Ten Prawnik od Umów

02/01/2025

A miało być tak pięknie! Plany budowy dwóch równoległych odcinków dróg ekspresowych w województwie podlaskim: S16 Białystok - Ełk i S8 Białystok - Augustów do śmietnika. Początkowo miała powstać jedna przeprawa, później jedna..., a finalnie nie powstanie żadna.

Nadmiaru budowlanego bogactwa w Polsce północno-wschodniej w najbliższych latach raczej nie uświadczymy.

Jeśli wierzyć dzisiejszym doniesieniom Gazety Prawnej, żaden z planowanych dwóch odcinków dróg ekspresowych w województwie podlaskim - S16 Knyszyn (Białystok)…

08/08/2024

‼️Widmo kolejnej fali niewypłacalności w budownictwie już nie tylko majaczy na horyzoncie, a nabiera coraz to wyraźniejszych kształtów. To czas by szczególną uwagę zwrócić na możliwości finansowe swoich kontrahentów i zabezpieczyć przy tym własne interesy. Łap kilka rad w tym temacie:

1️⃣ 🕵️‍♂️Weryfikuj podmioty, na rzecz których realizujesz roboty, czy świadczysz usługi. Branża jest hermetyczna, a informacje szybko się rozchodzą. Warto zapytać innych wykonawców/podwykonawców/ dalszych podwykonawców, czy inwestor/wykonawca/podwykonawca, z którym planujesz nawiązać współpracę płaci na czas.

2️⃣👥Dopilnuj zgłoszenia swojej umowy inwestorowi/generalnemu wykonawcy. Skuteczne zgłoszenie i status podwykonawcy/dalszego podwykonawcy pozwoli Ci na dochodzenie niezapłaconego wynagrodzenia bezpośrednio od generalnego wykonawcy i inwestora.

3️⃣💰Zadbaj o własny cash flow negocjując krótsze terminy płatności i terminy zatwierdzania dokumentów stanowiących podstawę do wystawienia faktury.

4️⃣ 🏦 Jeśli podejrzewasz swojego kontrahenta o lekkie finansowe "klęknięcie", pamiętaj o możliwościach jakie daje Ci art. 649(1) - 649(5) kc - żądanie gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Możesz żądać takiej gwarancji w każdym czasie, do wysokości umówionego wynagrodzenia albo wartości zaakceptowanych na piśmie robót dodatkowych lub zamiennych.

5️⃣🥷 Bądź jak ninja. Reaguj szybko na opóźnienia w płatnościach Twoich faktur, by nie pożegnać się z kwotami na nich widniejącymi już na stałe.

Pierwsze półrocze pokazało wzrost niewypłacalności wśród polskich firm we wszystkich branżach, poza rolnictwem. Przedsiębiorstwa budowlana należą do tych, których problem niewypłacalności dotknął w największym stopniu - wynika z raportu Coface.

20/07/2024

W sedno.

📄 Ile podpisanych przez Was umów nigdy nie przeczytaliście? 🤔

👤 Bohater dzisiejszego komiksu doskonale wie, co może Was spotkać, gdy tego nie zrobicie! 📉💼

Na szczęście nigdy nie jest za późno na zgłoszenie się po pomoc do radcy prawnego! 📝⚖️

📢 Nie zwlekaj i nie ryzykuj - odwiedź szukajradcy.pl!

10/06/2024

🔍 Krok 5 – nie bój się negocjować! 🗣️

Jak to się mówi: „last, but not least”. Właściwie to od tego punktu powinniśmy zacząć: nie bój się negocjować, nie bój się dbać o swoje interesy 💪

„Czego Ty się boisz?”, „Ty chyba nie chcesz tego robić?”, „Nikt Ci krzywdy zrobić nie chce”, „Już razem pracowaliśmy, czy stała Ci się krzywda, że teraz chcesz zmieniać umowę?”, „Twoja umowa jest standardowa, każdy taką podpisuje”

To tylko kilka ze standardowych zdań, które możesz usłyszeć, wnosząc uwagi do zaproponowanej Ci umowy. To, że dbasz o swoje interesy, nie znaczy, że obawiasz się o swoje możliwości wykonania umowy. To, że wnosisz uwagi do projektu, nie znaczy, że nie chcesz wykonywać prac – chcesz, ale na ustalonych i zaakceptowanych przez obie strony warunkach.

