03/01/2026
LA TEMPORALIDAD DEL DERECHO DE SUPERFICIE EN PERSPECTIVA COMPARADA: EL LÍMITE DE LOS 99 AÑOS COMO CONSTANTE JURÍDICA
1. La excepción controlada al principio de accesión
El derecho de superficie emerge históricamente como una respuesta elaborada frente a la rigidez del principio clásico superficies solo cedit, conforme al cual todo lo edificado sobre el suelo se integra, por accesión natural, en la esfera dominical del propietario del terreno. Desde una perspectiva dogmática, la superficie introduce una escisión técnicamente sofisticada en la unidad del dominio, permitiendo distinguir dos estratos jurídicos: la propiedad del suelo, que permanece en el dominus soli, y la propiedad de lo edificado, atribuida al superficiario en calidad de derecho real sobre cosa ajena.
Tal escisión -aunque jurídicamente posible- no puede resultar indiferente al sistema. Admitir una separación indefinida entre suelo y edificación equivaldría, en la práctica, a tolerar una desmembración perpetua del dominio, con resonancias próximas a los antiguos regímenes enfitéuticos o feudales, manifiestamente incompatibles con la concepción moderna de la propiedad como institución unitaria, funcional y socialmente orientada. Por ello, el rasgo estructural y definitorio del derecho de superficie es su temporalidad. La limitación temporal opera como un mecanismo de contención sistémica: asegura que la escisión del dominio no se perpetúe, sino que constituya una situación jurídicamente controlada, destinada a concluir -al vencimiento del plazo- con la reunificación natural del suelo y de lo construido.
En esta clave, el plazo de noventa y nueve años se presenta como un punto de equilibrio entre exigencias contrapuestas. De un lado, garantiza al superficiario un horizonte económico suficientemente amplio para justificar la inversión y asegurar la explotación racional de la obra. De otro, preserva para el propietario del suelo -y para el tráfico jurídico futuro- la función social, la disponibilidad y la eventual “recuperabilidad” del dominio pleno, evitando que la institución derive en una fragmentación perpetua contraria al ordenamiento.
2. El modelo peruano: los 99 años como barrera de orden público
El Código Civil peruano de 1984 acoge esta arquitectura conceptual de manera explícita en su artículo 1030, al definir el derecho de superficie como la facultad del superficiario de mantener temporalmente una construcción en propiedad separada, sea sobre o bajo la superficie del suelo. La norma añade, con carácter categórico, que “este derecho no puede durar más de noventinueve años”, y dispone que, vencido dicho plazo, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo edificado, reembolsando su valor salvo pacto distinto. Se consagra así, en clave normativa, la idea de reversión y la consecuente recomposición del dominio, elementos esenciales para preservar la unidad estructural de la propiedad.
La doctrina peruana ha subrayado reiteradamente que la temporalidad constituye la esencia misma de la superficie. No solo porque el plazo máximo está fijado por el legislador, sino porque la naturaleza jurídica de la institución -como desmembración excepcional del dominio- impide su configuración en términos perpetuos sin desvirtuar su fisonomía. Se ha destacado, además, que la superficie resulta “económicamente similar a la propiedad”, en la medida en que otorga al superficiario amplias facultades de uso, disfrute y disposición sobre la construcción durante un periodo suficientemente extenso, aunque necesariamente finito.
La opción legislativa por los noventa y nueve años responde tanto a razones históricas como simbólicas. La revisión doctrinal de las Actas de la Comisión Codificadora del Código de 1936 -cuyo criterio fue luego trasladado al Código de 1984- revela que inicialmente se propuso un plazo de treinta años. Sin embargo, a iniciativa de Manuel Augusto Olaechea, se elevó a noventa y nueve, por estimarse que cien años evocaba la idea de perpetuidad. De allí que se adoptara el número 99 como un “límite psicológico”: suficientemente amplio para permitir la amortización y rentabilidad de la inversión, pero inequívocamente distante de la noción de dominio perpetuo.
Tanto la doctrina como el Tribunal Registral han enfatizado el carácter de orden público de este límite temporal. En consecuencia, toda estipulación que pretenda exceder los noventa y nueve años debe entenderse automáticamente reducida al máximo legal. No es jurídicamente admisible, mediante la autonomía privada, transformar la superficie en una suerte de propiedad paralela e indefinida, pues ello vulneraría el sistema de numerus clausus de los derechos reales consagrado en el artículo 881 del Código Civil. Este sistema cumple la función de impedir la creación de perpetuidades encubiertas que inmovilicen la circulación de la tierra y alteren la estructura misma del dominio.
