28/04/2026
⚖️DOM NA GRANICY, CZYLI JAK PORADZIĆ SOBIE Z SAMOWOLĄ BUDOWLANĄ ZGOTOWANĄ PRZEZ SĄSIADA⚖️
Budowa domu to proces skomplikowany, w którym błąd na etapie tyczenia fundamentów może mieć opłakane skutki. Co zrobić, gdy po latach okazuje się, że ściana budynku lub taras „wchodzą” na grunt sąsiada? Prawo cywilne oferuje mechanizmy ochronne, które pozwalają uniknąć najgorszego scenariusza – rozbiórki.
W dzisiejszym wpisie skupimy się na cywilnoprawnych aspektach budowy na cudzym gruncie i roszczeniach, jakie z tego tytułu przysługują.
⚖️Przekroczenie granicy gruntu - wina ma znaczenie
Kluczem do rozwiązania problemu jest w pierwszej kolejności rozważenie, czy inwazja w działkę wiąże się z winą umyślną lub nieumyślną inwestora, a następnie - właściwe wykorzystanie narzędzi z kodeksu cywilnego.
Analiza tego, czy inwestor rozszerzając budowę na cudzy grunt cechował się umyślnością lub nieumyślnością, winna obejmować chwilę dokonania naruszenia. Ma to szczególne znaczenie w sprawach, w których nieruchomość, z której pochodzi samowola budowlana, została zbyta lub odziedziczona – wówczas roszczenia z art. 151 k.c. przysługiwać będą względem nowego właściciela nieruchomości, jednakże w kontekście przesłanki winy ocenie podlegać będzie zachowanie zbywcy / spadkobiercy, który dokonał wzniesienia budynku.
O umyślności możemy mówić wówczas, gdy osoba wznosząca budynek działała z zamiarem bezpośrednim – przekroczenie granicy nie było zatem skutkiem nieświadomości, błędów pomiarowych czy przekonania o prawidłowości granic.
Jeśli natomiast dom został wybudowany w granicach, w jakich inwestor uznawał za prawidłowe i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym - pozostając jednak w mylnym przekonaniu co do granic nieruchomości - nie sposób przyznać mu winy umyślnej w działaniu polegającym na przekroczeniu granic gruntu.
⚖️Przekroczenie granicy gruntu bez winy umyślnej
Zgodnie z art. 151 k.c., jeśli przy wznoszeniu budynku przekroczono granicę sąsiedniego gruntu bez winy umyślnej, sąsiad nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (a więc rozbiórki), chyba że sprzeciwił się temu bez zwłoki lub grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W takim przypadku właściciel gruntu zajętego może żądać:
➡ ustanowienia służebności gruntowej za stosownym wynagrodzeniem,
➡ wykupienia zajętej części gruntu,
➡ wykupienia tej części gruntu, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
W przypadku braku umyślności w przekroczeniu granicy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, której granice zostały naruszone musi – jeśli chce przywrócenia stanu poprzedniego - sprzeciwić się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki.
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że taki sprzeciw ma być zrozumiały i wyraźny - nie wymaga on żadnej szczególnej formy. Sprzeciwem może być nawet podjęcie czynności faktycznych na gruncie, np. postawienie tablicy informacyjnej czy rozwinięcie prowizorycznej siatki w celu zamanifestowania linii rozgraniczającej nieruchomości.
Jeśli jednak właściciel nieruchomości objętej ingerencją nie sprzeciwił się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki, może on domagać się przywrócenia stanu poprzedniego także wówczas, gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda (np. potencjalne zmniejszenie wartości gruntu, utrata dochodu z nieruchomości, konieczność przebudowy drogi czy ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Ponadto – niezależnie, czy właścicielowi naruszonego gruntu przysługują roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego czy też nie – możliwym jest:
➡ żądanie stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (służebność może być ustanowiona w drodze umowy lub w drodze powództwa o ustanowienie służebności określonej treści)
albo (według wyboru)
➡ roszczenie o wykup gruntu (sprzedaż części gruntu – po uprzednim dokonaniu podziału geodezyjnego (może być zrealizowana w drodze umowy lub w drodze powództwa o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli).
Zarówno roszczenie o ustanowienie służebności gruntowej jak i roszczenie o wykup gruntu nie ulegają przedawnieniu.
Art. 151 k.c. nie reguluje jednakże wyczerpująco wszystkich roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie bezprawnego przekroczenia granicy jego nieruchomości przy budowie na sąsiednim gruncie. Dlatego też właściciel (użytkownik wieczysty) gruntu, którego granice bez winy umyślnej zostały przekroczone - bez względu na przysługujące mu uprawnienia z art. 151 k.c. czy nawet w ich braku - wyposażony został przez ustawodawcę w roszczenia, które określa się mianem roszczeń uzupełniających przewidzianych w art. 224 § 2 i art. 225 k.c., w tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego gruntu - tak m. in. SN w wyroku z 24.9.2010 r., sygn. akt: IV CSK 76/10.
⚖️ Przekroczenie granicy gruntu z winy umyślnej
Z omawianego wcześniej roszczenia przewidzianego w przepisie art. 151 k.c. właściciel (jak i użytkownik wieczysty) zajętej części nieruchomości może skorzystać tylko wówczas, jeżeli przekroczenie granicy nie było zawinione lub wystąpiła co najwyżej wina nieumyślna. Z roszczenia nie będzie można skorzystać, jeżeli przekroczenie granicy nastąpiło na skutek winy umyślnej wznoszącego budynek lub inne urządzenie.
Oczywiście nie oznacza to, że ustawodawca pozbawił w takiej sytuacji właściciela nieruchomości jakiejkolwiek ochrony prawnej.
Po pierwsze, nic nie stoi na przeszkodzie skorzystaniu z rozwiązań przewidzianych w art. 151 k.c., jednakże w drodze umowy zawartej z sąsiadem. Skuteczność takiego rozwiązania zależna będzie zatem od woli załatwienia sprawy w sposób konsensualny przez zainteresowanych.
Po drugie, do zrealizowania ochrony praw może dojść wskutek tzw. roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 k.c., a więc roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
⚖️ Gdy wartość budynku przekracza znacznie przenosi wartość zajętej na ten cel działki …
Warto mieć także na uwadze rozwiązanie przewidziane w art. 231 k.c., który umożliwia żądanie przez właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, aby ten, kto wzniósł budynek, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
W ww. przepisie mowa jest o „działce”, której wartość jest znacznie niższa o wzniesionego na niej budynku – nie chodzi tutaj jedynie o „część gruntu” zajętego przez budynek.
W doktrynie przyjmuje się, że przesłanką powstania roszczenia z art. 231 § 1 KC jest znaczna dysproporcja między wartością wzniesionej budowli a wartością zajętego gruntu. Wzniesiona przez posiadacza budowla musi mieć wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej na ten cel działki, przy uwzględnieniu cen rynkowych zarówno budowli, jak i zajętej działki.
Realizacja roszczenia z art. 231 par. 1 k.c. wymaga wystąpienia z powództwem o zobowiązanie do złożenia przez pozwanego oświadczenia woli o przeniesieniu własności gruntu zajętego przy wznoszeniu budynku.
Sprawy dotyczące przekroczenia granic są złożone i wymagają precyzyjnej analizy. Jeśli masz podobny problem lub obawiasz się, że dotyczy Cię taka sytuacja – skontaktuj się z Kancelarią. Pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie.
