Kancelaria Prawa Gospodarczego i Budowlanego Tomasz Sułkowski

Kancelaria Prawa Gospodarczego i Budowlanego Tomasz Sułkowski Wspieramy przedsiębiorców w bezpiecznym prowadzeniu biznesu. Nasza pomoc to miarodajne efekty.

🏗️ Czy sama uciążliwość inwestycji daje status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę?Naczelny Sąd Administracyjny...
20/05/2026

🏗️ Czy sama uciążliwość inwestycji daje status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę?
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 czerwca 2025 r. (II OSK 2758/22) ponownie przypomniał bardzo istotną zasadę praktyki budowlanej:
📌 Nie każde oddziaływanie inwestycji na nieruchomość sąsiednią oznacza, że właściciel tej nieruchomości staje się stroną postępowania administracyjnego.
Kluczowe znaczenie ma pojęcie „obszaru oddziaływania obiektu” z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.
NSA podkreślił, że chodzi wyłącznie o takie oddziaływanie inwestycji, które:
▪️ wynika z konkretnych przepisów prawa,
▪️ powoduje rzeczywiste ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości sąsiedniej,
▪️ ma charakter normatywny, a nie wyłącznie faktyczny czy subiektywnie odczuwalny.
W praktyce oznacza to, że:
❌ sam hałas,
❌ zwiększony ruch,
❌ pogorszenie widoku,
❌ dyskomfort związany z inwestycją
— nie są jeszcze wystarczające do wykazania interesu prawnego.
W analizowanej sprawie właściciel sąsiedniej nieruchomości próbował wznowić postępowanie dotyczące pozwolenia na budowę dwóch budynków wielorodzinnych, argumentując, że jego działka znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji.
Organy administracji oraz sądy obu instancji uznały jednak, że:
✔️ inwestycja nie powoduje ograniczeń wynikających z przepisów techniczno-budowlanych,
✔️ skarżący nie wskazał konkretnych norm prawnych, które miałyby zostać naruszone,
✔️ podnoszone argumenty miały charakter ogólnikowy i odnosiły się głównie do odczuwalnych uciążliwości.
Co istotne, sąd zwrócił uwagę, że dla wykazania interesu prawnego konieczne jest precyzyjne wskazanie:
➡️ konkretnego przepisu,
➡️ konkretnego ograniczenia,
➡️ rzeczywistego wpływu inwestycji na możliwość zagospodarowania nieruchomości.
To bardzo ważne orzeczenie dla inwestorów i uczestników procesu budowlanego.
W praktyce często spotykam sytuacje, w których sprzeciw wobec inwestycji opiera się wyłącznie na subiektywnym przekonaniu, że inwestycja „negatywnie wpływa” na otoczenie. Tymczasem postępowanie administracyjne wymaga wykazania konkretnego interesu prawnego wynikającego z przepisów.
Wyrok NSA potwierdza więc utrwaloną linię orzeczniczą:
📌 interes prawny musi mieć charakter normatywny, a nie wyłącznie faktyczny.
Dla inwestorów oznacza to większą przewidywalność postępowań administracyjnych.
Dla właścicieli nieruchomości sąsiednich — konieczność bardzo precyzyjnego przygotowania argumentacji prawnej i technicznej.

🌉 Dziś obchodzimy Dzień Mostowca!To święto wszystkich osób, które projektują, budują i nadzorują obiekty mostowe — częst...
18/05/2026

🌉 Dziś obchodzimy Dzień Mostowca!

To święto wszystkich osób, które projektują, budują i nadzorują obiekty mostowe — często pozostając „niewidocznymi bohaterami” infrastruktury, z której korzystamy każdego dnia.

W Polsce znajduje się ok. 42 tys. obiektów mostowych — od małych przepraw po ogromne inwestycje infrastrukturalne. Za każdą z nich stoją ludzie, wiedza, odpowiedzialność i lata doświadczenia.

