04/04/2020
Zadajecie Państwo dużo pytań odnośnie tego czy istnieje możliwość obniżenia czynszu najmu lokalu użytkowego w związku z koronawirusem, wprowadzonym stanem epidemii, a co za tym idzie wprowadzeniem wielu obostrzeń w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej.
Sytuacja moich klientów sprowadza się do tego, że z dniem wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii z dnia na dzień stracili źródło dochodu, płynność finansową, w związku z czym rozważają zwolnienia pracowników, zawieszenie albo nawet zamknięcie działalności gospodarczej.
Niestety tzw. tarcza antykryzysowa rozwiązuje jedynie sytuację podmiotów przedsiębiorców wynajmujących lokale użytkowe w galeriach handlowych. Nie wiadomo jak długo będziemy mierzyć się z tą sytuacją i co za tym idzie jakie straty poniosą przedsiębiorcy. Zakaz wykonywania działalności przez salony usługowe, siłownie, kluby, restauracje, bary, kluby, kina wpływa na gospodarkę i utrata płynności finansowej będzie skutkowała zamykaniem działalności gospodarczej bądź jej zawieszeniem. Jednak należy mieć świadomość, że podjęcie takich decyzji niestety nie rozwiązuje umowy najmu lokalu użytkowego.
Z racji tego, że umów należy dotrzymywać – pacta sunt servanda – obowiązek zapłaty czynszu aktualizuje się co miesiąc. Prawo nie dozwala na jednostronne zmniejszenie wysokości czynszu lub odstąpienie od płatności czynszu, w związku z epidemią wywołaną koronawirusem.
Nie ma jednak sytuacji bez wyjścia, dlatego proponuję w pierwszej kolejności negocjacje z Wynajmującym w zakresie obniżenia czynszu.
Przede wszystkim należy zbadać czy umowa nie zawiera klauzuli wyłączającej możliwość powołania się na siłę wyższą, jednak i w tym wypadku zachęcam do podjęcia rozmów w sprawie obniżenia wysokości czynszu, bowiem każda umowa jest wynikiem wypracowanym w sposób swobodny przez strony, wobec tego podlega również takim samym zasadom dokonanie zmian w umowie.
Prawo cywilne przewiduje przypadki nadzwyczajne, niezwykłe, nieprzewidywalne w kontekście zawartych zobowiązań umownych i zmianę tych zapisów w sytuacji zaistnienia tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków. To nic innego jak właśnie stan epidemii jakiego doświadczamy.
W żaden sposób strony umowy nie były w stanie przewidzieć takiego ryzyka, ponadto jest to zjawisko obiektywne i niezależne od woli stron.
Zgodnie z art 357 (1) § 1 Kodeksu Cywilnego „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.
Następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków jest nadmierna trudność w uiszczaniu w sposób terminowy czynszu w ustalonej w umowie wysokości lub zagrożenie rażącą stratą tym spowodowaną. Każdy przedsiębiorca ze względu na przymusowe zamknięcie lokalu stracił źródło dochodu, zatem wykazanie nadmiernej trudności w terminowym uiszczeniu czynszu nie stanowi problemu. Wystarczającym potwierdzeniem jest stwierdzenie i realne udowodnienie, że zapłata czynszu z uwagi na utratę dochodu poprzez przymusowe zamknięcie lokalu jest nadmiernie utrudniona w ustalonej dotychczas wysokości. Brak dochodu skutkuje brakiem możliwości wywiązywania się ze zobowiązań.
Zagrożenie rażącą stratą natomiast oznacza tyle, że owa strata ma mieć charakter rażący, czyli ponadprzeciętny. Niewątpliwie konieczność płacenia czynszu za nieużywany lokal lub użytkowany w sposób znacznie ograniczony, np. możliwość realizowania tylko zamówień na wynos w przypadku restauracji czy barów, nie przynoszący dochodów nie z naszej winy, czego nie można było przewidzieć w momencie zawierania umowy najmu, należy ocenić jako stratę ponadprzeciętną. Koronawirus zaskoczył wszystkich.
Zatem, wystąpiła epidemia, czego strony nie przewidywały na etapie zawierania umowy, również nie obejmowały świadomością następstw nadzwyczajnej zmiany stosunków, wobec tego zaszłe okoliczności są wystarczającą argumentacją przemawiającą za obniżeniem wysokości czynszu najmu lub odroczeniem zapłaty do momentu kiedy zaczniemy użytkować lokal i świadczyć usługi.
Pamiętajmy jednak, że do tego niezbędne jest porozumienie obu stron, natomiast brak zgody Wynajmującego na obniżenie czynszu najmu albo odroczenie wymagalności, skutkuje koniecznością dochodzenia obniżenia czynszu bądź rozwiązania umowy najmu w postępowaniu sądowym.
Wynajmujący się nie zgadza, złóż pozew, bo Sąd może oznaczyć sposób wykonywania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
Jeśli potrzebujesz wsparcia w negocjacjach, przygotowania pism w sporze z Wynajmującym albo wszczęcia postępowania sądowego, bo wyczerpałeś drogę polubownego załatwienia sprawy – proszę o kontakt telefoniczny lub mailowy i , jestem dla Ciebie online!
