Asesoría Legal Grupo Rincón

14/06/2022

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16/11/2021

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02/11/2021

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28/10/2021

¿EN QUE SE DISTINGUE LA CARGA Y EL GRAVAMEN?


Usualmente sucede que al vender o comprar un bien ya sea de naturaleza inmueble o mueble, se han dado con la sorpresa que el bien se encuentra afectado por “cargas y gravámenes” el cual imposibilita la transferencia de "alguna manera" el bien, no quedando del todo claro la diferencia entre uno y otro termino, en ese sentido, nos preguntamos ¿Cuál es la distinción teórica y practica entre ambos tipos de afectaciones?

En la doctrina nacional se ha desarrollado la distinción entre uno y otro término, por ejemplo la Dra. Ledesma sostiene que sobre los gravámenes depende una obligación accesoria, la misma que al ser incumplida puede conllevar a la venta del bien, y sobre las cargas, la mencionada jurista, sostiene que no existe una obligación garantizada, pues esta última no tiene por objeto la venta del bien, poniendo como ejemplo a la servidumbre, la misma que se constituye a modo de limitación de la propiedad.

En esa línea, el Dr. Avendaño Arana sostiene que a diferencia de los gravámenes que dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar a la venta del bien afectado, en las cargas, no existe obligación garantizada.

De lo expuesto, se puede inferir que el gravamen implica que el bien actúa como garante de pago, la carga, en cambio, no. El gravamen puede originar una eventual venta forzosa del inmueble al momento de incumplimiento de pago, mediante el embargo, la carga, en cambio, no.

Ahora bien, una tercera postura, distinta a las dos expuestas, sostiene el Dr. Gilberto Mendoza, la misma que, plantea la diferencia entre ambos institutos jurídicos, radica principalmente en su fuente de origen o constitución, la que a su vez redunda en el mecanismo para proceder con su levantamiento en el registro.

Por otro lado, el Tribunal registral mediante Resolución N° 137-2007-SUNARP-TR-T, en la apelación presentada por una usuaria tras la cancelación de su usufrutuo, producto de la orden judicial de levantamiento de cargas y gravámenes una vez realizada la adjudicación del inmueble.

En la mencionada resolución, se puede inferir una identidad conceptual entre ambos institutos jurídicos: “gravamen y carga reales constituyen una sola categoría de situaciones de sujeción pasiva (…)”, así podemos citar varios pronunciamientos del tribunal registral, en la que, de algún modo, no se ha tratado de dilucidar entre uno y otro termino y, muy por el contrario, pareciera que dichos términos fuera una sola frase.

A modo de conclusión, podemos decir que tanto las cargas como los gravámenes son figuras distintas, pues no es lo mismo una carga (servidumbre) que el gravamen (hipoteca). El primero es referido al vínculo entre bienes, y el segundo es la actuación a la autonomía privada.

Dato: Antes de la compra de un bien inmueble o mueble, es importante sacar un certificado registral inmobiliario y/o vehicular, según sea el caso de la naturaleza del bien, a efectos de obtener información sobre las “cargas y gravámenes” que afecta al bien, de esta manera, no tendrás que enfrentar situaciones desagradables en el futuro, ni podrás ser víctima de estafa.
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25/10/2021

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20/04/2020

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04/10/2019

ANTICIPO DE HERENCIA
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Jr. San Martín 1129 - Caraz

Un anticipo de legítima, también denominado anticipo de herencia, es un acto de liberalidad por parte de los padres o hijos hacia sus herederos (hijos, padres y/o cónyuge) para que en vida, éstos últimos puedan g***r de los bienes inmuebles de propiedad de los anticipantes antes de su fallecimiento.

Si una persona que pretende otorgar anticipo de legítima tiene descendientes (hijos) o cónyuge, puede disponer hasta una tercera parte de su patrimonio libremente.

Contenido:

Heredar una propiedad en vida es legalmente posible mediante un procedimiento denominado anticipo de legítima o herencia anticipada. Este acto deberá ejecutarse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles, y detallando el valor individualizado del inmueble o inmuebles.