Wszystkim Mostowcom składamy ogromny szacunek za Waszą pracę 👏

📌 Zawezwanie do próby ugodowej może uruchomić odsetki. Ważny wyrok SN dla przedsiębiorców i pełnomocników.Wielu przedsię...
13/05/2026

📌 Zawezwanie do próby ugodowej może uruchomić odsetki. Ważny wyrok SN dla przedsiębiorców i pełnomocników.
Wielu przedsiębiorców traktuje zawezwanie do próby ugodowej wyłącznie jako sposób na przerwanie biegu przedawnienia. Tymczasem najnowsze orzecznictwo pokazuje, że skutki mogą być znacznie dalej idące.
📖 Wyrok Sądu Najwyższego z 2 października 2025 r. potwierdza, że:
➡️ zawezwanie do próby ugodowej może być jednocześnie skutecznym wezwaniem do zapłaty w rozumieniu art. 455 KC.
Co to oznacza w praktyce?
Jeżeli wniosek o zawezwanie do próby ugodowej zawiera:
✔️ oznaczenie roszczenia,
✔️ jego wysokość,
✔️ podstawę prawną lub faktyczną,
to od momentu, gdy druga strona zna treść tego wniosku, może pozostawać w opóźnieniu. A to otwiera drogę do naliczania odsetek.
⚖️ W tej sprawie sąd apelacyjny uznał, że brak było wcześniejszego wezwania do zapłaty i ograniczył odsetki dopiero do momentu doręczenia pozwu.
Sąd Najwyższy spojrzał na sprawę inaczej. Wskazał, że skoro pozwany znał treść zawezwania co najmniej podczas posiedzenia pojednawczego, to już od tego momentu można było mówić o opóźnieniu w spełnieniu świadczenia.
💡 To bardzo istotny sygnał dla praktyki obrotu gospodarczego:
W wielu sporach przedsiębiorcy skupiają się wyłącznie na samym roszczeniu głównym, pomijając kwestię prawidłowego wezwania do zapłaty. Tymczasem odpowiednio przygotowane zawezwanie do próby ugodowej może:
✅ przerwać bieg przedawnienia,
✅ potwierdzić wymagalność roszczenia,
✅ stanowić podstawę do dochodzenia odsetek za opóźnienie.
W sporach budowlanych ma to szczególne znaczenie przy:
🔹 robotach dodatkowych,
🔹 rozliczeniach końcowych,
🔹 zwrocie nienależnych świadczeń,
🔹 sporach o wynagrodzenie ryczałtowe.
📌 Źle przygotowane wezwanie lub brak odpowiedniej dokumentacji potrafi kosztować przedsiębiorcę setki tysięcy złotych w utraconych odsetkach.
Czy spotkaliście się w praktyce z sytuacją, gdzie druga strona twierdziła, że „roszczenie nie było jeszcze wymagalne”? 👇

Zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia a zasiedzenie – ważny wyrok NSA (II GSK 1442/22)Czy można bronić się przed karą za...
06/05/2026

Zajęcie pasa drogowego bez zezwolenia a zasiedzenie – ważny wyrok NSA (II GSK 1442/22)
Czy można bronić się przed karą za zajęcie pasa drogowego, powołując się na zasiedzenie?
Wyrok NSA z 16 stycznia 2026 r. pokazuje, że to bardzo ryzykowna strategia.
Kluczowy problem
Spółka zajęła pas drogowy bez zgody, argumentując, że chodzi o grunt, który nie jest „drogą”, a więc może podlegać zasiedzeniu.
To rozróżnienie ma znaczenie – ale nie w tym postępowaniu.
Najważniejsze tezy wyroku
Zakaz obrotu dotyczy tylko „drogi”, nie całego pasa drogowego
NSA potwierdził, że art. 2a ustawy o drogach publicznych odnosi się do drogi jako obiektu technicznego, a nie całego pasa drogowego.
W praktyce oznacza to, że:
➡ część gruntów w pasie drogowym może potencjalnie podlegać zasiedzeniu
Zasiedzenie rozstrzyga wyłącznie sąd cywilny
Organ administracyjny:
➡ nie bada, czy doszło do zasiedzenia
➡ nie prowadzi postępowania dowodowego w tym zakresie
Księga wieczysta ma kluczowe znaczenie
Jeżeli w księdze wieczystej jako właściciel widnieje gmina:
➡ organ opiera się na tym wpisie
➡ nie analizuje „posiadania” ani potencjalnych roszczeń
Zasiedzenie nie jest zagadnieniem wstępnym
Postępowanie administracyjne nie musi być zawieszone tylko dlatego, że równolegle toczy się sprawa o zasiedzenie.
Wniosek praktyczny
Nawet jeśli:
✔ istnieją argumenty za zasiedzeniem
✔ toczy się sprawa cywilna
to i tak:
❌ nie zatrzyma to kary za zajęcie pasa drogowego
Co to oznacza dla wykonawców i inwestorów
Najczęstszy błąd to założenie, że wieloletnie korzystanie z terenu daje „bezpieczną pozycję”.
W relacji z zarządcą drogi:
➡ liczy się stan formalny (księgi wieczyste)
➡ konieczne jest uzyskanie zgody
➡ brak zgody = realne ryzyko kary

