JNP Real Estate Corp.

27/07/2020

JNP通信

常夏のフィリピンはいまだロックダウン中ですが

順調に？感染者数を伸ばし、隔離レベルが元に戻りそうな勢いです。

昨日のフィリピンの感染確認累計はなんと74,390人

回復者は24,383人だけ。

明るくフレンドリーな人たちが多いフィリピン国ですが

急死者数が1871人だけですんでるのは驚きです。

そんな中、日本政府はフィリピンに新型コロナ緊急対応で

500億円の財政支援を決めました。

20億円はプレゼント、480億円は0.01%の金利で15年後には返していただく約束にはなってます

日本政府は途上国向けの支援を積極的に行っています。

これまでフィリピンへ何兆円も融資してきました

日本政府はフィリピンの新型コロナの感染拡大の抑制と早期経済回復、維持拡大を期待しますと

かっこいい声明とともに署名しました。

今回の500億円すべてがこのような使途に使われることを祈ってます。

一方賃貸市場は、多くの人が職を失うのと同様

我々のテナントも例外ではなく、職を失い帰国する外国人も目立ち始めました。

家賃未納、家賃支払い猶予依頼、退去、無断退去と

いろいろ起こりバタバタしてますが、

これを機に、賃貸ルールの見直し、体制の見直し等々

社内の機能強化を図っています。

04/06/2020

JNP Real Estate Corp オーナー通信

6/1からメトロマニラはGCQという1ランク隔離レベルがダウンされました。
何が変わったか？
交通機関は電車とタクシーが50%乗車率で動き始めましたが
国民の足ジプニーは6/21のスタートのようで、
ドライバー達は仕事がなく相当怒ってるようです。
エリア間の移動は今まで通り規制が張られてるので、
悪いお巡りさんによるチェックは従来通りですが、
通勤の証明書があれば意地悪されなければ通過可能のようです。
夜間の20:00以降は相変わらず外出禁止です。
そんな中ほとんどの会社は稼働を開始したんですが、
実態は通勤ができず超スロースタート。
これ以上の隔離は限界ってことで、
財源がない政府がGCQへ移行を決定しましたが、
このまま隔離を緩めていくと、
ソーシャルディスタンスが狭めな、
フレンドリーで明るいフィリピン人の間では
感染がぶわっと広まりそうなイヤーな予感がしてる
今日この頃です。
気になる家賃の遅れですが
3月５件、
4月19件、
5月25件と
徐々に増加中で
引き続き引き締めて業務にあたってます。

22/05/2020

JNPオーナー通信

ここメトロマニラでは5/16にロックダウンレベルを1段階下げて１週間経ちました。
大きな点は自由に外出できるようになったことと食品以外の生活関連のお店もオープンされたことです。
検問等は従来通りで、エリア外への移動は認められてません。
肝心な不動産関係については、生活関連という事で営業は許可されたんですが、
コンドミニアムへの第三者の立ち入りが認められず、結局従来と変わらず管理部隊と経理部門だけの営業が続いてます。

来月にはもう一段レベルを下げたロックダウンになることを期待してますがどうなる事やら。
そんな中、気になる家賃回収についてですが、
１家賃の未納と２隔離中に契約更新された小切手の回収ができないという問題が起こってます。

現状、3月の家賃は順次報告中ですが、家賃未納件数が5件、小切手の未回収が5件という状況です。
ロックダウン状態での物件管理はなにかと制約がありますが、テナントとのコミュニケーションを絶やさなぬよう活動してるので引き続きご支援お願いいたします。

Ms.Grace & Julie by Property Management

13/05/2020

昨日5/12(火)、フィリピン政府はマニラ首都圏をはじめラグナ州やセブで「緩和されたコミュニティ隔離」を5/16(土)から施行すると発表。一部経済活動再開や交通機関が運行予定ですが、あまり変わらないのでは？との声も。それでもようやく段階緩和の兆しが見えてきました。コロナウィルスやロックダウン騒動の中、あらゆる組織や団体に問われるのは管理力です。フィリピン不動産においても管理は最も大事な臓器の一つといっても過言ではないでしょう。

