06/07/2022
Na mocy umowy dożywocia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca takiej nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Strony umowy mogą dowolnie określić jej treść, czyli wskazać do czego zobowiązana jest osoba, której przekazujemy nieruchomość. Jeśli w umowie nie wskażemy obowiązków tej osoby uznaje się, że nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę nieruchomości jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Strony umowy dożywocia to:
1) zobowiązany, czyli osoba, której przekazujemy nieruchomość i która jest zobowiązana np. świadczyć nam opiekę i zapewnić mieszkanie;
2) dożywotnik, czyli osoba, która przekazała zobowiązanemu nieruchomość i której przysługują pewne uprawnienia na podstawie umowy (zobowiązany ma świadczyć jej opiekę, czy zapewnić mieszkanie)
Umowa dożywocia jest korzystna dla dożywotnika. W razie problemów, w szczególności zdrowotnych oraz związanych z podeszłym wiekiem dożywotnik ma zabezpieczenie, w postaci postanowień umowy dożywocia, że zostanie mu zapewniona odpowiednia pomoc i opieka.
Umowa dożywocia zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości, wobec czego musi być dokonana w formie aktu notarialnego.
Kto może zawrzeć umowę o dożywocie?
Dożywotnikiem może być zbywca nieruchomości, czyli jej dotychczasowy właściciel, który przekazuje zobowiązanemu swoją nieruchomość. Można też ustanowić dożywotnikiem osobę bliską zbywcy (np. jej męża, matkę, ojca, córkę). Warto również pamiętać, że dożywotników może być kilku, np. kiedy rodzice przekazują na mocy umowy dożywocia mieszkanie swojemu dziecku.
To właśnie w stosunkach rodzinnych umowy o dożywocie są często spotykane. Rodzice chcąc podarować swojemu dziecku działkę zawierają z nim umowę dożywocia. Jednocześnie zapewniają sobie pewne zabezpieczenie i gwarancję na przyszłość, ponieważ dziecko będzie zobowiązane do wypełniania pewnych obowiązków na ich rzecz. Zostanie im również zapewniona odpowiednia pomoc i opieka.
Co może być przedmiotem umowy o dożywocie?
Umowę o dożywocie może obejmować całą nieruchomość, udział we własności nieruchomości a także prawo użytkowania wieczystego.
Przedmiotem dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustanowienie dożywocia w przypadku mieszkania spółdzielczego będzie możliwe jedynie wtedy, gdy takie mieszkanie kupimy na własność. Właścicielem mieszkania do czasu jego wykupu jest bowiem spółdzielnia, a nie osoba, która w lokalu mieszka.
Umowa dożywocia a spadek
Umowa dożywocia bywa często porównywana do umowy darowizny. Między tymi umowami istnieją jednak pewne różnice. Umowa dożywocia to tzw. umowa odpłatna, w przeciwieństwie do umowy darowizny. Na mocy umowy dożywocia nie otrzymujemy nieruchomości „za darmo”. W zamian za nieruchomość musimy świadczyć pewne usługi na rzecz dożywotnika, np. zapewniać mu opiekę i mieszkanie. Stanowi to więc w pewien sposób „zapłatę” za przeniesienie własności nieruchomości.
Wskazana wyżej cecha odróżniająca umowę dożywocia od umowy darowizny powoduje, że umowa dożywocia wywiera korzystniejsze skutki w toku ewentualnego postępowania spadkowego. Darowizny uczynione przez spadkodawcę dolicza się bowiem do spadku przy obliczaniu zachowku. Dożywocie nie podlega natomiast zaliczeniu na zachowek. Oznacza to, że w toku postępowania o zachowek osoby które otrzymały nieruchomość w ramach umowy o dożywocie nie będą musiały martwić się ewentualnymi sporami spadkowymi związanymi z tą nieruchomością.
Zamiana dożywocia na rentę
Może zdarzyć się tak, że stosunki pomiędzy osobą, której została przekazana nieruchomość, a dożywotnikiem znacznie się pogorszą, w takim stopniu, ze nie można wymagać od tych osób, żeby dalej „pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności”. Taka sytuacja może mieć miejsce np. w przypadku gdy osoba, której przekazano nieruchomość zmarła, a jej spadkobiercy pozostają w konflikcie z dożywotnikiem.
W takich przypadkach można wystąpić do sądu, aby zmienił uprawnienia wynikające z umowy dożywocia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości tych uprawnień. W szczególnych przypadkach sąd może także rozwiązać umowę dożywocia.
Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył nieruchomość, która została mu przekazana, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, która odpowiada wartości tego prawa.