Czy przed wejściem na teren przy drodze weryfikujesz jego status prawny, czy opierasz się na praktyce i „tym, jak było do tej pory”?

📌 Czy inwestor odpowiada za szkody wyrządzone przez wykonawcę?To pytanie wraca jak bumerang – zarówno przy dużych inwest...
29/04/2026

📌 Czy inwestor odpowiada za szkody wyrządzone przez wykonawcę?
To pytanie wraca jak bumerang – zarówno przy dużych inwestycjach, jak i mniejszych realizacjach.
👉 I bardzo często pojawia się dopiero wtedy, gdy szkoda już powstała.
Z doświadczenia przy prowadzeniu spraw widzę jedno: wielu inwestorów żyje w przekonaniu, że skoro zatrudniają profesjonalnego wykonawcę, to są całkowicie „bezpieczni”.
💡 Co mówi prawo?
➡️ Zgodnie z art. 429 k.c. inwestor co do zasady nie odpowiada za szkody wyrządzone przez wykonawcę, jeżeli powierza wykonanie robót podmiotowi, który zawodowo się tym zajmuje.
Brzmi dobrze?
🧑‍⚖️ Tylko że to nie jest pełna historia.
Orzecznictwo jasno pokazuje, gdzie kończy się „bezpieczeństwo” inwestora:
🔹 Sąd Apelacyjny w Łodzi (I ACa 1344/12)
➡️ brak odpowiedzialności za profesjonalnego wykonawcę ≠ brak odpowiedzialności za własne zaniedbania
🔹 Sąd Apelacyjny w Krakowie (I ACa 1645/14)
➡️ inwestor odpowiada, jeśli szkoda wynika np. z błędów w dokumentacji lub braku nadzoru
⚠️ Czyli w praktyce:
Możesz ograniczyć swoją odpowiedzialność jako inwestor, ale tylko wtedy, gdy:
✔️ dochowujesz należytej staranności
✔️ masz dobrze skonstruowaną umowę
✔️ realnie nadzorujesz proces budowlany (a nie tylko „na papierze”)
📉 Najczęstszy błąd?
Przekonanie, że podpisanie umowy z „profesjonalistą” zamyka temat ryzyka.
Nie zamyka.



🤝 Czy inwestor odpowiada solidarnie za waloryzację wynagrodzenia podwykonawcy?Ceny materiałów rosną. Koszty realizacji i...
22/04/2026