そこで今回は連載続編である #フィリピン不動産絶対条件 についてお伝えします。

1) しっかり管理ができる業者を選定
2) 平米単価15万ペソ前後の「中古物件」

1.「PMの概念がない！？」

フィリピンには基本的に #プロパティーマネジメント の概念がありません。売買仲介や賃貸仲介をするブローカーは沢山存在しますが、仲介後の「管理」をする人や組織は殆どありません。最近では外資系管理会社が増えてきましたが、まともに管理できる業者はごくわずかです。

2.「 #プレセール（新築）はダメなの？」

ダメではありませんが、現物より回収が遅れます。通常プレは資金を投入してから完成まで3〜4年要します。当然ですが客付け出来るまで1円も回収出来ません。そこで現物とプレでどれくらい資産価値や回収率に差が出るのか？添付の10年間比較表をご覧ください。

Bの価格15%/年アップはデベロッパーによる意図的な価格の吊り上げで、引き渡し後は商品力により上げ下げされます。パセオはプレとしては商品力があり価格が上がっているので、好案件でしたがすべてのプレで高いパフォーマンスが出せるとは限りません。

フィリピン不動産において管理業者選定と同等に大切なことは「実需」を買うことです。現物で少しでも早く確実に回収し、インフレの恩恵を享受しながら資産価値を上げていく。プレは現物の収入から買いましょう。

まとめ
・ロックダウンは延長されたが緩和の兆し
・管理業者選定は慎重に
・プレより現物で確実に回収

次回はなぜフィリピンなのか？
#フィリピン不動産メリット について配信していきます。

20/04/2020

JNPオーナー通信

4/6の演説でデゥテルテ大統領は、我々は倍働く、食料は何とかするので辛抱してくれ、国民の皆さん政府を信用してください、経営者の皆さん政府を助けてください、とにかくマスクはしてくれ、家から出ないでくれという事で4/30までのロックダウンの延長を決めました。

買物と通院以外は外出禁止ですが、やはり違反者も多く数万人規模で逮捕者が出てます。しかし4/16時点で感染者5560人、死者362人と収束する気配は今のところありません。

驚いたのはわれらの本拠地シティーランドでも感染者が出てしまい、ビルが２週間のロックダウンとなってしまいました。住民は9:00～13:00までしか外出できず相当のストレス状態となってます。

JNPとしては物件管理部門は業務を続けてますが、家賃の遅れがちらほら発生し始めており、入居者とのコミュニケーションを絶やさないように回収業務を続けている状況です。早い収束を期待したいですがもう1ヶ月延長する話もではじめていて今のところ先が見えない状態です。 #リトル東京

16/04/2020

JNPオーナー通信

前回に引き続き #フィリピン不動産内装 ビフォーアフターPart 2です。今回はJNPが唯一取り扱った #フィリピン不動産新築 物件 "Paseo De Roces" です。