Mediante el anticipo de legitima, el propietario de un inmueble o inmuebles transfiere la integridad de su derecho o parte del que posee (acciones y derechos) a favor de su heredero. Solo pueden participar de esta transferencia de bienes los herederos forzosos, es decir, los hijos y los descendientes (nietos), padres y ascendientes (abuelos) y el/la cónyuge.

Herederos

Todos los hijos tienen derecho a recibir la herencia en la misma proporción, sin tomar en consideración si son fruto de una relación matrimonial o no, y sin importar cuál es su situación económica.

Es importante recordar que las personas solo pueden disponer libremente de un tercio de sus bienes cuando tiene hijos o cónyuge, ya que los dos tercios restantes necesariamente se repartirán entre estos. Si una persona quiere darle algo más a uno de sus hijos o cónyuge, puede disponer de ese tercio que le corresponde libremente para asignarlo a cualquiera de estos, heredando éste un porcentaje más de lo que debió recibir. Toda liberalidad que exceda al tercio de libre disponibilidad, se considera una afectación a la legítima (dos tercios de los bienes) y, por tanto, deberá regresarse a la masa hereditaria para no afectarla.

El trámite

Para formalizar una herencia anticipada se deberá preparar una minuta de donación autorizada por un abogado. Aquí constarán los documentos de la propiedad: HR-Hoja de Resumen, PU-Predio Urbano, pago del impuesto predial del año de la celebración del contrato y copia de la partida registral del predio.

Estos documentos se presentan ante un notario, quien elevará la minuta a escritura pública. En la escritura pública deberá constar el valor de la inmueble materia del anticipo, conforme a lo dispuesto en el Artículo 107 ° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Posteriormente, convendrá inscribir la propiedad en la Sunarp.

Requisitos para la inscripción en la Sunarp:

Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en las oficinas de la Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante.

Parte notarial de la escritura pública con intervención del anticipante (el que otorga el anticipo de herencia) y el beneficiario del anticipo, en la que debe constar el valor asignado al predio.

Copia certificada de la partida de nacimiento –o de ser el caso, de matrimonio- del beneficiario del anticipo, salvo que la misma se encuentre inserta en la escritura pública.

Fuente: SPBR

27/09/2019

4 ASPECTOS PARA ANALIZAR ANTES DE COMPRAR UN DEPARTAMENTO
[ ] Asesoria legal: 043287121
[ ] Jr. San Martín 1129-Caraz
La inversión en un inmueble es, probablemente, la más importante en la vida de una persona. Se trata de destinar los ahorros de toda una vida para adquirir un activo. Tenga en cuenta que la apuesta suele ser casi siempre positiva ya que las propiedades se revalorizan con el tiempo antes de depreciarse.

Pero ¿qué cosas debe tener en cuenta antes de invertir en una propiedad inmueble como un departamento?

Es mejor comprar en planos o estreno. Aquí hay que tener en cuenta el tiempo y el dinero. ¿Es urgente que te entreguen el departamento de inmediato? El dinero tiene que ver con la capacidad de endeudamiento que tengas.

Recuerde que mientras más pronto compre el departamento en preventa, el precio será menor. Mientras más cerca se esté a la fecha de entrega, más costoso será. Por ello, será mejor siempre comprar su departamento cuando esté en fase de planos.

En planos, uno puede decidir en qué piso o en qué parte de la distribución desea vivir, ya sea vista a la calle o más habitaciones. Los precios en esta fase pueden ser hasta 15% más económicos. Además, las cuotas iniciales se pueden pagar en partes en muchos casos.

Lo primero que debe hacer antes de decidirse por un inmueble es investigar en Internet tanto los distritos en los que busca una vivienda como los precios a los que puede acceder así como la cercanía a parques, hospitales o centros comerciales. Una vez definido esto, lo ideal es que visite los proyectos para conocer con mayor detalle cómo sería su próxima vivienda.

Los montos de separación de una vivienda pueden ir desde montos más bajos a más altos dependiendo del distrito donde desee vivir.

