11/05/2022
ZWROT PROWIZJI PRZYGOTOWAWCZEJ W PRZYPADKU WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY KREDYTU HIPOTECZNEGO
Zgodnie z przepisem art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
Wyżej wskazane uregulowanie prawne przewiduje mechanizm automatycznego obniżenia świadczeń konsumenta z tytułu umowy o kredyt hipoteczny i innych świadczeń z umową
o kredyt hipoteczny związanych. Zwrócić należy jednak uwagę, iż uregulowanie to zostało wprowadzone do polskiego systemu prawnego ustawą z dnia 23 marca 2017 roku, która weszła w życie w dniu 22 lipca 2017 roku, a więc tyczy się wyłącznie umów o kredyt hipoteczny zawartych od daty obowiązywania ustawy.
Skutki, jakie wynikają z przepisu art. 39 ust. 1 u.k.h., powstają ex lege z dniem dokonania przedterminowej spłaty. Kredytobiorca przestaje być zobowiązany do uiszczenia świadczeń, które określono w przepisie art. 39 ust. 1 u.k.h. naliczonych za okres od dnia spłaty do umownego terminu zwrotu kredytu, zaś jeżeli kredytobiorca wcześniej uiścił te należności na rzecz kredytodawcy odpada podstawa świadczenia, a kredytodawca jest zobowiązany
do ich zwrotu do majątku kredytobiorcy na zasadzie przepisu art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 39 ust. 1 u.k.h.
Istotnym z punktu widzenia rozsądzanej problematyki pozostaje ustalenie, czy omawiany przepis dotyczy wyłącznie świadczeń kredytobiorcy, których wysokość lub powstanie pozostaje powiązane bezpośrednio z okresem kredytowania, czy też dotyczy świadczeń ponoszonych niezależnie od tego okresu lub pozostających z nim w relacji rozluźnionej, np. prowizji przygotowawczej uiszczanej przy zawarciu umowy kredytu hipotecznego i nie wliczanej w kapitał udzielonego kredytu.
Wykładnia językowa cytowanego na wstępie przepisu ustawy wskazuje, iż dotyczy on świadczeń kredytobiorcy związanych co do powstania i wysokości z okresem kredytowania, jednak wykładnia celowościowa i zasady wykładni intencjonalnej pozwalają na przyjęcie zgoła odmiennych wniosków.
Pokrewnym w stosunku do przepisu art. 39 ust. 1 u.k.h. pozostaje przepis art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim w związku z którym dokonywano analogicznej analizy prawnej.
Sąd Najwyższy uchwałą z 12 grudnia 2019 r., sygn. III CZP 45/19, OSNC 2020/10, poz. 83, wskazał iż „Przewidziane w art. 49 ust. 1 ustawy z dnia maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. z 2019 r. poz. 1083) uprawnienie konsumenta do obniżenia całkowitego kosztu kredytu w przypadku jego spłaty w całości przed terminem określonym w umowie obejmuje także prowizję za udzielenie kredytu”. Wskazana uchwała stanowi odbicie wcześniej zapadłego wyroku Trybunału Sprawiedliwości z dnia 11 września 2019 roku, w sprawie C-383/18, Lexitor sp. z o.o. przeciwko Spółdzielczej Kasie Oszczędnościowo-Kredytowej im. Franciszka Stefczyka i in., ECLI:EU:C:2019:702, w którym Trybunał stanął na stanowisku, iż „Artykuł 16 ust. 1 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia 2008 r.
w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylającej dyrektywę Rady 87/102/EWG należy interpretować w ten sposób, że prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu
w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu obejmuje wszystkie koszty, które zostały nałożone na konsumenta”.
Mając na względzie korzystne dla konsumentów ukształtowanie linii orzeczniczej dotyczącej redukcji kosztów kredytów konsumenckich w razie ich wcześniejszej częściowej, bądź całkowitej spłaty, zasadnie należy oczekiwać ukształtowania się per analogiam linii orzeczniczej dotyczących pokrewnych regulacji zawartych w ustawie o kredycie hipotecznym i przyjęcia, iż wcześniejsza całkowita lub częściowa spłata kredytu hipotecznego winna skutkować redukcją wysokości również opłaty przygotowawczej od udzielonego kredytu hipotecznego, przy czym zawęzić należy te oczekiwania do kredytów zawiązanych począwszy od dnia 22 lipca 2017 roku a spłaconych po dniu 11 września 2019 roku.