Paseoの #フィリピン不動産賃貸 需要は比較的外国人が多いです。家賃相場は動画にも記載してますが一応こちらにも。

Before内装工事： 800〜1,000 peso/㎡
After 内装工事：1,000〜1,200 peso/㎡

あまり変わらないのでは？

そんな疑問を持たれるかもしれません。
簡単なシュミレーションをしてみましょう。

例）Paseo De Roces
物件価格：4,500k peso
物件広さ：25.5㎡

内装前家賃：1,000×25.5=25,500 peso/月　A
内装後家賃：1,200×25.5=30,600 peso/月　B

※ここでは経費や諸費用はカウントしません。

AとBそれぞれの年間家賃収入は以下。
A：25,500×12=306k peso
B：30,600×12=367k peso

つまり、AとBの回収年月は以下。
A：4,500k/306k≒14.7年
B：4,500k/367k≒12.3年

差は2年4ヶ月。

なお、忘れてはいけないのがフィリピンは"インフレ"の国だということ。つまり物件価格や賃料は物やエリアにもよりますが上昇していきます。

フィリピンのインフレ率は3〜4%ですので、インフレを加味したシミュレーションもしてみましょう。

Bの物件の条件設定を以下とします。
・物件価格：3%/年上昇
・賃料　　：3%/年上昇

※小数点以下は四捨五入

年数　価格　　　賃料
1　　 4,500k　　30,600
2　　 4,635k　　31,518
3　　 4,774k　　32,464
4　　 4,917k　　33,438
5　　 5,065k　　34,441
6　　 5,217k　　35,474
7　　 5,374k　　36,538
8　　 5,535k　　37,634
9　　 5,701k　　38,763
10　　5,872k　　39,926
11　　6,048k　　41,124

それぞれの年間家賃収入を合計すると11年で約4,703kとなります。

つまり、本来Bは購入金額を回収するのに12.3年かかりますが、インフレ率が加わると11年以内で回収出来てしまうことが分かります。

それだけではありません。

上記計算式を見てわかる通り、インフレで回収速度が早くなっただけではなく、物件価格が約1.34倍にまで上昇しています。

内装工事を施工するかしないか。インフレの恩恵が受けれるか受けれないか。で回収年月に差が出るだけではなく売却益にも大きく関係することがお分かり頂けたでしょうか。

更に内装工事をしないと客付けがしにくいデメリットも出てきます。 #フィリピン賃貸市場 におけるコンドミニアム居住者の割合はまだまだ外国人が高いです。

つまり外国人がいきなり海外に来て内装未施工や家具家電がない部屋だと選ばれにくいですね。いわゆる"Bare"ユニットで借りる人は現地の人が殆ど。しかし、フィリピン人でコンドミニアムに住める人はまだまだ少ないのが現状です。

#フィリピン不動産 #フィリピン不動産投資 #フィリピン不動産中古物件 #フィリピン不動産管理 #フィリピンペソ #フィリピンコンドミニアム

#フィリピン不動産内装 #新築コンドミニアム フィリピンの不動産会社です。 投資家の方へ有望な不動産・フィリピン成長型金融商品を情報発信していきます。 チャンネル登録はこちら↓ https://www.youtube.com/channel/UCSxVyRk4XpyhZA...

06/04/2020

内装工事 Before After

今回はJNPで30件程管理させて頂いてるオリエンタルプレースの内装工事ビフォーアフター動画の配信です。新しくデザイナーを迎え入れたことで、デザインや内装工事のレベルが上がってきました。今後もフィリピン市場で客付けに有利なデザインと設備の施工を実施していきます。

#フィリピン不動産 #フィリピン不動産投資 #フィリピン不動産中古物件 #フィリピン不動産管理 #フィリピンペソ #フィリピンコンドミニアム #フィリピン不動産内装 #フィリピン不動産賃貸

02/04/2020

Jnp Real Estate Corp.
Company Outing in Cebu island 2020.

フィリピンの不動産会社です。 投資家の方へ有望な不動産・フィリピン成長型金融商品を情報発信していきます。 日々の業務風景ややイベント等も配信していきます！ 【JNP Instagram】 →...

