Podziel i Zarabiaj

15/11/2022

DRODZY PAŃSTWO, ze względu na brak czasu - zawieszamy prowadzenie fanpage; ZAPRASZAMY do odwiedzenia naszej nowej strony internetowej www.odralniamy.pl /pozdrawiamy serdecznie

O nas

03/09/2022

DZIEŃ DOBRY; od ponad 10 lat na terenie całego kraju pomagamy przekształcać grunty rolne na budowlane; specjalizujemy się w URBANISTYCE oraz KLASYFIKACJI GRUNTÓW; bogate doświadczenie oraz wiele cennych kontaktów pozwalają oferować skuteczne usługi w atrakcyjnych cenach /ZAPRASZAMY do współpracy

14/06/2022

DZIEŃ DOBRY

dziś pierwszy post nowego cyklu: WYROKI SĄDÓW dot WARUNKÓW ZABUDOWY /dalej ‘WZ’ (znajomość orzecznictwa jest bardzo przydatna); mamy nadzieję, że tym cyklem przybliżymy Państwa do podejmowania słusznych decyzji; pierwszy Sąd, który bierzemy pod lupę, to Wojewódzki Sąd Administracyjny /dalej ‘WSA’ w Poznaniu, a w zasadzie wyrok, który tam zapadł

CEL inwestora: zabudowa mieszkaniowa

GŁÓWNE PRZESZKODY/ZARZUTY:
1/ sąsiedztwo zabudowy zagrodowej (mimo, że znajduje się tam/wybudowany został wyłącznie dom mieszkalny; Sąd wskazał na próbę “ominięcia prawa”)
2/ zbyt mała intensywność zabudowy
3/ niewystarczające uzbrojenie w wodę, mimo wskazania na własne ujęcie

REASUMUJĄC /dla niecierpliwych oraz tych, którzy nie znajdą czasu na analizę poniższego rozwinięcia ('wyrok w pigułce'), a tym bardziej samego wyroku:
ad 1/ inwestor składnia się ku tezie, że przez siebie wybudowany (wyłącznie) dom mieszkalny (tj bez innych budynków służących prowadzeniu gospodarstwa rolnego), na podstawie decyzji o WZ dla zabudowy zagrodowej - stanowi sąsiedztwo dla wnioskowanych domów tj zespołu budynków jednorodzinnych; z czym SKO i WSA nie zgadzają się
ad 2/ teoretycznie niewielką różnicę wskaźnika intensywności terenu, rzędu 0.09 - organy odwoławcze uznały za wystarczającą rozbieżność, aby również w tym aspekcie odmówić wydania WZ
ad 3/ jeśli brak zapewnienia dostawy wody, czyli zapewnienia wprost z istniejącego lub projektowanego wodociągu (np umowa z gestorem określająca ramy rozbudowy sieci), istnieje możliwość wskazania na studnię, ale tylko istniejącą lub projektowaną, jednak poprzedzoną faktycznym zbadaniem możliwości wynikających z prędzej przeprowadzonych (dodajmy: kosztownych) badań terenowych oraz laboratoryjnych (na jej przydatność)

WYROK W PIGUŁCE /zachęcamy jednak do lektury całości

PRZEWÓD SĄDOWO-ADMINISTRACYJNY:

- DECYZJA ODMAWIAJĄCA WYDANIA WZ
Urząd Gminy /dalej ‘UG’: jw (pkt 1-3) + rozwinięcie dot zapewnienia dostawy wody tj wskazanie na konieczność udokumentowania wykonania odwiertu pilotażowego lub badań geologiczno-hydrogeologicznych oraz dostarczenie protokołu badań wód podziemnych

- ODWOŁANIE do Samorządowego Kolegium Odwoławczego /dalej ‘SKO’
INWESTOR: ”Organ bezzasadnie żąda od inwestora protokołu badań wód podziemnych w przypadku korzystania z wód z własnego ujęcia. Tymczasem istotą decyzji jest ustalenie warunków, których spełnienie umożliwia realizację inwestycji. W tym przypadku organ wymaga przeprowadzenia badań przydatności wód podziemnych, czyli działań, które są już elementem inwestycyjnym i nakładowym, a więc są składnikiem procesu inwestycyjnego, a nie podstawą do wydania pozytywnych warunków.”