🤝 Czy inwestor odpowiada solidarnie za waloryzację wynagrodzenia podwykonawcy?
Ceny materiałów rosną. Koszty realizacji inwestycji „uciekają”.
A podwykonawca zostaje z umową, która przestaje się spinać finansowo.
I wtedy pojawia się pytanie:
👉 czy inwestor też za to odpowiada?
⚖️ Problem w tym, że odpowiedź… nie jest oczywista.
🔍 Co wynika z przepisów i ich interpretacji?
W praktyce funkcjonują dwa podejścia:
1️⃣ Podejście restrykcyjne
Inwestor odpowiada solidarnie wyłącznie za wynagrodzenie wskazane w umowie podwykonawczej.
➡️ Jeśli nie ma formalnej zmiany (np. aneksu uwzględniającego waloryzację) – nie ma też odpowiedzialności inwestora za wyższą kwotę.
2️⃣ Podejście rozszerzające
Inwestor odpowiada za całość zobowiązania – również po waloryzacji.
➡️ Dlaczego? Bo wysokość wynagrodzenia może wynikać nie tylko z umowy, ale też z przepisów prawa i realiów rynkowych (np. gwałtownego wzrostu cen).
To podejście znajduje oparcie m.in. w uzasadnieniu zmian przepisów dotyczących odpowiedzialności inwestora.
✅ Co jest ważne w praktyce?
Coraz częściej przyjmuje się, że inwestor może odpowiadać także za roszczenia waloryzacyjne.
Ale…
👉 kluczowe są szczegóły: treść umowy, sposób zgłoszenia podwykonawcy, konstrukcja roszczenia.
Tu nie ma „automatu”.
💬 A jak to wygląda u Ciebie?
Miałeś sytuację, w której podwykonawca domagał się waloryzacji?
Jak zareagował inwestor?

Umowa budowlana to nie formalność. To realne źródło ryzyk albo realna tarcza ochronna.W praktyce inwestycji budowlanych ...
15/04/2026

Umowa budowlana to nie formalność.
To realne źródło ryzyk albo realna tarcza ochronna.
W praktyce inwestycji budowlanych większość sporów nie zaczyna się na budowie, tylko… w umowie.
To właśnie zapisy dotyczące:
-wynagrodzenia ryczałtowego,
-robót dodatkowych,
-kar umownych,
decydują o tym, kto poniesie konsekwencje problemów, gdy pojawią się wady projektu, opóźnienia albo nieprzewidziane koszty.
Gdzie pojawia się problem?
Wielu wykonawców podpisuje umowy, opierając się na założeniu:
„jakoś się dogadamy w trakcie realizacji”.
Tymczasem przy sporze:
-liczy się literalne brzmienie klauzul,
-znaczenie mają nawet pozornie „techniczne” zapisy,
-a brak precyzji w umowie często działa na niekorzyść wykonawcy.
Efekt?
❌ spór o prace dodatkowe
❌ naliczane kary umowne
❌ brak podstaw do przedłużenia terminu realizacji
Co realnie zabezpiecza interes wykonawcy?
✔️ Szczegółowa analiza umowy przed podpisaniem, a nie dopiero po problemach
✔️ Jasne procedury zgłaszania robót dodatkowych i przeszkód
✔️ Systematyczne dokumentowanie zdarzeń na budowie (opóźnień, kolizji, wad projektowych)
Coraz częściej kluczową rolę odgrywają też narzędzia cyfrowe, które:
-porządkują dokumentację,
-tworzą chronologię zdarzeń,
-ułatwiają wykazanie, że opóźnienia nie wynikają z winy wykonawcy.
Praktyczna wskazówka:
Jeśli jakiś zapis umowy jest „nie do końca jasny” — to nie znaczy, że jest bezpieczny.
Najczęściej oznacza, że zostanie zinterpretowany przeciwko Tobie w momencie sporu.



Niska kara umowna = ograniczenie odpowiedzialności dewelopera? SN nie ma wątpliwości.Sąd Najwyższy w uchwale z 31.10.202...
08/04/2026

