05/04/2019
CELEBREMOS UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SEGURO.
El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una persona cede temporalmente el uso de un bien a cambio de una renta y en el cual intervienen dos partes arrendador que es el propietario y el arrendatario, que es la persona que entra en posesión y disfruta del bien, pagando una renta durante plazo determinado o indeterminado.
Sin embargo es importante tener en consideración los siguientes supuestos; Uno es cuando el inmueble objeto de arrendamiento no se encuentra inscrito; es decir cuando se arrienda una propiedad informal, y el cual es un obstáculo, puesto que la eficacia o validez de actos o contratos que sobre el inmueble se realicen serán inciertos, puesto que no podremos verificar con grado de certeza quien el verdadero propietario o si existe un derecho anterior o pendiente que se pueda oponer a los arrendatarios. Es por ello que los contratos de arrendamiento sobre inmuebles en esta situación, también son informales y lamentablemente es lo más común. Quien no alguna vez ha arrendado, una habitación, una casa o un local, de forma verbal o en el mejor del caso escrito, pero sin la menor seguridad de si efectivamente nuestro arrendador tenía la capacidad legal o formal suficiente. Es por ello que la informalidad trae como consecuencia más informalidad que en el mundo de contratos se conoce como inseguridad jurídica contractual.
El otro supuesto es cuando el predio se encuentra si se encuentra inscrito el inmueble; Si es así podemos asegurarnos quien figura como titular inscrito en la partida registral, verificar alguna carga técnica o gravamen u otro dato que sea relevante para nosotros y que influya en contratar.
Ahora que sucede si nos damos cuenta que los dueños del inmueble es un pareja de esposos (sociedad conyugal) o que él que pretende alquilar (arrendatario) es casado ¿eso es relevante? Claramente sí.
Cuando la propiedad del inmueble a alquilar la ostenta la sociedad conyugal no existe obstáculo para que cualquiera de los cónyuges, suscriba, él solo el contrato, y eso es debido a que el arrendamiento no es un contrato de disposición o de gravamen como la Compraventa, Hipoteca etc. en donde necesariamente deben intervenir ambos cónyuges, sino uno de administración, porque se administra un bien social (se da en arrendamiento) con la finalidad de obtener una ganancia (frutos) que es la renta, la misma que será a favor de la sociedad conyugal, lo expuesto tiene como base legal al último párrafo del art. Artículo 292 del código civil el cual establece que (…) Para las necesidades ordinarias del hogar y actos de administración y conservación, la sociedad es representada indistintamente por cualquiera de los cónyuges.
Por tanto queda claro que la parte arrendadora (la propietaria del inmueble), puede ser representada por cualquiera de los cónyuges. El contrato será válido.
Respecto a la parte arrendataria (la que alquila el inmueble y pretende pagar la renta), sucede algo distinto, puesto que aquí sí es necesaria la autorización de ambos cónyuges, por la razón de que aquí sí se realiza un acto de disposición de un bien social que no es otro que el dinero con el que se paga la renta, tengamos presente que el dinero no está considerado dentro de los bienes que se consideran como propios en el art. 302 del código civil, por tanto se presume es un bien social, conforme al art. 311 del C.C. (salvo prueba en contrario)
Por tanto si el arrendatario (inquilino), no acredita que el dinero con el que pagará la renta es propio, será necesaria la intervención de su cónyuge.
Sin embargo para tranquilidad de los cónyuges que consideren que esta disposición los desampara en un eventual abuso de alguno de sus cónyuges, deben saber que esto no es así puesto que la ley ha prevenido esta circunstancia al proteger al cónyuge que directa o indirectamente se haya perjudicado por un acto de administración art. 313.
Habiendo aclarado el tema de la capacidad de las partes, debemos precisar como deberá formalizarse este contrato.
Antes de ello es necesario precisar que en nuestro país se contrata bajo mucha informalidad, sobre todo cuando el pago de las rentas no son muy cuantiosas, sin embargo muchos podemos estar interesados en alquilar un inmueble de gran valor (comerciales, de gran extensión o de exclusiva ubicación) para ello es necesario tomar todas las precauciones para evitar perjudicar nuestra inversión.
Si bien el contrato de arrendamiento tiene libertad de forma (puede ser oral o escrito) es recomendable se realice por escrito y con firmas legalizadas para tener una fecha cierta de su celebración y autenticidad de sus firmas, sin embargo si se pretende inscribir en el registro, a fin de lograr exclusiva preferencia ante cualquier otro contrato celebrado que se oponga al suyo, deberá necesariamente elevarse a escritura pública, puesto que el acceso al registro se hace mediante instrumento público.
A nivel registral, el arrendamiento sobre parte de inmuebles, se encuentra regulado en el Art. 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual establece que “Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes registrales”
Esta regulación, es conforme a la naturaleza del arrendamiento sobre cosas, pues, lo que éste busca es el goce o utilidad de las mismas, aunado a la seguridad jurídica que brinda el Registro, y al cumplimiento de los derechos y obligaciones tanto del arrendador, como del arrendatario.
Para la inscripción del arrendamiento de parte del inmueble, se podrá detallar en la Escritura Pública de arrendamiento las áreas o ambientes que son materia de contrato, o adjuntar el plano de los ambientes o áreas, suscrito por un profesional competente, es decir, un ingeniero o arquitecto colegiado.
Además es preciso mencionar, que de contar el inmueble con una declaratoria de fábrica inscrita, la descripción del área o áreas materia de arrendamiento, deben encontrarse detalladas conforme a los antecedentes registrales.
Para terminar no es muy común en el registro las solicitudes de inscripción de contratos de arrendamiento de inmuebles, una de la razones es por desconocimiento respecto a si es o no un acto inscribible, y otro por el costo, no solo notarial y registral, sino que además, en el caso de recaer el arrendamiento en parte del inmueble deberá contratarse un servicio profesional (un ingeniero que elabore los planos). Muy a mi pesar a veces la exigencia documental del registro no se adecua a la realidad predial de nuestro país, más aun cuando no existen instituciones eficaces que ayuden a resolver el problema de la informalidad y desorden de la propiedad inmueble en el Perú. Al parecer el registro y la formalidad esta solo al alcance de los que la puede pagar.