- DECYZJA UTRZYMUJĄCA W MOCY ZASKARŻONĄ DECYZJĘ UG
SKO:
/ “Wprawdzie zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i zagrodowa, służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwanie), to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej.”
/ “projektowana zabudowa nie kontynuuje intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,09, natomiast intensywność zabudowy na terenie inwestycji, po zrealizowaniu projektowanej zabudowy, wyniesie ok. 0,18. W obszarze analizowanym nie występuje wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie 0,18.”
/ “(...) uzbrojenie terenu w wodę należy rozumieć jako podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej, a jedynie w razie braku takiej możliwości, co jednak jest dopuszczalne, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. Zauważono, że indywidualne ujęcie wody jest alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonanie w przyszłości takiej sieci wodociągowej.”
/ “niezbędnym jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego (studni kopanej lub studni wierconej) usytuowanej zgodnie z wymaganiami rozporządzenia sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz z przepisami dotyczącymi ochrony gruntu, wód i powietrza, bądź też, gdy nie doszło jeszcze do realizacji takiego obiektu budowlanego, legitymowanie się przez inwestora-wnioskodawcę stosownymi dokumentami potwierdzającymi istnienie wody zdatnej do spożycia, jak również w odpowiedniej ilości zapewniającej zaspokojenie potrzeb ludzi”

- SKARGA do WSA
INWESTOR: jw tj w odwołaniu + “typowa intensywność zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wolnostojącej kształtuje się w granicach od 0,08 do 0,25, a różnica rzędu 0,09 w wielkości wskaźnika intensywności zabudowy planowanej w stosunku do zabudowy zastanej w obszarze analizowanym nie świadczy o braku kontynuacji wskaźnika intensywności zabudowy”

- WYROK
WSA:
/ “Należy wskazać, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy ze swej istoty stanowi żądanie określenia warunków dla planowanego przedsięwzięcia, które prowadzić będzie do zmiany sposobu zagospodarowania terenu.”
/ do "uzbrojenia terenu" zaliczane są przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne.”
/ “Zgodnie bowiem z § 26 ust. 3 r.w.t. w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody.
/ “Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.”
/” Dokumenty wymienione w wezwaniu organu z [...] lipca 2019 r., to jest dokumentacja hydrologiczno-geologiczna, z pewnością stanowiłyby spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.. To właśnie za pomocą stosownej ekspertyzy geologicznej i badań sanitarnych, możliwe byłoby ustalenie realnej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nadającą się do spożycia przez ludzi” (...)
/ “Niewątpliwie - potwierdzają to zgromadzone w aktach sprawy mapy - na działkach [...] znajduje się budynek, który w rzeczywistości przybrał postać mieszkalnego jednorodzinnego ("mj"). Zarazem reszty zabudowy zagrodowej nie zrealizowano, pomimo, że zespół takiej zabudowy przewidywała decyzja z 2010 r. Budynek więc, pomimo swej obecnej postaci, jest jednak nadal zabudową zagrodową. W ocenie Sądu nie można przyjmować, jak chciałaby skarżąca, założenia że mamy do czynienia na terenie wymienionych wyżej działek z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Byłoby to bowiem założenie wprost zaprzeczające funkcji terenu, którą wszakże wyznacza decyzja o warunkach zabudowy. A ta ostatnia (z dnia [...] sierpnia 2010 r., [...]) ewidentnie dotyczy zabudowy zagrodowej.”
/ “Niezależnie, Sąd zwraca uwagę, że domagając się ustalenia warunków zabudowy dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w środku dużego obszaru gruntów rolnych pozbawionych zabudowy, [...] sp.j. w gruncie rzeczy dąży do obejścia prawa. To bowiem ta właśnie spółka wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej na działkach [...], a dzięki takiemu określeniu funkcji zamierzenia w ogóle zabudowę na rozważanym terenie mogła zlokalizować. Na mocy art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie stosuje się wówczas art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd zwraca uwagę, że w załączniku do decyzji (k. 19 akt sądowych) wyraźnie wskazano, że z uwagi na rolny charakter inwestycji, warunku kontynuacji funkcji nie stosowano. Obecnie natomiast [...] sp.j. - dzięki takiemu zabiegowi (wybudowaniu budynku mieszkalnego i przy zaniechaniu realizacji pozostałej zabudowy zagrodowej), chciałaby przyjmować, że kontynuację funkcji - ale tym razem dla zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej - należy odnosić właśnie do jedynego budynku, który wybudowała. Jak wskazano, zdaniem Sądu, działanie takie jawi się jako obejście prawa.”

