02/12/2017
VEDLEGG TIL DAGLADET 23. NOVEMBER 2017: ADVOKATENS TIPS FOR KJØP AV EIENDOM I UTLANDET
Advokat Terje Hensrud, Wahl-Larsen Advokatfirma AS
Kjøp av bolig i utlandet er veldig annerledes enn i Norge. Mye av kontrollen som eiendomsmegler er pålagt å gjøre i Norge, er overlatt til deg selv.
• Internasjonal dimensjon: Husk å ta høyde for to lands regler og skatteavtale.
• Området/boligen: Sjekk alltid nøye både området, herunder reguleringsplan, og boligen, gjerne med hjelp av takstmann/arkitekt. Påbygg er ofte ikke byggemeldt, hvilket kan innebære problemer overfor myndigheter/redusert verdi ved videresalg.
• Meglere/agenter: Vanlig med flere meglere/agenter på samme eiendom, men noen ganger med ulik utbudspris, så ofte lurt å sjekke litt før en tar kontakt med megler.
• Budrunder: Budrunder ikke vanlig, men vanlig med mottilbud/forhandling om pris.
• Reservasjonskontrakt: Må også sjekkes nøye av advokat da den kan inneholde bindinger som påvirker innholdet av hovedkontrakten.
• Hovedkontrakt: Detaljert kjøpekontrakt hvor kjøper gir garantier/du som kjøper kan komme deg ut av avtalen viktig, det er i realiteten denne som bestemmer dine rettigheter – ikke etterfølgende overskjøting via Notar. Selgers eller meglers kontraktsforslag er ofte ubalansert i selgers favør.
• Underdeklarering av kjøpesum i skjøtet/for høy verdi på inventar: Var mer vanlig før. Bør unngås både fordi det er ulovlig og kan gi høyere gevinstbeskatning ved videresalg.
• Bruktkjøp: Ofte kreves det forskudd som betales rett til selger. Kan innebære risiko. Da må kontrakten være god, evt. forskudd unngås/minimaliseres.
• Nykjøp: Hvis det er betalt forskudd til en entreprenør som går konkurs, taper man ofte pengene. Krev bankgaranti for innbetalte forskudd.
• Oppgjør: Vanligvis en notar med begrenset undersøkelsesplikt som gjennomfører overdragelsen hvor betaling ofte skjer med sjekker samtidig som hjemmel overføres. Innholdet av kontrakten derfor ekstra viktig.
• Arveavgift: Planlegg smart. Ta hensyn til arveavgiften i utlandet. Lån med sikkerhet i utenlandsboligen, kan redusere avgiften.
• Skatt: Alltid selvangivelsesplikt til det landet hvor boligen ligger. Sjekk hvor eventuell utleieinntekt skal innberettes - som regel er det lokalt og i Norge.
• Skattemessig emigrasjon: Innebærer utfordringer og tar tid - må planlegges.
• Firmahytte: Norske skatteregler åpner for kjøp av firmahytte i utlandet – en mulighet som flere og flere firmaer benytter seg av.
• Arv/skifte: Hvordan skal man eie – alene, eller sammen med ektefelle/samboer/barn? Vær klar over at uskifteordning oftest ikke eksisterer i utlandet, og at med et testamente kan du delvis overstyre lokale lovregler – hvilket også kan forenkle gjennomføringen av skiftet.
• Advokathjelp: De fleste trenger advokathjelp med spesialkompetanse på utenlandskjøp/den internasjonale dimensjonen. Ikke fortvil, alt kan kontrolleres og kjøpet kan gjennomføres gjennom fullmakter utstedt i Norge.
• Les mer: Mange flere nyttige tips for kjøp av eiendommer i alle land finner du på «www.spaniaadvokaten.no».
