18/09/2026
Odbiór lokalu od dewelopera a zachowanie uprawnień z tytułu rękojmi
Odbiór lokalu mieszkalnego stanowi moment o istotnym znaczeniu prawnym to właśnie na tym etapie kształtuje się zakres uprawnień, jakie nabywca będzie mógł skutecznie dochodzić w przypadku ujawnienia wad. Praktyka pokazuje, że nieprawidłowości popełnione podczas odbioru istotnie utrudniają późniejsze postępowanie reklamacyjne lub sądowe.
Istotne zagadnienia prawne związane z procedurą odbioru:
1. Forma zgłoszenia wad. Zgodnie z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, wady lokalu powinny zostać odnotowane w protokole odbioru w formie pisemnej. Ustalenia poczynione ustnie z przedstawicielem dewelopera nie posiadają wartości dowodowej w ewentualnym postępowaniu.
2. Termin na ustosunkowanie się dewelopera. Deweloper zobowiązany jest do doręczenia nabywcy oświadczenia o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem w terminie 14 dni od podpisania protokołu. Brak zajęcia stanowiska w tym terminie skutkuje uznaniem wad za zaakceptowane przez dewelopera.
3. Wady ujawnione po odbiorze. Ujawnienie wady po dokonaniu odbioru (np. w związku z pierwszym sezonem eksploatacyjnym) nie wyklucza dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, jednak wymaga niezwłocznego zgłoszenia. Termin zawity na zgłoszenie takiej wady jest krótszy niż ogólny termin rękojmi wynikający z przepisów Kodeksu cywilnego.
4. Skutki podpisania protokołu bez zastrzeżeń. Podpisanie protokołu odbioru bez wskazania wad nie skutkuje utratą uprawnień z tytułu rękojmi, której termin – zgodnie z art. 556 i n. k.c. – wynosi 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Niemniej jednak brak zgłoszenia wady w chwili odbioru może istotnie osłabić pozycję dowodową nabywcy w zakresie wykazania, że wada istniała już w dacie wydania lokalu.
5. Znaczenie dokumentacji. Ciężar dowodu w zakresie istnienia wady oraz terminowości jej zgłoszenia spoczywa na nabywcy. Rekomendowane jest zatem systematyczne dokumentowanie stanu lokalu – w tym za pomocą dokumentacji fotograficznej oraz korespondencji z deweloperem.
W przypadku wątpliwości co do prawidłowości procedury odbioru lub odmowy uznania zgłoszonych wad przez dewelopera, zachęcamy do konsultacji przed podpisaniem protokołu odbioru. Umożliwia to podjęcie odpowiednich działań zabezpieczających interesy nabywcy.
