19/07/2021
A PROPOSITO DE LA LEY N° 31264, que modifica la Ley N° 27157.
¿QUE PASARA CON LAS AREAS COMUNES, ME LAS QUITARAN?
Con la publicación de la Ley N° 31264, que modifica algunos artículos de la Ley N° 27157, Ley de regularización de Edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, PARA RESPONDER ANTE emergencias sanitarias y similares.
Es claro que ha creado gran preocupación en la población por la redacción de la misma, en principio tiene algunas modificaciones y adiciones que se hacen a la Ley N° 27157.
EN SU ARTÍCULO 1. Establece que SU OBJETO, es que las juntas de propietarios adopten medidas complementarias, estableciendo reglas adicionales para respuestas solidarias ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier situación que amenace la vida de las personas o la integridad del edificio.
EN SU ARTÍCULO 2. Respecto de los BIENES COMUNES, (todo aquello que no es propiedad exclusiva), tenemos los siguientes:
Terreno sobre el que se construyó la edificación.
Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales.
los pasajes, pasadizos, escaleras; Los ascensores y
montacargas.
Las obras decorativas exteriores.
Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía; y otros.
Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no
estén destinados a una sección en particular.
Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad
de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios.
Sobre esto ultimo es donde se realizó, la adición y o detalle de algunos artículos, como son: los extintores, botiquines, productos y utensilios utilizados en los procesos de limpieza, desinfección y esterilización, y todos aquellos bienes destinados a la respuesta ante una emergencia sanitaria o desastres.
RECORDEMOS QUE LA PROPIEDAD EXCLUSIVA ES aquella que es pasible de ser inscrita a nuestro nombre en el Registro de Predios (Dptos, cochera, deposito, local comercial, oficina, reserva de aires) y sobre la cual la constitución vigente, da el manto de protección a la propiedad, estando que esta es nuestra propiedad y obviamente los bienes comunes (toda su descripción) pertenecen a los propietarios de las unidades exclusivas, es decir también tiene la protección constitucional.
EN SU ARTÍCULO 3, establece que se debe establecer un protocolo ante emergencias sanitarias, para proteger a las personas e integridad de la edificación, que debe ser difundido a los residentes y trabajadores, el cual puede adecuarse a un protocolo modelo, que emitirá próximamente el viceministerio de vivienda y urbanismo.
EN SU ARTÍCULO 4. Incorpora el articulo 51, respecto de OBLIGACIONESS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS ANTE EMERGENCIAS, y refiere a lo siguiente:
presentar el protocolo de emergencias a las entidades que se
determinen.
Colaborar con las autoridades.
Publicar las normas de seguridad.
PERMITIR A LAS AUTORIDADES EL USO DE LOS BIENES
COMUNES DENTRO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y PROPIEDAD COMUN ANTE LA NECESIDAD POR LA
EMERGENCIA SANITARIA O DESASTRE.
Mantener un registro de personas vulnerables de la
edificación; Organizar a los residentes para labores comunes.
Tutelar la salud y bienestar de los residentes y trabajadores.
Comunicar a la autoridad en caso algún residente este en
riesgo o se presuma que ha perdido la vida.
FACILITAR EL INGRESOS A LAS AUTORIDADES COMPETENTES
A LA UNIDAD INMOBILIARIA PARA LA AYUDA QUE SE
REQUIERA ANTE LA EMERGENCIA, PREVIO CONSENTIMIENTO
DE LAS PARTES O DE LA MAYORIA DE LOS RESIDENTES, SOLO
EN EMERGENCIAS DECLARADAS POR DECRETO SUPREMO.
Pero que de cierto hay en que me quitaran mi propiedad, pues la verdad es que la ley publicada, no hace referencia a ello, si bien es cierto que refiere a que se debe colaborar con las autoridades y permitir el usos de los bienes comunes ante la necesidad por la emergencia sanitaria o desastre, también señala la norma que el ingreso a las autoridades competentes para la ayuda que se requiera deberá contar con el PREVIO CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES O MAYORIA DE RESIDENTES, Y SOLO EN EMERGENCIAS DECLARADAS POR DECRETO SUPREMO.
Es decir que a mi humilde entender no es imperativo, sino que facultativo (aun); sin embargo, vamos a analizarlo más allá de lo que podemos leer.
¿SERA LEGAL QUE LAS AUTORIDADES COMPETENTES Y ANTE UNA EMERGENCIA PUEDAN HACER USO DE MIS BIENES COMUNES?,
Para ello traigo a colación la Ley N° 31061, Ley de movilización para la defensa nacional y el orden interno, la cual establece como su objeto la participación, derechos y deberes del Estado Y DE LAS PERSONAS NATURALES Y JURÍDICAS FRENTE A SITUACIONES PROPIAS DEL ESTADO DE EMERGENCIA, contemplado en el artículo 137 de la Constitución Política; El funcionamiento, las competencias y responsabilidades en la utilización de los recursos, bienes y servicios disponibles para la movilización nacional. LOS ALCANCES DE DICHA LEY (…), las personas naturales y jurídicas nacionales residentes en el país o en el extranjero, y los extranjeros residentes en el país, con las excepciones que establece el ordenamiento jurídico Y QUE ES EL PROCESO DE MOVILIZACION NACIONAL es el proceso permanente e integral planeado y dirigido por el gobierno nacional, que consiste en adecuar el poder y potencial nacional a los requerimientos de la defensa nacional, CUANDO ESTOS SUPEREN LAS PREVISIONES DE PERSONAL, BIENES Y SERVICIOS, ASÍ COMO LAS POSIBILIDADES ECONÓMICAS Y FINANCIERAS, A FIN DE DISPONER Y ASIGNAR OPORTUNAMENTE LOS RECURSOS NECESARIOS PARA AFRONTAR LAS SITUACIONES DE EMERGENCIA nacional O SANITARIA.
Podemos apreciar entonces que no es una figura nueva, pues en caso de emergencia nacional ya se había previsto esta figura, solo que se aplicaba a personas jurídicas privadas (empresas) ahora se le da un tratamiento de persona jurídica a la junta de propietarios, sin embargo para ello deberá de haber previamente un Decreto Supremo (norma de carácter general que reglamenta normas con rango de ley o regula la actividad sectorial funcional o multisectorial funcional a nivel nacional) y el consentimiento previo de la junta de propietarios que deberá estar plasmado en su protocolo.
A la fecha hay mucha disconformidad con lo plasmado en esta norma, habrá que esperar el protocolo modelo y el pronunciamiento de las entidades, siempre teniendo presente que la propiedad esta protegido por la Constitución vigente.
