06/08/2024
Kruczek prawny w umowie deweloperskiej, czyli jak nie wpaść w pułapkę.
Cześć!
Na pierwszy ogień idzie dziś umowa deweloperska, a mianowicie zapis, który wydawać by się mogło ma chronić Nabywców, a w rzeczywistości jest pułapką, w którą niestety łatwo wpaść.
Nie przedłużając, przejdźmy do kwestii opóźnienia dewelopera w realizacji inwestycji i co z tym (nie) możemy zrobić.
W praktyce rynku nieruchomość nierzadko mamy do czynienia z opóźnieniem deweloperów w realizacji inwestycji, a nasze wymarzone M nie jest gotowe w terminie, o którym byliśmy zapewniani.
W niektórych sytuacjach wiąże się to dla Nabywców z powstaniem konkretnej szkody w ich majątku (bo np. wypowiedzieli już umowę najmu przytulnego taniego mieszkania i na rynku nie mogą znaleźć już tak atrakcyjnej oferty, dostarczono już gotowe meble, których nie ma gdzie magazynować, czy wreszcie rosną koszty obsługi kredytu zaciągniętego właśnie na zakup mieszkania od dewelopera).
Jeżeli mamy do czynienia ze szkodą, to możemy mówić o odszkodowaniu, które powinien nam wypłacić deweloper za skutki opóźnienia.
Z praktyki jednak wiemy, że wykazanie wysokości szkody w takim wypadku jest niełatwe, a deweloperzy nie są skłonni do pokrycia szkód.
W normalnych sytuacjach „niedogodności” z udowodnieniem wysokości szkody rozwiązują kary umowne za opóźnienie. Kary umowne stanowią tutaj tzw. uproszczone odszkodowanie. Nie ma potrzeby udawadniania wysokości naszej szkody, wystarczy naliczyć wysokość kar umownych w sposób przewidziany w umowie.
Kary umowne za opóźnienie są absolutnym standardem przy wielu umowach, w szczególności w budownictwie. Na pewno wiele razy słyszeliście o tym, że jakiś wykonawca opóźnia się z zakończeniem robót drogowych i musi zapłacić wysokie kary za każdy dzień opóźnienia.
Wydaje się zatem, że kara umowna jest idealnym rozwiązaniem dla Nabywców – stron umowy deweloperskiej. Cytując klasyka „yes but actually no”.
Niestety w wielu umowach, które analizowaliśmy kary umowne to pułapka dla Nabywców. Nie dlatego, że kara umowna za opóźnienie jest co do zasady złym rozwiązaniem, a dlatego, że deweloperzy formułują zapisy umowne dotyczące tychże kar w sposób skrajnie niekorzystny.
Po pierwsze, deweloperzy często w ogóle nie zamieszczają zapisów o karach umownych w swoich umowach (co jest niezgodne z ustawą deweloperską).
Po drugie, zdarza się, że zapisy o karach są tak nieprecyzyjne, że nie nadają się do wykonania.
Po trzecie, wysokość kar jest skrajnie niska. I tu należy szczególnie uważać!
Może się bowiem okazać, że kara umowna została tak określona, że jej maksymalna wysokość nie może przekroczyć np. 2.000 zł. Co przy mieszkaniu o wartości 500.000 zł jest karą ….dość niską za np. rok opóźnienia.
To nie jest jednak koniec problemów.
Absolutnym standardem przy karach umownych za opóźnienie powinien być zapis o treści np. „w przypadku, gdy szkoda poniesiona przez Nabywcę przewyższa wartość zastrzeżonej kary umownej, Nabywca ma prawo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych.”
W umowach deweloperskich, które mieliśmy okazję analizować tego zapisu często po prostu nie ma. Dla nie-prawnika jest to niuans trudny do wykrycia. A tymczasem, jeżeli Nabywca poniesie realną szkodę wynikłą z opóźnienia dewelopera, to nie będzie on mógł dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość kar umownych, jeżeli umowa tego nie przewiduje.
Zastrzeżenie kary umownej niejako z automatu wyłącza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Deweloper zatem wprowadzając – na pierwszy rzut oka- korzystny zapis dla Nabywcy, de facto wyłącza możliwość dochodzenia przez Nabywcę odszkodowania przewyższającego często skrajnie niską karę.
Nabywcy zatem będą ponosić kolejne koszty wynikłe z opóźnienia dewelopera, czekając na swoje wymarzone mieszkanie.
Pamiętajcie, czytajcie umowy! Albo niech przeczyta je prawnik, bo kruczków prawnych w umowach deweloperskich jest bez liku…
Wiecie jak jest - na wszelkie kruczki prawne dobrym rozwiązaniem jest papuga.
