przebieg tego postępowania oraz uprawnienia wierzycieli związane z tym zabezpieczeniem.

18/04/2023

POSTĘPOWANIE RESTRUKTURYZACYJNE - PODSTAWOWE ZAŁOŻENIA

Dłużnik w trudnej sytuacji ekonomicznej (np. gdy jest zagrożony niewypłacalnością) może spróbować restrukturyzować swoją firmę. Generalnym założeniem takiego postępowania jest umożliwienie dłużnikowi kontynuowania działalności przy zaspokojeniu interesów wierzycieli. Konkretne sposoby restrukturyzacji zależą od wielu szczegółowych okoliczności, jednak co do zasady postępowanie to polega na zawarciu układu z wierzycielami.

Na czym polega taki układ? W szczególności polega na tym, aby określić sposób zapłaty zobowiązań (np. poprzez ich zmniejszenie, wprowadzenie spłaty ratalnej czy np. konwersji zadłużenia na akcje lub udziały). Układ jest natomiast głosowany przez wierzycieli na specjalnym zgromadzeniu.

Jedną z odrębności postępowania restrukturyzacyjnego wobec deweloperów jest właśnie sposób głosowania nad układem. Zasadą jest bowiem indywidualne głosowanie przez wierzycieli, podczas gdy wobec deweloperów zawsze głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach, a jedną z tych grup zawsze będą nabywcy lokali. Postępowanie restrukturyzacyjne wobec deweloperów ma także dodatkowy cel, jakim jest zaspokojenie roszczeń w zakresie nabycia lokali, toteż grupa nabywców ma szczególne znaczenie w tym postępowaniu. To właśnie ich interesy są traktowane priorytetowo, choć czasami koniecznym będzie uiszczanie przez nabywców dopłat czy zamianę lokali.

17/04/2023

KRYZYS A PRAWO DO MIESZKANIA - CZY RESTRUKTURYZACJA POZBAWI KUPUJĄCEGO PRAWA DO MIESZKANIA?

Nasza Kancelaria zajmuje się również tematyką restrukturyzacji oraz upadłości. W ostatnim czasie dość dużo mówi się o nadchodzącej fali upadłości i restrukturyzacji w związku z trudną sytuacją gospodarczą.

W związku z tym warto omówić szczególne zasady, jakim podlega restrukturyzacja deweloperów. W następnych dniach więc przedstawimy najważniejsze jej założenia, w tym w szczególności związane z ochroną praw kupujących lokale mieszkalne do deweloperów!

Jeśli Twój deweloper przechodzi właśnie restrukturyzację, warto skonsultować Twoje uprawnienia w tym postępowaniu, aby uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami utraty płynności finansowej przez dewelopera!

Udzielamy porad prawnych także online i telefonicznie, umówienie porady może nastąpić przez naszą stronę internetową https://slmadwokaci.pl/sklep/ , telefonicznie pod nr: 77 453 92 83 lub mailowo: [email protected]

21/03/2023

JAK ROZLICZANE SĄ KOSZTY SĄDOWE W SPRAWACH DOTYCZĄCYCH NIERUCHOMOŚCI?

Kwestią często poruszaną przez naszych Klientów są zasady rozliczenia kosztów sądowych w sprawach dotyczących nieruchomości - czy zawsze otrzymają oni zwrot opłat sądowych oraz wynagrodzenia pełnomocnika?

Odpowiedź na to pytanie zależeć będzie w szczególności od tego, o jakim postępowaniu jest mowa. W ramach procedury cywilnej są bowiem (co do zasady) jej 2 rodzaje: postępowanie procesowe oraz nieprocesowe.

Zasadą w postępowaniu procesowym jest zwrot przez stronę przegrywającą wszelkich kosztów związanych z postępowaniem sądowym, a więc pozwany (jeśli przegra proces) musi nam zwrócić koszt opłaty sądowej, zaliczek na dowody (np. zaliczki na wynagrodzenie biegłego) oraz koszty ustanowienia pełnomocnika (oczywiście w pewnych, choć dość szerokich, granicach). W postępowaniu nieprocesowym natomiast zasadą jest rozdzielenie kosztów sądowych po połowie (dotyczy to więc opłaty od wniosku czy zaliczek na przeprowadzenie dowodów), a koszty pełnomocników każda ze stron ponosi we własnym zakresie. W tego rodzaju sprawach jednak istnieje pewien "wentyl bezpieczeństwa", np. sąd może obarczyć pewnymi kosztami tylko jedną ze stron, jeśli zostały wywołane na skutek jej nagannej lub niewłaściwej postawy w postępowaniu.

Przykładem postępowania procesowego jest np. postępowanie o wydanie nieruchomości czy o wykonanie umowy przedwstępnej. W postępowaniu nieprocesowym natomiast prowadzi się np. postępowanie o zniesienie współwłasności czy podział majątku wspólnego po rozwodzie.

Podczas porad prawnych udzielamy również już na samym wstępie informacji o zasadach ponoszenia kosztów postępowania, aby nasz Klient nie był nimi zaskoczony na koniec postępowania.

07/03/2023

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE - WYNAGRODZENIE KOSZTORYSOWE CZY RYCZAŁTOWE?

Najpopularniejszą metodą ustalania wynagrodzenia z wykonawcą robót budowlanych (niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z wybudowaniem budynku czy jego remontem) jest odwołanie się albo do wynagrodzenia kosztorysowego, albo do wynagrodzenia ryczałtowego. Czym one się różnią?

Wynagrodzenie kosztorysowe polega na tym, że jedna ze stron umowy wycenia poszczególne etapy wykonywania prac, z uwzględnieniem robocizny, materiałów czy innych kosztów składowych wynagrodzenia. Z reguły takiej wyceny dokonuje sam wykonawca robót. Wynagrodzenie ustalone w ten sposób może być zmienione (podwyższone lub obniżone), jeśli doszło następnie do zmiany wysokości cen lub stawek na skutek zarządzenia organu państwowego, jak i może dojść do podwyższenia wynagrodzenia, jeśli zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były uwzględniane przy podpisywaniu umowy (choć w tej kwestii istotne będzie, kto sporządził kosztorys prac).

Wynagrodzenie ryczałtowe natomiast opiera się o wskazanie konkretnej kwoty bez rozbicia na koszty za wykonanie umowy bądź jej etapu. Wynagrodzenie to jest co do zasady niezmienne niezależnie od okoliczności, w przeciwieństwie do wynagrodzenia kosztorysowego. Dopiero tak drastyczna zmiany stosunków, która groziłaby wykonawcy rażącą stratą, może uzasadniać podwyższenie ryczałtu bądź rozwiązanie umowy przez Sąd. W praktyce jednak podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego raczej się nie zdarza.

Adwokat Nieruchomości

29/08/2023

09/08/2023

04/08/2023

02/08/2023

30/05/2023

09/05/2023

20/04/2023

18/04/2023

17/04/2023

21/03/2023

07/03/2023

Adres

Strona Internetowa

Ostrzeżenia

Skontaktuj Się Z Firmę

Skróty

Udostępnij

Kategoria