31/03/2020

#フィリピン不動産 徹底解明！
～サラリーマン平均所得約400万円の副収入を得る仕組み？～

ずばり平米単価15万ペソ前後の中古物件を5戸持つこと！（いかにも怪しい）

#フィリピン不動産投資 儲かりそうだから始めたい！
でも詐欺が怖い。騙されたらどうしよう。税金はどうなの？価格や相場はいくらぐらい？そもそも何を買ったらいいの？

「フィリピン 不動産」　その後ろに隠されたニーズやフィリピンで投資する上でのコツやポイントをご紹介していきます。

目次
第一章：フィリピン不動産入門編～フィリピン不動産概要とメリット〜

第二章：フィリピン基本情報〜海外出稼ぎ戦士OFW！？

第三章：フィリピン不動産中級編〜税金やローンはどうなの？

第四章： #フィリピン不動産賃貸 編 ～賃貸業の採算分析〜

第五章：日本のアパートVSフィリピン区分コンド～日本のアパートの方が儲かるでしょ！？～

第六章：フィリピン不動産は所詮区分！？〜区分でも5戸もてば安泰〜

第七章：フィリピン不動産上級編～プレセールも買えるの？デベロッパーとの闘い〜

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【第一章：フィリピン不動産入門編〜概要とメリット〜】

その① フィリピン不動産概要 投資対象は何？

いきなりですが、抑えておくべきポイント！
・フィリピンは外資規制が厳しい
・外国人は土地の購入&所有不可

よって、外国人は土地の上屋にあたる戸建てやアパートも所有できません。

じゃあ何が買えるのか？

#東南アジア不動産投資 でよく耳にする"コンドミニアム"です。コンドミニアムとは日本で言う分譲マンションのこと。基本的に外国人はこのコンドミニアムのみ所有可能。

#コンドミニアム は土地の権利書とは別にコンドミニアム権利書があります。すなわち土地はデベロッパー（開発業者）もしくは地主が所有しており上屋のコンドミニアム一室ごとに所有権があります。

じゃあ！コンドミニアム一棟買い占めよう！

そんなこと言ってみたいですね。

しかし、いくらお金があっても買い占めることはできません。再び外資規制が行く手を阻みます。フィリピンでは外国人が所有できる部屋の割合は全体の40%までとコンドミニアム法で規定されています。

つまり1,000室あるコンドミニアムの場合、外国人保有可能数は400室まで。残り600室はフィリピン人でなければなりません。

まとめ
・フィリピンは外資規制が厳しい
・外国人は土地を買えない
・コンドミニアム保有可
・コンドミニアム外国人保有率は全体の40%まで

以上で #フィリピン不動産投資 の対象物が理解頂けた頂けましたでしょうか。

次回はフィリピン不動産投資をする上で抑えておくべき「絶対条件」についてお伝えします。

24/03/2020

JNPオーナー通信

メトロマニラが隔離されてから10日目となった現状レポートです。
現状、外国人の出国は可能、ただしフィリピンへの入国は不可。
すべての公共交通機関は停止、タクシー、ジプニーも営業不可。政府機関は税務署以外閉鎖。
銀行は一部の支店のみ持ち回りで営業。お店は、食料品店、薬局、ガススタンドとレストランのテイクアウトのみ営業、ファストフードはやってると思いきやほぼ閉店。

外出禁止令が出されてるなか、食料の買い出しと通院だけは可能ですが、夜間の8:00PM～5:00AMは完全外出禁止の為、マカティーはゴーストタウン化しています。
周辺の週との境界は、あちこちで軍や警察により検問が実施されています。各モール、ビル、コンドでは出入りのたびに検温され37℃以上あると入館できません。

JNPの社員も基本自宅隔離中ですが、税務署と銀行の一部が機能するので経理部門と、退去立ち合いや家賃のフォローは止められないのでプロパティーマネジメント部門は在宅勤務しています。

そんな感じで全く機能していないメトロマニラですが、一つだけ良いことが。それは空気が綺麗になり青空が戻ったことです。

17/03/2020

コロナウイルスによる一部業務停止のお知らせ

この度フィリピン政府はコロナウイルス感染拡大を阻止するため2020年3月17日から2020年4月13日の間、メトロマニラを含むルソン島全域を隔離する措置をとる表明を出しました。

それに伴い各交通機関が運航停止になり、政府機関はBIR（税務署）以外のすべての業務を停止し、必要不可欠な食料品店や医療サービスを除く機関や民間企業も一時停止を義務付けられています。

つきまして、弊社は必要最低限の管理業務（賃料のモニタリングと退去立ち会い）や会計業務を除いて一時停止させて頂きます。銀行や市役所も閉鎖しており、売買をはじめ内装や報告業務に遅れが生じることがあるかもしれませんが、何卒ご理解頂きたくお願い申し上げます。

上記実施期間は特に設けておりませんが、今後も政府の動向を探りながら正しい情報を常に社内で共有し早期再開を目指していきます。

皆さまのご理解とご協力をお願い申し上げます。

令和2年3月17日
JNP Real Estate Corp. 一同