Créditos y tasas

Lo recomendable es encontrar proyectos que estén en alianza con entidades financieras. Esto debido a que los bancos serán los primeros en auditar a las inmobiliarias en tanto sus inversiones están comprometidas. Además, son los bancos los que evaluarán el crédito hipotecario.

Para obtener la carta de aprobación, debe considerar requisitos como entregar las últimas boletas de pago así como las de su pareja. Debe consignar el DNI de ambos. Por último, deberán acreditar la continuidad laboral en sus centros de trabajo.

Sin embargo, si no se tienen ingresos fijos, se pueden depositar por varios meses montos que constituyen un “plan ahorro”. Así, los bancos se aseguran que se cumplirá con el compromiso del cronograma de pagos.

No descuide los pagos mensuales porque se pone en riesgo el crédito adquirido. Los resultados de aprobación de créditos pueden durar hasta 10 días o menos.

El otro aspecto que debe considerar es la tasa de interés del crédito que oscila entre 9% y 12% dependiendo del monto y tiempo del crédito. Así, mientras mayor sea el monto, menor será la tasa y viceversa.

Espacios comunes

Con estas condiciones, uno ya debería celebrar un contrato con las inmobiliarias. Pero luego debe considerar las áreas comunes. No solo porque se comparte el espacio con otros propietarios o espacios de esparcimiento sino porque también de ello depende la cuota de mantenimiento.

El monto asignado lo define la junta de propietarios y depende, por lo general, del metraje de la propiedad y los dormitorios. Esto porque los consumos de servicios depende del tamaño de una familia. Lo más común es que la cuota de mantenimiento incluya la vigilancia, la limpieza del edificio, el mantenimiento del ascensor, cisternas, extintores, consumo de agua, y el consumo de luz.

Las características extras de un proyecto inmobiliario como jardines, piscinas o elevadores rápidos sirven como activos para un posible alquiler o venta de la vivienda.

Por último, cabe resaltar que antes de adquirir una propiedad de un proyecto inmobiliario debe considerar cuántos proyectos ha entregado la inmobiliaria, cuántos años tiene en el mercado y cuántos proyectos tiene en cartera, así como el respaldo de la empresa

Fuente: SPBR.

25/09/2019

La Sucesión Intestada:

Informes🏠: Jr. San Martin 1129 - Caraz
Telef/Watsapp 📱: 043287121

Como todo artículo legal es esencial analizar el concepto del tema que pasaremos a explicar, ya que caso contrario no podremos entender o comprender el contenido posterior que se desarrollara en el presente artículo:
Concepto: “La Sucesión Intestada también se le conoce como Sucesión Legal; tiene sus efectos cuando no existe herederos específicos o documento legal como el testamento que indique el sucesor de la herencia; previo fallecimiento del titular de los bienes a heredar; a consecuencia de ello la ley tiene la obligación de indicar los herederos de dicha masa patrimonial”
Fuente: SPBR

22/09/2019

¿Sabes cuánto vale tu casa?

Conocer el valor de un inmueble nos permite determinar cuestiones tan relevantes como el valor patrimonial, el reparto hereditario, la plusvalía, el valor de alguna garantía o la base impositiva para fines tributarios. En tal sentido, contar con una herramienta que calcule ese valor de la manera más exacta y objetiva posible, es un requisito indispensable.

En este artículo, se realizará un análisis conciso del Informe de Tasación como herramienta básica para poder determinar el valor de un inmueble y se brindarán algunos lineamientos que le serán de mucha utilidad.

Un Informe de Tasación es, básicamente, el análisis destinado a determinar el valor de un inmueble. En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones representa el marco legal que tiene por objeto establecer criterios, métodos y procedimientos técnicos para la tasación de bienes inmuebles en el país.

Dentro del criterio usado por las entidades tasadoras para valorizar inmuebles se consideran factores internos como: ubicación, superficie, distribución, iluminación, accesibilidad, ruidos y otras molestias; para el caso de terrenos, se consideran también: topografía, geometría, calidad del suelo y habilitación urbana. Sin embargo, existen también factores externos que impactan en el valor de los bienes inmuebles, como son: los ciclos económicos que influyen directamente en la oferta y demanda, políticas estatales de desarrollo urbano y aspectos demográficos entre otros.