3. España, Alemania, Francia y Estados Unidos: convergencia en la no perpetuidad
Lo observado en el Perú no constituye un fenómeno aislado ni una excentricidad normativa. En los principales ordenamientos que históricamente han servido de referencia al derecho civil peruano, el plazo de noventa y nueve años aparece igualmente como límite máximo -o como estándar consolidado de mercado- para instituciones funcionalmente equivalentes al derecho de superficie. Ello revela que no estamos ante un número arbitrario, sino ante una constante de política legislativa orientada a impedir la formación de perpetuidades impropias.
En España, el derecho de superficie presenta una marcada impronta urbanística. La legislación del suelo lo configura como un derecho real temporal mediante el cual el propietario -con frecuencia una administración pública- otorga a un tercero la facultad de edificar y explotar la construcción por un plazo que no puede exceder de noventa y nueve años. La finalidad es inequívoca: posibilitar la promoción y gestión de vivienda, especialmente protegida, sin desprenderse definitivamente del dominio del suelo. El Tribunal Supremo ha sostenido que la ausencia de plazo o la voluntad de perpetuidad desnaturalizarían la institución, aproximándola a una enajenación encubierta o a un censo enfitéutico, figuras incompatibles con la estructura moderna del dominio.
En Alemania, el Erbbaurecht constituye el paradigma de los derechos de construcción sobre suelo ajeno. Se trata de un derecho hereditario que permite edificar y mantener construcciones en terreno ajeno -a menudo municipal- y transmitir dicho derecho a los herederos. Aunque la ley no fija un plazo único, la práctica y el mercado han consolidado rangos entre cincuenta y noventa y nueve años, siendo este último el estándar para proyectos residenciales y de larga duración. La lógica es doble: asegurar al superficiario la recuperación de la inversión y un ciclo completo de explotación, y preservar, al mismo tiempo, la eventual reversión del suelo al dominio libre del propietario original, generalmente una entidad pública interesada en la planificación territorial.
En Francia, el bail à construction, regulado en el Código de la Construcción y de la Habitación, se estructura con un plazo mínimo de dieciocho y máximo de noventa y nueve años. La opción francesa combina un umbral mínimo que garantiza la viabilidad económica de la inversión con un límite máximo que impide la reaparición de vínculos perpetuos semejantes a aquellos que la Revolución Francesa se propuso abolir. La Cour de Cassation ha sido rigurosa en la defensa de estos límites, mostrando recelo frente a cualquier intento de instaurar cargas perpetuas sobre el suelo que comprometan la libertad de disposición inherente a la propiedad.
En el ámbito del Common Law estadounidense, aunque no existe técnicamente un derecho de superficie, el ground lease cumple una función equivalente: permite al arrendatario construir y explotar edificaciones en terreno ajeno por plazos muy extensos, cercanos a una vida de dominio. El límite de noventa y nueve años se ha consolidado por la práctica contractual y por la influencia de la Rule Against Perpetuities, destinada a impedir que personas fallecidas condicionen indefinidamente el destino de los bienes. Jurisprudencia reciente -como un caso analizado en California, donde se invalidó un arrendamiento que excedía de facto dicho umbral- confirma que la política jurídica estadounidense continúa rechazando estructuras que produzcan efectos equivalentes a una enajenación perpetua sin el tratamiento formal de una transmisión de dominio.
En todos estos sistemas, el punto de convergencia no es únicamente el número 99, sino lo que dicho número simboliza: un máximo temporal razonable para un derecho real o una relación contractual que confiere un poder casi pleno sobre lo construido, sin despojar definitivamente al propietario del suelo de su posición jurídica fundamental.
4. Otras latitudes: confirmación del patrón global
La comparación con otros ordenamientos confirma que la superficie -o sus equivalentes funcionales- se concibe universalmente como una desmembración temporal del dominio, rigurosamente impedida de transformarse en una perpetuidad.
