12/07/2023
Wynajmujesz mieszkanie lub dom? Pamiętaj o konieczności przekazania najemcy świadectwa energetyki budynku/lokalu! Jego brak może Cię słono kosztować.
Już od dłuższego czasu na właścicielach budynków lub lokali ciąży obowiązek przekazania nabywcy lub najemcy danego budynku/części budynku świadectwa charakterystyki energetycznej - wynika on bowiem z przepisów obowiązującej od niemal dekady ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dz.U. 2021 r. poz. 497 ze zm.) [dalej: Ustawa].
W ostatnim czasie, na skutek nowelizacji Ustawy (ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy - Prawo budowlane) [dalej: ustawa nowelizująca], która weszła w życie z dniem 28 kwietnia br., obowiązek ten uległ znaczącej modyfikacji, a brak jego realizacji zagrożony został poważną sankcją.
Zgodnie z aktualnie obowiązującym art. 11 Ustawy właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej - przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej - przy zawarciu umowy najmu.
Jeszcze do niedawna brak przekazania takiego świadectwa nie był obciążony żadną sankcją finansową, a jedynie dawał podstawę do uruchomienia przez nabywcę lub najemcę specjalnej procedury, która zakładała wpierw wezwanie zbywcy lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, a w razie dalszego braku reakcji nabywca lub najemca mógł, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego.
Tym samym w praktyce cały ciężar i trud związany ze sporządzeniem świadectwa charakterystyki energetycznej ciążył na nabywcy/najemcy, którzy - co zrozumiałe - rzadko kiedy z opisanych wyżej uprawnień korzystali.
Począwszy od 28 kwietnia 2023 r. sytuacja uległa diametralnej zmianie - nabywcy i najemcy wprawdzie utracili uprawnienie do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy/wynajmującego, natomiast teraz to tym ostatnim zależeć będzie na należytym wywiązaniu się ze swojego obowiązku - wszak zaniedbanie po ich stronie może skutkować nałożeniem kary grzywny.
Na co zatem zwrócić uwagę, jeżeli jesteśmy adresatami obowiązku opisanego powyżej? Przede wszystkim na to, co takie świadectwo charakterystyki energetycznej powinno zawierać: dane identyfikacyjne budynku lub części budynku, charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku, zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku, a także - co jest nowością - oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków (oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń).
Wymóg zawarcia rzeczonego oświadczenia stanowi wyraz dążeń ustawodawcy do ograniczenia procederu sporządzania tzw. quasi świadectw, czyli dokumentów niesporządzonych z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków (vide: uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej).
Warto zatem upewnić się, że zwracamy się o sporządzenie świadectwa do podmiotu uprawnionego, który przygotuje dokument zgodny z wymogami Ustawy.
Co istotne, Ustawa precyzuje, iż jeżeli przedmiotem umowy jest część budynku, przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.
Notariusz pouczy, ale akt sporządzi…
Zgodnie z nowym brzmieniem Ustawy, w razie dokonywania czynności przed notariuszem, jest on zobowiązany odnotować przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej, natomiast w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania (…) o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.
Gdybyście mieli Państwo dodatkowe pytania co do powyższego zagadnienia, zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.