Existen 2 tipos de tasación muy utilizados:

Tasación Arancelaria: Tiene por objetivo la determinación de la base impositiva (valor de autoevalúo) para el cálculo del Impuesto Predial, la cual se calcula sumando el Valor del Terreno más el Valor de la Edificación incluyendo obras Complementarias (tanque alto de agua, piscina, etc.)

Cabe resaltar que, para el cálculo de la Base Impositiva, se emplean valores predeterminados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) los cuales son: Valores Arancelarios, utilizados en la valorización del terreno; Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones (VUOE), empleados en la valorización de la edificación y Valores o Factores de Depreciación del inmueble.

Base Imponible = Valor del terreno (aplicando Valores Arancelarios) + Valor de la Edificación (aplicando tabla vigente de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones) – Depreciación (usando tabla de depreciación) + Valor de instalaciones Complementarias.

Tasación Comercial: Busca estimar el valor comercial de un inmueble en un mercado determinado, es decir, busca el precio justo del mismo. En este tipo de tasación se utilizan diversas metodologías que comprenden principios de valuación que, no sólo consideran las condiciones físicas del inmueble, sino que dan una mayor importancia a variables de mercado como la oferta y la demanda, tendencias de mercado o temas demográficos.

Existen varios métodos de valuación utilizados en un Informe de Tasación Comercial, El Reglamento Nacional de Tasaciones contempla los siguientes:

Método de Mercado: Consiste en comparar valores de bienes de similares características, en este caso el parámetro de comparación es el valor del mercado tomando en cuenta ventas recientes de inmuebles comparables (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).

Método de costo directo: Se basa en el análisis de reposición o sustitución, sin considerar los gastos generales ni la utilidad. El valor de las edificaciones se determina calculando el costo de reposición o de reproducción de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo la pérdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada por deterioro físico, así como por obsolescencia funcional y/o económica, según corresponda. El valor del terreno se obtiene del estudio y análisis del mercado inmobiliario de la zona de estudio (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).

Método de la Renta: Se vincula a la renta líquida que el bien a tasar devengue y cuya capitalización se calcula al tipo de interés bancario. A la renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del año se le restan los gastos generales (Fuente: Reglamento Nacional de Tasaciones).



Si bien en este artículo se han detallado factores internos que influyen en el valor de bienes inmuebles (básicamente viviendas y terrenos) es muy importante considerar factores adicionales que influyen en el valor de otro tipo de inmuebles como locales comerciales y oficinas. Para el caso de locales comerciales es muy importante considerar la ubicación, accesibilidad, densidad peatonal, fachada y aparcamiento; mientras que para el caso de oficinas es importante considerar el entorno (dotaciones, servicios y usos terciarios), el estado de conservación, instalaciones y la flexibilidad en la configuración.

Conclusiones y recomendaciones:

Al momento de tasar bienes inmuebles se deben tener en cuenta tanto los factores internos como externos.

La Tasación Comercial da una mayor ponderación a factores de mercado, mientras que la Tasación Arancelaria pondera más las características físicas del inmueble.

El fin de una tasación arancelaria es determinar la base impositiva para el cálculo del impuesto predial.

En la Tasación Arancelaria se emplean valores predeterminados por el MVCS los cuales son Valores Arancelarios, Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones y Valores para Depreciación.

Fuente: Sociedad Peruana Bienes Raices.

21/09/2019

NUESTRA ÁREA LEGAL.-
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A través de este servicio, usted puede enviar una pregunta relacionada con los servicios de asesoría legal inmobiliaria que brindamos y obtener una respuesta puntual de asesoría legal gratuita. Para recibirlo, debe llenar los datos que el formulario le solicita. Revisaremos su información y le responderemos en el más breve plazo posible, luego de lo cual podrá, si lo desea, continuar con un servicio de asesoría especializada.