En Bélgica, la reforma del derecho de bienes vigente desde 2020 elevó el plazo tradicional del derecho de superficie de cincuenta a noventa y nueve años, alineándolo con el estándar europeo. Aunque se admiten supuestos muy específicos en los que ciertos derechos de construcción pueden tener vocación de larga duración, el límite general de noventa y nueve años -compartido también por la enfiteusis- revela una política legislativa coherente de rechazo a los vínculos perpetuos sobre el suelo.
En Tailandia, el Código Civil reconoce expresamente el derecho de superficie, permitiendo su constitución por un plazo cierto o por la vida del propietario del terreno o del superficiario, pero sin consagrar una duración perpetua abstracta. La temporalidad permanece como rasgo definitorio, aunque la técnica de cómputo difiera. En Vietnam, la superficie se articula sobre la base de los derechos de uso de la tierra, de modo que su duración nunca puede exceder la del propio derecho de uso del suelo, configurando otra vía para impedir cargas perpetuas sobre la tierra.
En Europa del Este, países como Moldavia han incorporado recientemente un derecho de superficie autónomo con duración limitada, diseñado para compatibilizar la propiedad privada de las edificaciones con suelos que pueden seguir siendo estatales o comunales. También aquí se observa la misma constante: la admisión de una separación temporal del dominio, orientada a facilitar la inversión sin sacrificar el control público ni la capacidad de reordenación futura del territorio.
Incluso en sistemas donde la categoría de “superficie” no aparece con ese nombre, se recurre a concesiones de largo plazo, usufructos especiales o derechos de uso que cumplen, en la práctica, la misma función económica y urbanística, pero siempre bajo la premisa estructural de la no perpetuidad.
5. Fundamento económico‑social del plazo máximo
La cuestión de fondo no es únicamente “¿por qué noventa y nueve años?”, sino, más profundamente, “¿por qué un plazo máximo largo, pero no eterno?”. Desde una perspectiva económico‑social, la respuesta se estructura en tres planos complementarios.
En primer lugar, el plazo debe ser lo suficientemente amplio para dotar de racionalidad económica a la inversión inmobiliaria. La construcción de viviendas, centros comerciales o instalaciones industriales exige horizontes temporales que permitan recuperar la inversión inicial, atender los costos financieros y generar utilidades razonables. La doctrina ha señalado que, en la práctica, para el superficiario, un plazo cercano a los noventa y nueve años torna casi irrelevante el problema de la extinción: las generaciones que emprendieron la inversión habrán agotado con holgura la vida útil económica de la edificación.
En segundo término, el límite máximo responde a una lógica de política de tierras. Tanto en el Perú como en otros ordenamientos, la superficie ha sido concebida como un instrumento para ampliar el acceso a la vivienda o facilitar el desarrollo de proyectos sin exigir al superficiario la adquisición del suelo. La propiedad del terreno permanece en manos de un sujeto -frecuentemente público- que, vencido el plazo, recupera la plena disponibilidad del bien, pudiendo redefinir su destino conforme a nuevas necesidades urbanísticas, ambientales o sociales. En el caso peruano, esta función se enlaza con la idea de función social de la propiedad y con la necesidad de evitar la inmovilización indefinida de grandes extensiones de tierra bajo esquemas rígidos y perpetuos.
En tercer lugar, el tope temporal opera como una salvaguarda frente a los riesgos de la perpetuidad. La experiencia histórica del derecho de propiedad demuestra que los vínculos perpetuos -manos muertas, mayorazgos, fideicomisos indefinidos- tienden a concentrar y congelar la tierra, generando ineficiencia económica y desigualdad social. El plazo de noventa y nueve años constituye, así, la forma moderna de expresar que el legislador admite la separación entre suelo y construcción como herramienta contractual, pero únicamente bajo la condición de que, en un momento determinado, el dominio se reunifique y la tierra retorne al tráfico como bien plenamente disponible.
Bajo este prisma, la regla peruana de los noventa y nueve años se inserta con coherencia en una tendencia global: concebir el derecho de superficie como un derecho real fuerte pero finito, destinado a financiar edificaciones y dinamizar el mercado inmobiliario, pero siempre subordinado al principio estructural de que la tierra no debe quedar sujeta a vínculos perpetuos. Esta solución armoniza el interés del inversor, la estabilidad del tráfico, la función social de la propiedad y el rechazo sistemático de las perpetuidades, principios que atraviesan tanto el derecho civil continental como el Common Law.