To, że zrealizowaliście wspólnie z inwestorem/wykonawcą jakieś projekty i prace przebiegły bezproblemowo, nie znaczy, że tak będzie również i tym razem. Druga strona z pewnością ma to z tyłu głowy, przecież żeby było inaczej, nie proponowaliby Ci tak jednostronnej umowy 🤔

Więc:
📚 Czytaj zaproponowane Ci umowy.
✅ Sprawdzaj, czy wcześniejsze ustalenia zostały w nich uwzględnione.
🗣️ Swoje wątpliwości i uwagi zgłaszaj przed podpisaniem umowy – później może być już za późno.

Umowa o podwykonawstwo robót budowlanych to często pole minowe 💣 Warto poświęcić chwilę, żeby kilka z tych min rozbroić, albo przynajmniej wiedzieć, gdzie się można na nie nadziać.

Podobała Ci się ta seria? A może już to wszystko wiedziałeś? Podziel się swoimi przemyśleniami w komentarzach! 👇

06/06/2024

🔍 Krok 4 – sprawdź zabezpieczenie wykonania umowy 💼

Gwarancja (nie mylić z gwarancją jakości), kaucja, kwoty potrącone, kwoty zatrzymane – kojarzysz takie zwroty? To też warto sprawdzić.

Większość umów o podwykonawstwo zawiera postanowienia o zabezpieczeniu finansowym należytego wykonania umowy. Zabezpieczenie może przybierać różne formy, ale najpopularniejsze z nich to gwarancja bankowa/ubezpieczeniowa oraz umowa kaucji gwarancyjnej. Na tych formach się skupimy.
Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa to gwarancja wystawiana przez bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe. To dobra forma zabezpieczenia, zarówno z punktu widzenia dającego zabezpieczenie, jak i uprawnionego z gwarancji. Nie blokuje Twoich pieniędzy na wiele lat, przez co możesz cały czas nimi obracać, a uprawniony z gwarancji jest w komfortowej sytuacji, bo wie, że w razie „W”, wypłaci mu określoną sumę. Taka gwarancja ma jednak dwa duże minusy – trzeba za nią zapłacić i nie każdy ją otrzyma. Ma też trzeci, ukryty minus – biorąc pod uwagę długość okresów, które chcą zabezpieczać wykonawcy (często ponad 10 lat), mało realne jest otrzymanie takiej gwarancji przez kogokolwiek 😓
Umowa kaucji gwarancyjnej to nic innego jak zapłata na wskazany przez drugą stronę rachunek bankowy określonej sumy pieniężnej, z obowiązkiem jej zwrotu po wygaśnięciu zabezpieczenia. Standardem są postanowienia, zgodnie z którymi w przypadku braku takiej wpłaty, kwota odpowiadająca niewpłaconej gwarancji jest potrącana z wzajemnych wierzytelności (stąd kwoty potrącane/zatrzymane/wstrzymane – jak zwał, tak zwał). W praktyce, choć trochę umów przerobiłem, nie słyszałem o przypadku wpłacenia sumy zabezpieczenia na rachunek bankowy wykonawcy/zamawiającego. 🏦🤷‍♂️

Na co tu warto zwrócić uwagę?
📅 Jaki masz termin na wniesienie gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej lub wpłatę środków.
💸 Kiedy zwracane jest zabezpieczenie i w jakich proporcjach.
📝 W jaki sposób wykonawca/zamawiający będzie potrącał Ci niewniesione zabezpieczenie.
✔️ Co musisz zrobić, żeby zabezpieczenie zostało Ci zwrócone.
🛡️ Czy zabezpieczenia się nie dublują (czasami umowy przewidują jednocześnie dwie formy zabezpieczenia).