Niska kara umowna = ograniczenie odpowiedzialności dewelopera? SN nie ma wątpliwości.
Sąd Najwyższy w uchwale z 31.10.2025 r. (III CZP 22/25) przesądził istotną kwestię dla praktyki umów deweloperskich.
Jeżeli umowa przewiduje na rzecz konsumenta karę umowną za opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu, ale nie daje mu prawa dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość tej kary, takie postanowienie – w razie wątpliwości – należy uznać za niedozwolone.
Szczególnie wtedy, gdy kara została ustalona w rażąco niskiej wysokości.
W sprawie, która stała się podstawą uchwały, kara wynosiła 0,01% wpłaconej ceny za każdy dzień zwłoki, a konsumenci ponieśli realne straty związane m.in. z koniecznością sprzedaży mieszkania po niższej cenie i reorganizacją swojej sytuacji mieszkaniowej.
SN zwrócił uwagę na kilka kluczowych kwestii:
możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną istnieje tylko wtedy, gdy strony wyraźnie to przewidziały (art. 484 § 1 KC), przeciętny konsument nie musi znać tej regulacji,
połączenie niskiej kary umownej z brakiem prawa do pełnego odszkodowania realnie ogranicza odpowiedzialność dewelopera,
takie postanowienie może naruszać dobre obyczaje i rażąco godzić w interes konsumenta (art. 385¹ i 385³ KC).
Co istotne – uznanie klauzuli za abuzywną nie powoduje nieważności całej umowy, ale sąd nie może jej „naprawić”, np. podwyższając karę umowną.
👉 Wniosek praktyczny
Kara umowna w umowie deweloperskiej nie może być „listkiem figowym”. Jeżeli w praktyce chroni wyłącznie nierzetelnego przedsiębiorcę, ryzyko jej abuzywności jest bardzo realne.
To orzeczenie ma znaczenie nie tylko dla konsumentów, ale również dla deweloperów i prawników konstruujących wzorce umów – granice dopuszczalnego ograniczania odpowiedzialności zostały wyraźnie zarysowane.


⚖️ Prawomocnie przegrałeś sprawę o służebność przesyłu? To nie zawsze oznacza, że definitywnie tracisz prawo do wynagro...
01/04/2026

⚖️ Prawomocnie przegrałeś sprawę o służebność przesyłu?
To nie zawsze oznacza, że definitywnie tracisz prawo do wynagrodzenia za słup energetyczny na swojej działce.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego – realna szansa, ale nie dla wszystkich
2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny (sygn. P 10/16) uznał za niezgodną z Konstytucją praktykę przedsiębiorstw przesyłowych polegającą na korzystaniu z cudzych nieruchomości bez umowy i bez wynagrodzenia, pod pretekstem zasiedzenia służebności.

To orzeczenie otwiera drogę do wznowienia części prawomocnie zakończonych spraw.
Kiedy wznowienie jest możliwe?
Wznowienie postępowania może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy:
– sąd oddalił wniosek właściciela dlatego, że uznał zasiedzenie służebności przesyłu przez przedsiębiorstwo.
Nie będzie to możliwe, jeżeli:
– przedsiębiorca posiadał decyzję administracyjną,
– istniał inny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.
Terminy są kluczowe
Właściciele mają 3 miesiące od wejścia w życie wyroku TK na złożenie skargi o wznowienie postępowania.
Po upływie 10 lat od uprawomocnienia się wyroku wznowienie jest co do zasady niedopuszczalne (art. 408 k.p.c.).
To oznacza konieczność szybkiej analizy wcześniejszej sprawy i zebrania kompletnej dokumentacji.
Podstawa prawna wznowienia
Zgodnie z art. 401¹ k.p.c. wznowienie jest możliwe, jeżeli orzeczenie zostało wydane na podstawie aktu normatywnego uznanego następnie przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodny z Konstytucją.

Sąd Najwyższy podkreśla, że wznowienie ma charakter wyjątkowy i służy naprawieniu istotnych naruszeń prawa.
Co z linią orzeczniczą?
Sąd Najwyższy umorzył postępowanie w sprawie III CZP 9/25, co oznacza brak uchwały rozstrzygającej wątpliwości systemowe. W praktyce należy spodziewać się większej liczby sporów i bardziej złożonych postępowań.
Wniosek praktyczny
Wyrok TK nie gwarantuje odszkodowania, ale daje szansę tym właścicielom, którzy:
– przegrali sprawę wyłącznie z powodu przyjęcia zasiedzenia służebności,
– podejmą działania w ustawowym terminie.
Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się urządzenia przesyłowe i masz za sobą przegraną sprawę – dziś warto ją przeanalizować ponownie.



