25/09/2026
💥 Zalany dom tuż po zakupie? Zanim wezwiesz ekipę remontową, zatrzymaj się - jeden krok może pozbawić Cię odszkodowania!
Kupiłeś wymarzony dom z rynku wtórnego, a niedługo po odbiorze kluczy doszło do zalania spowodowanego błędnie wykonaną instalacją hydrauliczną?
Odruchowa reakcja większości właścicieli to wezwanie ekipy remontowej, skucie tynków i przerobienie rur.
Niestety z prawnego punktu widzenia to najkrótsza droga do zablokowania sobie możliwości odzyskania pieniędzy od sprzedawcy.
Dlaczego?
Likwidując wadliwe podłączenie przed formalnym zabezpieczeniem dowodów, bezpowrotnie niszczysz materiał dowodowy. Zwykła opinia (często droga) czy pieczątka wezwanego hydraulika stanowi w świetle art. 245 kpc wyłącznie dokument prywatny. Przed sądem sprzedawca z łatwością zakwestionuje taki protokół, zarzucając Ci, że wada powstała w wyniku twojej własnej eksploatacji lub zmęczenia materiału.
Jak poprawnie poprowadzić sprawę krok po kroku?
🔹 Minimalizacja szkody (obowiązek prawny). Zgodnie z art. 354 § 2 kc oraz art. 362 kc masz obowiązek zapobiegać powiększaniu strat, aby zbywca lub ubezpieczyciel nie zarzucili Ci przyczynienia się do rozmiarów szkody.
🔹 Sądowe zabezpieczenie dowodu. Zanim wpuścisz ekipę remontową, złóż do właściwego sądu rejonowego wniosek o zabezpieczenie dowodu na podstawie art. 310 kpc. Bezstronny biegły sądowy dokona oficjalnych oględzin i sporządzi opinię - jest to dowód, którego sprzedawca praktycznie nie jest w stanie obalić.
🔹 Rękojmia i obniżenie ceny: Kupując nieruchomość od osoby fizycznej, wciąż korzystasz z kodeksowej ochrony rękojmi (art. 556 kc). Przysługuje Ci prawo do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny nabycia na podstawie art. 560 § 1 kc w związku z art. 560 § 3 kc, proporcjonalnie do rynkowej utraty wartości budynku.
🔹 Za zniszczone parkiety, zalane meble czy rachunki za osuszacze odpowiada zbywca w reżimie nienależytego wykonania umowy na podstawie art. 471 kc w związku z art. 566 § 1 kc.
Co z popularną klauzulą w akcie notarialnym, że „stan techniczny nieruchomości jest kupującemu znany”? Jest to powszechny zapisem o charakterze porządkowym, jednak nie pozbawia kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne i nie stanowi dla sprzedawcy tarczy zwalniającej go z odpowiedzialności prawnej. W szczególności podstępne zatajenie wady całkowicie wyłącza skuteczność takich ograniczeń.
W starciu z nierzetelnym sprzedawcą decydujące znaczenie mają pierwsze decyzje oraz twarda strategia dowodowa. Nie działaj pod wpływem emocji.
👉 Kupiłeś dom lub mieszkanie z ukrytymi wadami w Krakowie lub okolicach? Skonsultuj sprawę przed rozpoczęciem prac naprawczych!
⚖️ Adwokat Sławomir Sobolewski | Wady nieruchomości Kraków
🌐 Sprawdź więcej informacji: https://adwokat-sobolewski.pl/adwokat-wady-nieruchomosci-krakow/