Co warto negocjować?
📊 Sposób potrąceń: podstawowym wariantem jest potrącenie z pierwszej płatności i z kolejnych, jeśli pierwsza jest niewystarczająca. W praktyce może oznaczać to, że przez kilka miesięcy nie zobaczysz żadnych wpływów na swoim koncie. Optymalnym rozwiązaniem są potrącenia proporcjonalne z każdej faktury (a jeszcze bardziej całkowity brak zabezpieczenia 😉).
⚖️ Proporcje: często zwrot przewidziany jest np. w ten sposób, że 70% zwracane jest Ci po odbiorze końcowym, a pozostałe 30% po upływie okresów gwarancyjnych. W przypadku robót o małym ryzyku wystąpienia wad już w okresie gwarancji jakości i rękojmi za wady, proporcje te z powodzeniem mogą zostać zmienione, a może nawet uda Ci się skłonić wykonawcę do zwrotu całości zabezpieczenia po odbiorze końcowym.
🕰️ Terminy: te uzależnione są często od odbioru końcowego inwestycji przez inwestora. To termin, na który albo nie masz wpływu, albo Twój wpływ jest niewielki. Często też terminy odbioru końcowego robót od Ciebie różnią się znacznie od terminów odbioru robót przez inwestora. Tu zawsze warto negocjować, żeby przynajmniej część zabezpieczenia została Ci zwrócona po Twoim odbiorze końcowym.

Pamiętaj, żeby zawsze dokładnie sprawdzić zabezpieczenia w umowie, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

03/06/2024

🔍 Krok 3 – sprawdź termin i warunki płatności 💰📅

Pisząc o terminie i warunkach płatności, nie mamy na myśli tylko tych standardowych „X dni od doręczenia prawidłowo wystawionej faktury VAT”. Oczywiście, to ważne, ale jeśli jesteś podwykonawcą zamówienia publicznego, pamiętaj, że te X dni nie może być dłuższe niż 30. Przy prywatnych inwestycjach takiego limitu nie ma (chociaż są pewne „bezpieczniki” jak w ustawie o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych). 🚧⚖️

Dobra wiadomość dla podwykonawców zamówień publicznych jest taka, że generalni wykonawcy pilnują tych terminów, bo za ich niedotrzymanie grożą im dotkliwe kary umowne. 😅📜

Umowa o roboty budowlane to zazwyczaj taka umowa, którą wykonujesz przez kilka, a nawet kilkanaście miesięcy. Szalenie istotne jest więc zapewnienie sobie stałego finansowania w czasie jej wykonania. 🏗️💵

Żeby to zrobić, musisz sprawdzić:
📅 Kiedy zgodnie z umową możesz występować o płatność.
🗓️ Czy w umowie przewidziane są okresy rozliczeniowe, a jeśli tak to jakie.
📄 Jakie dokumenty uprawniają Cię do wystawienia faktury i jakie musisz do niej dołączyć.
🕒 Czy wykonawca/zamawiający ma określony termin na odebranie Twoich prac lub poświadczenie ich zaawansowania do celów rozliczeniowych, a jeśli tak to jaki jest to termin.

Zrób to, żeby uniknąć nieprzyjemnego zaskoczenia, że fakturę będziesz mógł wystawić dopiero po wykonaniu wszystkich robót i ich bezusterkowym odbiorze. Albo że co prawda rozliczenie jest według miesięcznego przerobu, ale wykonawca/zamawiający w umowie nawet nie zająknął się w jakim terminie będzie weryfikował Twoją „sprzedaż” lub zakreślił sobie na to np. 35 dni 📆

Nie pozwól, aby takie szczegóły zaskoczyły Cię w trakcie realizacji projektu. Lepiej dm***ać na zimne! ❄️🔥

23/05/2024

🔍 Krok 2 – sprawdź ustalenia biznesowe 📑

Twoja oferta została wybrana jako najkorzystniejsza. Świetnie, gratuluję! 🎉 Teraz czas sprawdzić, czy w zaproponowanej umowie generalny wykonawca przeniósł Twoje warunki biznesowe z oferty lub negocjacji, które poprzedziły wybór Twojej oferty 🧐

Na tym etapie sprawdź, czy:

💰 Umowna forma wynagrodzenia i jego kwota zgadzają się z tymi oferowanymi/negocjowanymi: obmiarowe/kosztorysowe, ryczałtowe.
📜 Załącznik opisujący roboty lub usługi, jakie masz wykonać (zwykle nazywany „zakresem rzeczowo-finansowym”), zawiera wszystkie oferowane elementy, ich ilości oraz ceny jednostkowe.
📅 Umowa zawiera harmonogram realizacji robót/usług i czy terminy w nim przewidziane są bezpieczne.
🔧 Okresy gwarancji jakości oraz rękojmi za wady zgadzają się z Twoją ofertą.
📉 Wartości potrąceń za usługi oferowane przez generalnego wykonawcę (obsługa laboratoryjna, geodezyjna, zapewnienie zaplecza socjalnego) zgadzają się z ustalonymi w toku negocjacji.
🛡️ W umowie przewidziano zabezpieczenie, a jeśli tak, to o jakiej wartości oraz jak i kiedy będzie zwracane.
⚠️ Kary umowne - za co zostały zastrzeżone i czy ich wartości zgadzają się z tymi wynegocjowanymi.

Dużo tego? Wcale nie, to tylko wierzchołek całej góry lodowej zwanej umową o podwykonawstwo 🏔️ Ale lepiej, żebyś zbadał ten wierzchołek, niż rzucił się w przepaść z zamkniętymi oczami.

16/05/2024

🔍 Krok 1 – sprawdź swoje dane. 📑

Czy zdarzyło Ci się dostać telefon od miłej pani z księgowości Twojego generalnego wykonawcy, że przelewu, na który czekasz od prawie miesiąca, w ten czwartek nie będzie? 🤔 Powód? W umowie nie zgadza się Twój NIP, a w numerze rachunku brakuje dwóch cyfr względem tego, który podałeś na fakturze, więc trzeba sporządzić "szybki aneksik".

Błądzić jest rzeczą ludzką i każdy ma do tego prawo, zarówno Ty, jak i pracownik generalnego wykonawcy, który sporządzał umowę. Możesz oczywiście w takiej sytuacji podnieść decybele, powiedzieć, że g… uzik Cię to obchodzi, bo to nie Twoja wina, a kasa ma być. Ale! Szanse powodzenia takiego zrywu są marne, a czy na pewno nie ma w tym też Twojej winy? Sprawdziłeś zanim podpisałeś? 🤷‍♂️⚠️

Takich błędów i idących za nimi rozmów można łatwo uniknąć. Jak? A tak:

📌 Dostajesz umowę z prośbą o wpisanie danych? Skopiuj NIP, REGON, KRS z właściwego rejestru, a numer rachunku z aplikacji bankowej. Sprawdź, czy nic nie uciekło.

📌 Dostałeś umowę z uzupełnionymi danymi? Sprawdź dwa razy. Pomyłki się zdarzają, szczególnie przy masowej produkcji.

Proste? Bardzo! 😎 Pomyślałeś: „tyle to wiem i ja, po co mi mecenas”? Super! Chylę czoła, ale zdziwiłbyś się, ile takich telefonów wykonują miłe panie i nie mniej mili panowie z księgowości przed upływającym terminem płatności.

16/05/2024

Na co dzień zajmuję się obsługą przedsiębiorców biorących udział w realizacji inwestycji budowlanych. Czytam umowy, załączniki, porównuję WSz z OWU, a czasem nawet WO zmienione WSz zmienione aktem umowy. Szukam i oceniam ryzyka, opiniuję, negocjuję, tańczę, śpiewam, recytuję ⚖️💃🎤. W skrócie, robię wszystko, czego Ty pewnie nie lubisz.

Jeśli jednak uważasz, że:
👉 Płacenie komuś za przeczytanie kilku stron (no może kilkudziesięciu/set) nie ma sensu, w końcu sam robisz to doskonale, czytając Przegląd Sportowy (ktoś to jeszcze czyta?) przeglądając memy albo MLH na Insta 📱😆
👉 Usługi prawnicze są za drogie i w ogóle nie warte swojej ceny
👉 Co ten papuga może wiedzieć czego nie wiesz Ty, w końcu masz firmę budowlaną już od 10 lat 🏗️
👉 Twój kolega, który mieszka koło Wydziału Prawa lokalnego uniwersytetu i czasem słyszy to i owo, zrobi to lepiej, szybciej i za 🍺..to ja to szanuję! 🙌

Sam mam w sobie nutkę ryzykanta, lubię sporty ekstremalne, a i trochę pomajsterkować mi się zdarza (choć huśtawki, którą robię od jakichś 5 lat, dalej nikt nie zobaczył).

