28/08/2018
DEL RÉGIMEN DE PROMOCIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA
Propietarios de vivienda amparados por Ley (Dec. Leg. 1177)
¿Qué opinan?
Lo que busca esta normativa es dinamizar el sector inmobiliario y reactivar el mercado de construcción que viene experimentando una desaceleración; es decir, la pronta restitución de las viviendas cedidas temporalmente y en calidad de arrendamiento; a través, del denominado PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE DESALOJO, que sería de competencia de los Juzgados de Paz Letrado de la jurisdicción del inmueble, indistintamente del monto de la renta.
Tendrá mérito de ejecución, siempre y cuando, cuente con FIRMAS CERTIFICADAS ANTE NOTARIO, o EL JUEZ DE PAZ LETRADO, según corresponda, y además esté inscrito en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda; para ello, se ha creado el REGISTRO ADMINISTRATIVO DE VIVIENDA - RAV (sistematización que recién viene implementándose) a cargo del FONDO DE MI VIVIENDA, de conformidad con el art. 9º de la norma. La pregunta que inmediatamente surge es: ¿El contrato – formulario se puede equiparar a un título ejecutivo con el cual se puede acceder al proceso de ejecución? El incumplimiento de estas formalidades no supone nulidad o invalidez del contrato, en la medida en que no se establece alguna sanción por el no uso de estos formularios, de tal manera que no nos encontramos ante una forma solemne (comentario personal). Dichos formularios deberán llenarse a efectos de acceder al beneficio establecido en la norma, que es el proceso único de ejecución de desalojo (mal denominado; ya que, este es un proceso de cognición muy sumarísima). Empero, gracias a una reciente modificación (Dec. Leg. Nº 1196) al art. 7-A de la Ley de Conciliación establece de manera expresa que no procede la conciliación en los casos previstos en el Dec. Leg. Nº 1177; inexigibilidad que hace posible la denominación de EJECUCIÓN.
Esta norma, constituye un avance para una efectiva tutela judicial del propietario para recuperar su bien; ya que este Decreto Legislativo ha creado varios formularios y su Reglamento ha aprobado el contenido de los mismos; con la finalidad de establecer los términos, condiciones, derecho y obligaciones de las partes y formalidades bajo los cuales se suscribirán el respectivo contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado (todos) a vivienda. Y, que a saber tenemos:
FUA = Formulario Único de Arrendamiento
FUAO = Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de Inmueble
FUAL = Formulario Único de Arrendamiento – Financiero (leasing)
EL PLAZO de duración del arrendamiento es DETERMINADO; es decir, NO MAYOR A UN AÑO, fecha que inicia desde la certificación notarial de las firmas en el Formulario que corresponda y su PRÓRROGA, debe realizarse antes del vencimiento mediante el llenado del FUA de prórroga.
LAS MENSUALIDADES serán abonadas en la cantidad y en la moneda pactada, en una cuenta en la que el arrendador tendrá abierta en una institución del sistema bancario o financiero. En esta cuenta puede depositarse los conceptos siguientes:
• Cuotas mensuales de arrendamiento (propiamente dicho)
• Cuotas mensuales ordinarias de mantenimiento
• Cuotas mensuales por el suministro de agua y luz
• Cuotas mensuales del seguro por riesgo de pérdida
• Otros conceptos incluidos en el contrato.
Verificado el/los pago/s EL ARRENDADOR SERÁ RESPONSABLE DE SU PAGO AL ÓRGANO, ENTIDAD O EMPRESA que corresponda, según su caso.
Los PLAZOS PROCESALES, bajo este régimen, deben cumplirse a cabalidad; ya que ADMITIDA LA DEMANDA cuentan los demandados o los ocupantes del inmueble con el plazo de CINCO días hábiles, para allanarse o contestar la demanda y vencido el plazo para su contestación o sin ella, el Juez debe SENTENCIAR en un plazo de TRES días hábiles, bajo responsabilidad (proceso que difiere totalmente del establecido en el art. 585º del CPC; sostenido en un proceso sumarísimo; así como, al que norma el “desalojo express” según Ley Nº 30201 que cuenta con un promedio de quince días para resolver, y que no se cumplen por la excesiva carga procesal del Poder Judicial.
Con esta nueva normativa, SE ENCUENTRA EXPRESAMENTE PROHIBIDA LA INVOCACIÓN DE CARGA PROCESAL PARA JUSTIFICAR LA DEMORA EN RESOLVER EL PROCESO. La que acarreará en responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial ¿…?
Otra diferencia por resaltar entre el desalojo express y el que nos ocupa; es que, la cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del bien aplica a todo tipo de inmuebles (comerciales, industriales, hasta viviendas). En tanto, que el establecido para promocionar el arrendamiento es un régimen exclusivo para VIVIENDA.
Que, genera las modalidades de contratación siguientes:
- Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda;
- Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra; y,
- Contrato de arrendamiento – financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda.
Procede la acción de desalojo, solo por las causales siguientes:
a. Vencimiento de plazo (sustentada con el formulario respectivo)
b. Resolución de mutuo acuerdo (sustentada en acta con firmas certificadas)
c. Incumplimiento en el pago de la renta por dos (02) meses consecutivos (sustentada en la resolución del contrato, comunicada mediante carta notarial y adjuntado el estado de cuenta de la cuenta de abono).
d. Incumplimiento en el pago por mantenimiento, agua u otros servicios por seis (06) meses consecutivos (sustentada en la resolución del contrato, comunicada mediante carta notarial y adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva) luz, agua, otros.
e. Uso del inmueble a un fin distinto al de vivienda (sustentada en la resolución del contrato, comunicada mediante carta notarial, acompañando la constatación policial respectiva.
En los “Desalojo Express” solo puede demandarse por:
a. Por vencimiento del contrato o
b. Resolución del contrato por falta de pago.
Otra importantísima innovación es que la sentencia que declara FUNDADA la demanda de desalojo se concederá sin efecto suspensivo; es decir, NO SUSPENDE EL LANZAMIENTO.
Para lo cual, el Juez cursará oficio a la dependencia policial correspondiente, para que, en el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazos indicados en su resolución judicial.
Si EL ARRENDATARIO IMPIDE O SE RESISTE A CUMPLIR LA ORDEN JUDICIAL DE DESALOJO, el juez pondrá en conocimiento de tal hecho al Fiscal de turno, para que inicie las acciones legales correspondientes.
LAS RESOLUCIONES JUDICIALES QUE DISPONE EL DESALOJO Y LA ORDEN DE CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DEMANDADA, bajo responsabilidad, son remitidas al RAV en el plazo de tres días, PARA SU INSCRIPCIÓN.
Finalmente, los contratos vigentes al actual régimen, se pueden renovar y adecuar a la nueva normativa, teniendo en cuenta que los plazos vencidos no podrán ser considerados ni incorporados en el nuevo contrato.
Norma que si bien es cierto busca la tutela de los derechos de los arrendadores, esta a su vez, es insuficiente momentáneamente, por padecer de contenido sesgado, lo ideal sería que su aplicación sea no únicamente para arrendamientos para viviendas.