link do całego wyroku: http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/ii-sa-po-49-20/warunki_zabudowy_terenu_zagospodarowanie_przestrzenne/334e837.html?q=ii+sa%2Fpo+49%2F20

mamy nadzieję, że się podobało

/pozdrawiamy serdecznie

28/05/2022

DZIEŃ DOBRY; dziś z innej beczki; oddalając się od 'chleba powszedniego'- urbanistyki, znaleźliśmy się w owocu naszych planistycznych zagwozdek, a więc crème de la crème - wizualizacji architektonicznej; zatem, zakotwiczamy (i to dosłownie) w rzece Wiśle; co Państwo na to? pozdrawiamy serdecznie

Podczas facebookowej sesji Q&A (pytań i odpowiedzi) premier Mateusz Morawiecki oświadczył, że łuk triumfalny powinien w krótkim czasie stanąć w stolicy Polski. Skrytykował również władze Warszawy, które jego zdaniem nie wykazują chęci współpracy przy tym projekcie.

21/05/2022

DZIEŃ DOBRY; od paru dobrych dni przyglądamy się tymże ogródkom działkowym, lecz nadal nie mamy wyrobionego zdania na ich temat; dość kontrowersyjna koncepcja-przyznacie Państwo? jakie jest Wasze zdanie (zwłaszcza działkowców)? w artykule, poza krótkim opisem, odnaleźć można również parę pięknych zdjęć /z coraz bliższej perspektywy-warto zobaczyć (ładnie tam i kolorowo); niniejszy pomysł miał na celu wprowadzenie czegoś innego-co z pewnością się udało, a celem socjologicznym-miało być zbratanie sąsiadów poprzez wspólny parking i wejścia na działki; zawsze dwa słowa można ze sobą zamienić-pod warunkiem, że wjedzie się w tym samym momencie; choć wysokie żywopłoty między działkami jakby sugerują, że twórcom, a następnie tubylcom, chyba bardziej zależało na izolacji, niż dzieleniu swojego czasu z uroczym sąsiadem zza ‘płota’ /pozdrawiamy serdecznie

Ogródki działkowe w Polsce kojarzą się ciągnącymi się kilometrami, niewielkimi, odgrodzonymi od siebie skrawkami ziemi, na których stoi domek letniskowy, który lata świetności ma już dawno za sobą. Duńczycy podeszli do tematu nieco inaczej. Ogródki pod Kopenhagą wzbudziły ostatnio s...

14/05/2022

DZIEŃ DOBRY; wracając do postu sprzed jakiegoś czasu, dotyczącego interpretacji słowa 'TEREN' (przy decyzjach o warunkach zabudowy); znaleźliśmy ciekawy artykuł, takie kompendium wiedzy i wyroków, który niniejszym przedstawiamy; niestety, ale również on i przywołane w nim orzecznictwo nie udzielają klarownej odpowiedzi na nurtujące nas pytania; co więcej, część wyroków poszła w tym kierunku, co by każdy przypadek badać z osobna; naszym zdaniem, jeśli coś nie jest wprost określone, to dla niechętnego urzędu będzie tylko haczykiem, na który zechce złapać inwestora, któremu pozostanie tylko długa ścieżka odwoławcza; gdzie i ona, co widać po wyrokach, nie jest pewna; coraz częściej zastanawiamy się: JAK W TAKIM OTOCZENIU PLANOWAĆ INWESTYCJE (tyle znaków zapytania-dosłownie na każdym kroku)? /pozdrawiamy serdecznie

W praktyce procesu inwestycyjnego wiele sporów budzi kwestia dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla części działki. Wątpliwości na tym tle są…

07/05/2022

DZIEŃ DOBRY; przedstawiamy dziś, wg nas, arcyciekawą koncepcję PRZEKSZTAŁCENIA POLA W LEŚNĄ OSADĘ; co ważne-docelowo, nie tylko dla majętnych, ale różnych grup społecznych; co ciekawe-wg autorów, już po 15 latach las ma osiągnąć docelowy wymiar /standardowo może to zająć nawet 200 lat; uprawa roślin/kompostowanie(?)-nie ma sprawy: również o tym pomyślano /pozdrawiamy serdecznie

Duńskie studio EFFEKT zaprezentowało plany nietypowej inwestycji mieszkaniowej, która ma wkrótce zostać zrealizowana. Spowoduje przekształcenie pola uprawnego w nowe osiedle leśne obejmujące ponad 200...