BĘDZIEMY OBSŁUGIWAĆ PRZEBUDOWĘ STATUY WOLNOŚCI?! 😳No dobra… prawie uwierzyliście? 😄Dziś nawet największe inwestycje wygl...
01/04/2026

BĘDZIEMY OBSŁUGIWAĆ PRZEBUDOWĘ STATUY WOLNOŚCI?! 😳

No dobra… prawie uwierzyliście? 😄

Dziś nawet największe inwestycje wyglądają „realnie” na papierze…
ale w praktyce często okazuje się, że:
👉 projekt ma błędy
👉 zakres prac „magicznie” się rozszerza
👉 a wynagrodzenie… zostaje takie samo 🤡

I wtedy zaczyna się prawdziwy „prima aprilis” na budowie.

💡 Różnica jest taka, że u nas to żart –
a u wielu wykonawców to codzienność.

Dlatego zamiast wierzyć w „amerykańskie kontrakty marzeń”,
lepiej zadbać o to, co masz TU i TERAZ:

✔️ dobrze skonstruowaną umowę
✔️ zabezpieczenie na prace dodatkowe
✔️ podstawy do wydłużenia czasu realizacji

Bo bez tego… nawet najmniejsza inwestycja może zaboleć bardziej niż Statua Wolności 🗽

👉 A Ty? Trafiłeś kiedyś na taki „kontraktowy żart”?

🔍 Uchylenie pozwolenia na budowę ≠ koniec inwestycji NSA jasno porządkuje zasady wznowienia robót.Czy rozpoczęcie robót ...
25/03/2026

🔍 Uchylenie pozwolenia na budowę ≠ koniec inwestycji
NSA jasno porządkuje zasady wznowienia robót.
Czy rozpoczęcie robót na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, które później zostało uchylone, zamyka inwestorowi drogę do dalszej realizacji inwestycji?
👉 Nie – jeśli działał zgodnie z prawem.
W wyroku z 19 marca 2025 r. (II OSK 156/24) Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie przesądził, że:
✔ rozpoczęcie robót na podstawie ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę jest działaniem legalnym,
✔ uchylenie tego pozwolenia nie oznacza automatycznie samowoli budowlanej,
✔ po prawomocnym uchyleniu decyzji inwestor może uzyskać nowe pozwolenie na budowę (art. 28 ust. 1 w zw. z art. 37 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego),
✔ w takiej sytuacji nie ma podstaw do wszczynania postępowania naprawczego z art. 51 PrBud ani do angażowania organów nadzoru budowlanego.
NSA zakwestionował stanowisko WSA, który uznał, że samo rozpoczęcie robót wyklucza ponowne wydanie pozwolenia na budowę. Sąd kasacyjny podkreślił, że kluczowe znaczenie ma to, czy roboty były prowadzone na podstawie decyzji wykonalnej oraz czy po jej uchyleniu inwestor wstrzymał dalsze prace.
📌 Praktyczny wniosek dla inwestorów i wykonawców:
Uchylenie pozwolenia na budowę nie musi oznaczać paraliżu inwestycji. Jeżeli roboty były prowadzone legalnie, a po eliminacji decyzji z obrotu prawnego zostały wstrzymane — droga do uzyskania nowego, „czystego” pozwolenia pozostaje otwarta.
To orzeczenie ma realne znaczenie przy sporach z organami administracji i przy ocenie ryzyk kontraktowych na etapie realizacji inwestycji.
➡️ Jakie są Wasze doświadczenia z uchylaniem pozwoleń na budowę w trakcie realizacji inwestycji?



Adres

Kędzierzyńska 17
Bytom
41-902

Godziny Otwarcia

Poniedziałek 08:00 - 16:00
Wtorek 08:00 - 16:00
Środa 09:00 - 16:00
Czwartek 08:00 - 16:00
Piątek 08:00 - 16:00

Strona Internetowa

Ostrzeżenia

Bądź na bieżąco i daj nam wysłać e-mail, gdy Kancelaria Prawa Gospodarczego i Budowlanego Tomasz Sułkowski umieści wiadomości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu i możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Skontaktuj Się Z Firmę

Wyślij wiadomość do Kancelaria Prawa Gospodarczego i Budowlanego Tomasz Sułkowski:

Skróty

Udostępnij

Kategoria