25/05/2026
⚖️SN kończy z „odszkodowaniem z kosztorysu” w sporach budowlanych!
Uchwała Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 r. (III CZP 25/25) wprowadza istotną zmianę w sposobie dochodzenia roszczeń za wadliwe wykonanie robót budowlanych.
📌 Sprawa, która doprowadziła do uchwały, dotyczyła klasycznego modelu sporu:
➤ wykonawca oddaje obiekt z wadami (np. izolacja, elementy konstrukcyjne),
➤ inwestor nie usuwa ich od razu,
➤ sporządza kosztorys naprawy,
a następnie dochodzi odszkodowania odpowiadającego tym kosztom.
W analizowanej sprawie powód również oparł swoje roszczenie na hipotetycznych kosztach naprawy wad, mimo że wydatki te nie zostały poniesione.
⚖️ Problem prawny - sedno sporu sprowadzało się do pytania: czy można dochodzić odszkodowania jako równowartości kosztów naprawy, jeśli naprawa jeszcze nie nastąpiła?
W praktyce stosowano dwa podejścia:
🔢 metodę dyferencyjną – opartą na różnicy wartości obiektu,
🔢 metodę kosztorysową – opartą na kosztach przyszłej naprawy.
To drugie rozwiązanie było szeroko wykorzystywane w praktyce sporów budowlanych.
🚨 Rozstrzygnięcie SN
Sąd Najwyższy jednoznacznie wskazał, że odszkodowanie nie może być ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad
Oznacza to odejście od dotychczasowej praktyki polegającej na „automatycznym” zasądzaniu kwot wynikających z kosztorysów.
🔍 Dlaczego zmiana?
Jak wynika z materiału przedstawionego w sprawie, problemem metody kosztorysowej jest to, że:
🧮nie zawsze odzwierciedla rzeczywisty uszczerbek majątkowy,
🧮może prowadzić do sytuacji, w której poszkodowany uzyskuje środki na naprawę, której faktycznie nie przeprowadza,
🧮stwarza ryzyko uzyskania świadczenia przewyższającego rzeczywistą szkodę.
Sąd Najwyższy położył nacisk na konieczność powiązania odszkodowania z realnym uszczerbkiem, a nie wyłącznie hipotetycznymi wydatkami.
📊 Co to oznacza w praktyce?
Uchwała ma istotne konsekwencje dla sporów budowlanych:
⚠️kosztorys nie wystarczy jako podstawa roszczenia,
⚠️konieczne jest wykazanie rzeczywistej szkody,
⚠️większe znaczenie zyskuje analiza wpływu wad na wartość obiektu lub majątek inwestora.
W szczególności problematyczne mogą być sytuacje, w których:
🛠️obiekt jest użytkowany mimo wad,
🛠️inwestor nie podejmuje działań naprawczych,
🛠️roszczenie opiera się wyłącznie na symulacji kosztów naprawy.
Można oczekiwać, że w najbliższym czasie orzecznictwo będzie doprecyzowywać granice tej zmiany, w szczególności w odniesieniu do przypadków, w których usunięcie wad jest konieczne dla prawidłowego korzystania z obiektu.