30/04/2022

ANALIZA MOŻLIWOŚCI INWESTYCYJNYCH
DZIAŁKI X (ochrona danych osobowych)

ANALIZA URBANISTYCZNA, czyli przeznaczona dla terenów nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego

1. Cel analizy – oczekiwania Zleceniodawcy
Analiza przeprowadzona jest w celu określenia możliwości zlokalizowania na części działki X budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
2. Podstawowe dane dotyczące nieruchomości
Powierzchnia działki X wynosi ok. 9 000 m2, w tym teren objęty analizą ok. 2 000 m2.
Dla przedmiotowej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Na terenie działki znajdują się użytki gruntowe: B, RIVa, RIVb tj. tereny mieszkaniowe oraz grunty rolne IV klasy bonitacyjnej (zgodnie z § 9 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków).
Przedmiotowa działka nie leży na obszarze objętym żadną formą ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy.
3. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka X znajduje się terenie zabudowy zagrodowej.
4. Analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania oraz możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości
Dla przedmiotowej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka X znajduje się na terenie zabudowy zagrodowej.
W celu określenia możliwości zagospodarowania, w przypadku braku planu miejscowego, należy wystąpić do gminy z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy prawnej do wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Dokonano analizy części działki X pod kątem spełnienia warunków określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (tj. terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Wyniki analizy:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – w analizowanym obszarze znajduje się zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa. Zamierzona zabudowa mieszkaniowa stanowi zatem kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym
– WARUNEK SPEŁNIONY,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka ma dostęp do drogi powiatowej (dz. drogowej Y) poprzez gminną działkę drogową Z
– WARUNEK SPEŁNIONY,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – w sąsiedztwie brak jest wodociągu, działka jest w zasięgu kanalizacji sanitarnej. Jeśli brak jest możliwości podłączenia do sieci, organ wydający decyzję o warunkach zabudowy powinien wskazać wybudowanie własnej studni i własnego zbiornika na nieczystości. Zgodnie z §26 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: „1. Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej”, „2. Za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska”, „3. W razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska”. Zgodnie z art. 395 pkt 7 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne: „Pozwolenia wodnoprawnego albo zgłoszenia wodnoprawnego nie wymaga pobór wód powierzchniowych lub wód podziemnych w ilości średniorocznie nieprzekraczającej 5 m3 na dobę oraz wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi w ilości nieprzekraczającej łącznie 5 m3 na dobę, na potrzeby zwykłego korzystania z wód.”.
– WARUNEK SPEŁNIONY,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1
– WARUNEK SPEŁNIONY,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
– WARUNEK SPEŁNIONY,
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu
– WARUNEK SPEŁNIONY.
5. Wnioski
Dla analizowanego terenu zostały spełnione warunki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

KOMENTARZuzupełniający:
1/ w okolicy brak istniejących i planowanych elektrowni wiatrowych
2/ wg nas, warunek nr 6 należy uznać za spełniony - na podstawie studium i planu zagospodarowania nie ma żadnych sieci strategicznych przechodzących przez działkę; w pobliżu działki, po drugiej stronie drogi, w studium, biegnie projektowany gazociąg wysokiego ciśnienia; jednakże UG nic na ten temat nie wie tj żeby rzeczywiście coś tam było planowane; natomiast co pewne, to że w tym miejscu przewidziana jest ścieżka rowerowa
3/ opłata adiacencka 30%

23/04/2022

ANALIZA MOŻLIWOŚCI INWESTYCYJNYCH
DZIAŁKI X (ochrona danych osobowych)