To nie jest miejsce, w którym będę nakłaniał Cię do korzystania z usług moich, czy mi podobnych. Tak jak ja pewnie nie zbuduję sam swojego wymarzonego domu, tak Ci też nie uda się posiąść w kilka dni takiej wiedzy, żeby wyłapać wszystko z tej prawniczo-budowlanej paplaniny przelanej na pół ryzy papieru.

Podobnie jednak jak ja mogę z powodzeniem przemalować mieszkanie czy zamontować oświetlenie (o dziwo się trzyma), tak Ty możesz sprawdzić i zabezpieczyć w umowie najważniejsze elementy. I to właśnie miejsce, w którym chcę Ci trochę pomóc. I to za free!

O tym, które to są i jak to zrobić, dowiesz się z kolejnych postów. Stay tuned! 🚀

12/04/2024

🚧 Wywłaszczenie pod budowę drogi – operat gotowy i co teraz? 🤔

Poznałeś już wartość swojej nieruchomości według operatu szacunkowego, ale co dalej? Teraz to czas, aby dać znać, co myślisz! Możesz wnieść swoje uwagi zarówno do samego operatu, jak i do innych dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy. 🗣️✍️

👀 Pamiętaj, że Twoje odszkodowanie powinno być powiększone o:
📍 10 000 zł, jeśli mieszkałeś w domu lub mieszkaniu, na Twojej nieruchomości, podlegającej wywłaszczeniu;
📍 5% wartości nieruchomości, jeśli wydałeś nieruchomość w ciągu 30 dni od otrzymania zawiadomienia o ZRID.

Nie zapomnij sprawdzić! 🕵️‍♂️ Upewnij się, że te ważne informacje są odpowiednio odnotowane w aktach. Jeśli działania zostały podjęte bez Twojego oświadczenia, a prace już ruszyły – to również powinno być zapisane i w takim wypadku również jesteś uprawniony do powiększonego odszkodowania.

Jeśli nie masz uwag, starosta lub wojewoda niedługo wydadzą decyzję o kwocie odszkodowania. 📅🔍

Co z odwołaniem?
📍Masz 14 dni na odwołanie się do wyższej instancji po otrzymaniu decyzji – jeśli decyzję wydaje starosta, odwołujesz się do wojewody, a od decyzji wydanej przez wojewodę do ministra odpowiedzialnego za budownictwo, mieszkalnictwo i zagospodarowanie przestrzenne (obecnie Minister Rozwoju i Technologii),
📍Nie chcesz się odwoływać? Możesz zrzec się tego prawa dla przyspieszenia wypłaty odszkodowania – w tym celu musisz złożyć odpowiednie oświadczenie przed organem, który wydał decyzję.

A może zaliczka? Jeśli zdecydujesz się na odwołanie, możesz zażądać wypłaty 70% wartości odszkodowania jako zaliczki, która powinna trafić do Ciebie w ciągu 30 dni od złożenia wniosku. 💰

Pamiętaj, że to Twój czas, aby zadbać o swoje interesy. Nie przegap okazji do wyrażenia swojego zdania i zabezpieczenia należnego odszkodowania! 🌟

11/04/2024

🚧 Wywłaszczenie pod budowę drogi – jak liczone jest odszkodowanie? 💸

A teraz to, co tygryski lubią najbardziej, czyli trochę o kasie i jak wycenia się nieruchomości przejmowane pod drogi na potrzeby wypłaty odszkodowania 😻

⚖️ Na początek trochę przepisów – wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji ZRID oraz według jej wartości, z dnia w którym następuje ustalanie wartości odszkodowania. Do tej procedury stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stan nieruchomości obejmuje takie tematy jak: zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan otoczenia nieruchomości (wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości). Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania co do zasady jest jej wartość rynkowa. W skrócie – im lepsza nieruchomość, tym większe odszkodowanie, tego chyba nie trzeba nikomu tłumaczyć.

