08/05/2026
Reritrar la referencia a VICIOS OCULTOS en una compraventa inmobiliaria.
Es importante aclarar que no existe una relación directa entre la venta “ad corpus” y los vicios ocultos. Son conceptos jurídicos distintos y cumplen funciones diferentes dentro de una compraventa.
La venta AD CORPUS se refiere a que el inmueble se vende por un precio global, es decir, por el todo, y no estrictamente en función de su área o metraje. En términos simples, el precio no se calcula necesariamente multiplicando metros cuadrados por un valor unitario. Esta figura está regulada en el artículo 1577 del Código Civil, que incluso contempla una tolerancia respecto de diferencias de área, salvo que la diferencia exceda la décima parte.
Por otro lado, los VICIOS OCULTOS son defectos graves del bien que no son detectables fácilmente al momento de la compra, que existían antes o al momento de la transferencia, y que pueden impedir el uso normal del inmueble o disminuir significativamente su valor. El saneamiento por vicios ocultos se encuentra regulado en el Código Civil, especialmente desde el artículo 1503, que establece que el transferente responde por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.
- Ejemplo de venta AD CORPUS
Si un inmueble se vende sobre la base de 100 m² a US$2,000 por m², el precio sería US$200,000. En ese caso, el metraje sí tiene relevancia directa en la determinación del precio.
En cambio, si la venta se pacta ad corpus, el precio es US$200,000 por el inmueble como unidad, independientemente de pequeñas diferencias en el área, salvo que la diferencia exceda el límite permitido por ley.
- Ejemplo de VICIO OCULTO
Una persona compra un inmueble y, luego de la entrega, se descubre que las tuberías colapsan por una falla estructural del sistema de drenaje. No se trata de una avería puntual o reciente, sino de un problema preexistente que no era visible al momento de la compra.
Si se determina que el comprador, de haber conocido ese defecto, habría pagado menos o incluso no habría comprado el inmueble, podríamos estar frente a un supuesto de vicio oculto.
Por ello, no resulta recomendable sugerir simplemente “retirar” la obligación de saneamiento por vicios ocultos como si fuera una condición menor o equivalente a una venta ad corpus. La venta ad corpus regula principalmente el tema del área y del precio; los vicios ocultos protegen al comprador frente a defectos graves preexistentes del inmueble.
Son temas distintos y deben tratarse con cuidado en la redacción del contrato.
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