02/01/2022
UMOWA PRZEDWSTĘPNA I JEJ FORMA 🖋📃🔑💰
Umowa przedwstępna nazywana również umową przyrzeczenia w odróżnieniu od wielu innych umów występujących w obrocie prawnym nie wywodzi się ze starożytnego prawa rzymskiego. W nauce prawa przyjmuje się, iż jej koncepcja powstała znaczenie później.
W Polsce po raz pierwszy została wprowadzona do porządku prawnego na mocy Rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933r. do ówczesnego Kodeksu zobowiązań i zdefiniowana w treści art. 62.
Obecnie polski ustawodawca zawarł definicję legalną umowy przedwstępnej w art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, który brzmi: „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”
Chodź jak wynika z literalnego brzmienia tego przepisu umowa przedwstępna może być również zawarta tylko przez jedną ze stron, to w praktyce takie umowy są niebywale rzadko stosowane.
Czym właściwie jest ta umowa?
Umowa przedwstępna to przyrzeczenie stron transakcji, iż w przyszłości dojdzie do zawarcia pomiędzy nimi ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (umowy przyrzeczonej), która to zobowiąże sprzedającego do przeniesienia prawa własności nieruchomości wskazanej w tejże umowie, a kupującego do zapłacenia za nią określonej w umowie kwoty.
Ponadto umowa ta określa obowiązki stron oraz warunki i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jak łatwo można zauważyć umowa przedwstępna nie ma charakteru umowy zobowiązującej czyli nie upoważnia kupującego do władania rzeczą np. poprzez zamieszkanie w tej nieruchomości bądź jej wynajem. Jej celem jest dopiero doprowadzenie do zawarcia takiej umowy, której skutkiem będzie rozporządzenie nieruchomością poprzez przeniesienie prawa własności.
Umowa przedwstępna co do zasady ma charakter fakultatywny czyli nie musi dojść do jej zawarcia pomiędzy stronami aby doszło do sporządzenia umowy przyrzeczonej. Polskie ustawodawstwo nie zawiera przepisów prawa, które nakładałyby taki obowiązek na strony transakcji.
Istnieją jednak pewne okoliczności faktyczne, które niejako wymuszają jej zawarcie.
Jedną z takich przesłanek jest finansowanie zakupu nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego i tutaj podmiotem, który będzie wymagał zawarcia umowy przedwstępnej jest bank.
Innymi sytuacjami, które przyczyniają się do jej sporządzenia jest: nieuregulowany stan prawny nieruchomości, roszczenia spadkowe czy też służebności i obciążenia.
FORMA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ
Umowa przedwstępna dla swojej ważności wymaga zachowania formy pisemnej, nie mniej jednak może zostać zawarta zarówno w formie:
umowy cywilnoprawnej - wówczas treść takiej umowy kształtowana jest przez strony transakcji
aktu notarialnego - taka umowa zostaje sporządzona i zawarta przed notariuszem
W jednym i drugim przypadku w umowie określone zostają strony transakcji, nieruchomość co do, której ma dojść do przeniesienia prawa własności, termin zawarcia umowy przyrzeczonej czy wysokość zadatku.
Natomiast w sytuacji kiedy jedna ze stron uchyla się od zrealizowania obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej tylko forma aktu notarialnego pozwala na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, którego prawomocne orzeczenie zastąpi oświadczenie woli co do przeniesienia własności.
W takiej sytuacji warto również ujawnić takie roszczenie w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.