Czy to znaczy, że jeśli masz działkę rolną, klasy VII, z dala od miasta, z otoczeniem bardziej przypominającym bagno ze „Shreka”, niż biurowce Mordoru (tego warszawskiego, nie Tolkienowskiego) to otrzymasz odszkodowanie wywołujące raczej salwę śmiechu, niż okrzyki radości? Na szczęście nie do końca.

🎖Wszystko to zasługa tzw. „zasady korzyści”, zgodnie z którą, w przypadku gdy nowe przeznaczenie nieruchomości powoduje wzrost jej wartości, wartość nieruchomości dla celów wypłaty odszkodowania określa się według tego nowego sposobu użytkowania – w tym wypadku zgodnie z wartością nieruchomości nabywanych pod drogi.

Dobitniej – Twoje bagienko nie będzie wyceniane na podstawie transakcji z udziałem innych podobnych bagienek, a na podstawie działek kupowanych pod drogi. To powoduje kilku, a nawet kilkunastokrotny wzrost wyceny 1 m2 wywłaszczanej nieruchomości (w zależności m.in. od regionu lokalizacji nieruchomości).

📸Jak uzyskać operat szacunkowy? Możesz zrobić jego fotokopie lub poprosić o ksero podczas zapoznawania się z dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania.

09/04/2024

🚧 Wywłaszczenie pod budowę drogi – ustalenie odszkodowania 💵

Po wydaniu decyzji ZRID i pożegnaniu się z naszą działeczką, większość z nas czeka bardziej na przelew, niż na możliwość przejechania się nową drogą. Dlatego teraz słów parę o procedurze i mało przyjemnych faktach, które wyjaśnią, że jedno i drugie zdarzenie z poprzedniego zdania nie musi być znowu tak odległe. Bo procedurę wypłaty odszkodowania porównałbym raczej do maratonu, niż do sprintu 🏃‍♂️

🕵️‍♀️Kto ustala wysokość odszkodowania? To znów rola ojca chrzestnego całego przedsięwzięcia (wojewody lub starosty), ale - jak to zwykle w życiu bywa - kasę wykładają rodzice – inwestorzy, którzy wnosili o wydanie decyzji ZRID.

🐌📅 Kiedy? Teoretyczne bardzo szybko, bo:
- w terminie 30 dni od dnia, gdy ZRID stał się ostateczny, lub
- w terminie 60 dni od dnia wydania ZRID z rygorem natychmiastowej wykonalności (albo od wydania postanowienia dodającego taki rygor).
Tyle w teorii, w praktyce trwa to znacznie dłużej i raczej nie ma co spodziewać się przelewu przed upływem 5-6 miesięcy od startu prac.

🏢Jak to wygląda? Postępowanie jest wszczynane z urzędu, czyli nie musisz nic robić. Przed zakończeniem całej procedury, zostaniesz poinformowany o możliwości zapoznania się z materiałami zgromadzonymi w czasie jego trwania – warto, a nawet trzeba skorzystać z tego prawa.

Czego szukać w aktach?
📍Operat szacunkowy – jest kluczowym dokumentem, na podstawie którego wyceniana jest nieruchomość, sprawdź czy został sporządzony prawidłowo (o operacie kilka słów w kolejnych postach);
📍Twoje oświadczenie o wydaniu nieruchomości – zwiększy Twoje odszkodowanie o 5%, sprawdź czy inwestor przekazał je do akt;
📍Moment rozpoczęcia robót wskazywany przez inwestora – przyda się jeśli nie złożyłeś formalnego oświadczenia, albo zrobiłeś to po terminie.

🚨 Uwaga: Brak pisma do inwestora nie eliminuje Cię z gry o dodatkowe 5% odszkodowania. Zdarza się, że inwestor rusza z pracami bez wcześniejszego pytania o pozwolenie. Ważne, byś pamiętał o tym szczególe, zwłaszcza gdy czas na oficjalne złożenie oświadczenia minął.