03/10/2026
ROI z ogłoszenia może nie mieć wiele wspólnego z realną stopą zwrotu.
„ROI 9% rocznie” brzmi bardzo dobrze. To konkretna liczba, łatwo ją zapamiętać, łatwo porównać z innymi ofertami i łatwo na jej podstawie dojść do wniosku, że mamy do czynienia z atrakcyjną inwestycją. Problem zaczyna się dopiero wtedy, kiedy sprawdzimy, co dokładnie zostało policzone i co właściwie kryje się pod tymi 9%.
Bardzo często kalkulacja wygląda niezwykle prosto. Mieszkanie kosztuje 400 000zł, miesięczny czynsz wynosi 3000zł, więc 3000zł × 12 miesięcy daje 36 000zł rocznie. Dzielimy 36 000zł przez 400 000zł i otrzymujemy 9%.
Matematycznie wszystko się zgadza.
Tylko że inwestycja w nieruchomość nie kończy się na cenie z aktu notarialnego i kwocie czynszu wpisanej do umowy.
Jeżeli po zakupie trzeba wydać dodatkowo 30-40 tys. zł na remont i wyposażenie, ponieść koszty notarialne, podatek, prowizję albo inne wydatki związane z przygotowaniem lokalu do najmu, to rzeczywisty kapitał zaangażowany w inwestycję może wynieść już nie 400 tys., lecz przykładowo 450 tys. zł. Te same 36 tys. zł rocznego przychodu daje wtedy około 8% brutto, a nie 9%.
I nadal mówimy wyłącznie o przychodzie.
W ciągu roku może pojawić się pustostan, naprawa, ubezpieczenie, wymiana pralki, lodówki czy części wyposażenia, a także koszty, których nie można przerzucić na najemcę. Jeżeli lokal przez miesiąc stoi pusty, roczny przychód spada z 36 tys. do 33 tys. zł. Jeżeli następnie odejmiemy pozostałe wydatki, realny wynik właściciela może wynieść przykładowo 28-30 tys. zł.
I nagle z reklamowanych 9% robi się około 6-7% przed opodatkowaniem.
Czy to oznacza, że taka inwestycja jest słaba? Niekoniecznie. Może nadal być bardzo rozsądnym zakupem. Problemem nie jest sama rentowność, tylko sposób, w jaki została przedstawiona.
Bo działanie:
czynsz × 12 ÷ cena mieszkania
nie pokazuje pełnego zwrotu z inwestycji. To raczej bardzo uproszczona rentowność brutto, która może być dobrym punktem wyjścia do analizy, ale nie powinna być jej końcem.
Jeszcze ciekawiej robi się przy kredycie. Inwestor, który kupuje mieszkanie za gotówkę, angażuje przykładowo 450 tys. zł własnego kapitału. Inny może włożyć 150 tys. zł i resztę sfinansować kredytem. W obu przypadkach można mówić o „stopie zwrotu”, ale tak naprawdę analizujemy już dwa różne parametry: rentowność całej nieruchomości i zwrot z własnego kapitału.
Dlatego dwa mieszkania opisane w ogłoszeniach jako „ROI 8%” mogą mieć zupełnie inną ekonomikę. W jednym przypadku ktoś policzył wyłącznie czynsz brutto względem ceny zakupu. W drugim uwzględniono remont, wyposażenie, pustostan i część kosztów właściciela.
Na papierze widzimy tę samą liczbę.
W praktyce możemy mówić o dwóch zupełnie różnych inwestycjach.
Dlatego kiedy analizuję mieszkanie inwestycyjne, dużo bardziej interesuje mnie to, ile pieniędzy trzeba rzeczywiście zaangażować, jaki przychód można realnie osiągnąć, jakie koszty pozostają po stronie właściciela i jakie założenia przyjęto do kalkulacji. Dopiero wtedy wskaźnik zaczyna mieć sens.
📊 Sama liczba nie mówi jeszcze, czy inwestycja jest dobra. Najpierw trzeba wiedzieć, z czego została zbudowana.
Jeżeli więc widzisz ofertę z bardzo atrakcyjnym ROI, najważniejsze pytanie nie brzmi: „ile procent?”.
Brzmi:
„Pokaż mi dokładnie, jak to policzyłeś.”