Cel analizy – oczekiwania Zleceniodawcy
Analiza przeprowadzona jest w celu określenia możliwości zlokalizowania na części działki zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Podstawowe dane dotyczące nieruchomości
Powierzchnia działki wynosi ok. 23 000 m2, w tym teren objęty analizą ok. 13 000 m2.
Dla przedmiotowej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Na terenie działki znajdują się użytki gruntowe: ŁIV, ŁV, RV, RVI, Lz-ŁV tj. łąki trwałe IV i V klasy bonitacyjnej, grunty rolne V i VI klasy bonitacyjnej oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (zgodnie z § 9 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków).
Przedmiotowa działka nie leży na obszarze objętym żadną formą ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1–3 tej ustawy.
Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
W obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, analizowana działka znajduje się terenie rolniczym.
Analiza funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania oraz możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości
Dla przedmiotowej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego analizowana działka znajduje się na terenie rolniczym.
W celu określenia możliwości zagospodarowania, w przypadku braku planu miejscowego, należy wystąpić do gminy z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy prawnej do wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Dokonano analizy części działki pod kątem spełnienia warunków określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (tj. terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Wyniki analizy:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – w analizowanym obszarze znajduje się zabudowa zagrodowa, mieszkaniowa i usługowa. Zamierzona zabudowa mieszkaniowa stanowi zatem kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym
– WARUNEK SPEŁNIONY,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka ma bezpośredni dostęp do drogi powiatowej
– WARUNEK SPEŁNIONY,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – w sąsiedztwie brak jest wodociągu i kanalizacji sanitarnej. Jeśli brak jest możliwości podłączenia do sieci, organ wydający decyzję o warunkach zabudowy powinien wskazać wybudowanie własnej studni i własnego zbiornika na nieczystości. Zgodnie z §26 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: „1. Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej”, „2. Za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska”, „3. W razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska”. Zgodnie z art. 395 pkt 7 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne: „Pozwolenia wodnoprawnego albo zgłoszenia wodnoprawnego nie wymaga pobór wód powierzchniowych lub wód podziemnych w ilości średniorocznie nieprzekraczającej 5 m3 na dobę oraz wprowadzanie ścieków do wód lub do ziemi w ilości nieprzekraczającej łącznie 5 m3 na dobę, na potrzeby zwykłego korzystania z wód.”.
– WARUNEK SPEŁNIONY,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1
– WARUNEK SPEŁNIONY,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi
– WARUNEK SPEŁNIONY,
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu
– WARUNEK SPEŁNIONY.
Wnioski
Dla analizowanej działki zostały spełnione warunki określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

KOMENTARZuzupełniający:
1/ dla UG nie ma znaczenia, czy wystąpi się o wz dla części działki w układzie jak w analizie, czyli z drogą wewnętrzną, czy np wzdłuż drogi jako 1. linia zabudowy; my skłaniamy się ku pierwszej opcji, żeby nie robić zjazdów do każdego budynku z drogi powiatowej, tylko obsłużyć je poprzez drogę wewnętrzną (jednak i przy takim rozwiązaniu pojawia się wiele wątpliwości, o których szerzej poniżej)
2/ można wystąpić 1 wnioskiem wz na kilka budynków, albo osobnymi wnioskami na każdy budynek; wg Urzędu, w przypadku 1 wniosku wz nie ma możliwości wydzielenia działek na podstawie wz, można dopiero po wybudowaniu domów; wg nas, jest taka możliwość (geodeta, który zna Urząd, niestety potwierdził taką praktykę; jednak zaleca odwołanie się, uważając, że UG działa wbrew prawu; sam nie podejmie się napisania odwołania, bo nie chce zadzierać z Urzędem (wykonuje dla nich zlecenia), ale twierdzi, że nasz prawnik bez problemu sprosta zadaniu); natomiast problemem mogą stać się nowe wz, już dla nowo powstałych działek - niestety, ale UG nie potrafił się do tego ustosunkować, ponieważ do tej pory na taki podział nie wyraził zgody; rozwiązaniem mogą okazać się pozwolenia na budowę (PnB) dla każdego budynku z pierwotnej decyzji wz, ale to wymaga inwestycji sporych środków (projekty itp); jeśli natomiast wystąpimy z wnioskiem na 1 budynek, to możemy wydzielić działkę (po granicy objętej wnioskiem); w przypadku osobnych wniosków może lepiej dla domów wzdłuż drogi - wówczas mamy większy obszar analizowany (jako 3-krotność frontu); w przypadku terenów w głąb działki, UG może (ale nie musi) przyjąć minimum tj 50 m (w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art 52 ust 2 pkt 1a (tj terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy) - terenu objętego wnioskiem, a nie działki - jako numeru ewidencyjnego)
3/ co niezwykle ważne, ze względu na spore działki w sąsiedztwie, docelowo, raczej nie ma szans na uzyskanie działek o powierzchni ok 1000 m2 (bardziej 2000 m2)
4/ opłata adiacencka 15% (choć nie rozumiemy, dlaczego Gmina posiada tę daninę, a na podziały, z których powyższe ma zostać zapłacone, nie pozwala)
5/ w okolicy brak istniejących i planowanych elektrowni wiatrowych