21/07/2020
Scheiden en de woning: wie betaalt wat?
‘Jouw huis is mijn huis.’ Dat was het misschien voor lange tijd, maar na of tijdens een scheiding is dat niet langer een vanzelfsprekendheid. In sommige gevallen wordt het huis verkocht en verlaten beide partners de woning. Maar meestal zal één van de twee de woning kopen. Wat zijn de mogelijkheden en waar moet u rekening mee houden? We lichten drie scenario’s voor u uit.
Of een van beide partners in de woning blijft wonen, is meestal een financiële kwestie. Degene die volledig eigenaar wordt, neemt de helft van het huis van de ex-partner en dus ook de helft van de schuld over. Om de ex-partner uit te kopen, is meestal een verhoging van de hypotheek nodig. Gelukkig zijn daar verschillende manieren voor.
Optie 1: het huis kopen en de huidige hypotheek bijstellen
Een van de mogelijkheden om de hypotheek te verhogen, is door de huidige hypotheek bij te stellen. Uw helft van de hypotheek blijft onveranderd. Daar komt het deel van uw (ex-) partner bovenop, met dezelfde voorwaarden en rente als uw huidige hypotheek. Maar als de woning meer waard is geworden, betaalt u op die overwaarde de actuele rente of marktrente.
Voordeel van deze optie is dat de geldverstrekker soepelere voorwaarden mag hanteren en u daardoor een hoger bedrag mag lenen dan wanneer u een nieuwe hypotheek zou afsluiten. Nadeel is echter dat de rente die u betaalt over het oorspronkelijke hypotheekbedrag, vrijwel altijd hoger is dan de actuele marktrente. Uw woonlasten gaan dus omhoog.
Voorbeeld
Stel: u heeft destijds samen een hypotheek afgesloten voor 160.000 euro. Uw hypotheekdeel betreft dan 80.000 euro. Als u het deel van uw partner overneemt, krijgt u voor die tweede 80.000 euro dezelfde rente. Nu is het huis getaxeerd op 200.000 euro, oftewel een overwaarde van 40.000 euro. Op de helft van die overwaarde geldt de actuele rente.
Optie 2: het huis kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten
U kunt er ook voor kiezen om de volledige hypotheek – dus het deel van u en van uw partner – over te sluiten. U zegt dan uw oude hypotheek op en vraagt een volledig nieuwe hypotheek aan. Aan het opzeggen van de hypotheek zijn boetes verbonden, die variëren van enkele honderden tot enkelen tienduizenden euro’s. Die boete is overigens wel als rente aftrekbaar voor de belasting. Een ander nadeel is dat er strengere toetsingsvoorwaarden gelden en u daardoor mogelijk een minder hoog bedrag kunt lenen. Daar staat tegenover dat u wel van de huidige (lage) rente gebruik kunt maken en de kans groot is dat u uiteindelijk lagere maandlasten heeft terwijl het totale hypotheekbedrag hoger is dan in de oude situatie.
Optie 3: de woning verkopen aan uw ex-partner
Blijft u niet in het huis wonen? Dan zijn er een paar zaken waar u rekening moet houden:
Woonrechten. Als u het huis verlaat terwijl de hypotheek nog op beide namen staat, verliest u niet zomaar de eigendomsrechten, maar in de praktijk wel de woonrechten. De kinderen zien, wat spullen ophalen - zeker als u de sleutel heeft ingeleverd - wordt dan vaak lastiger. Iets om vooraf rekening mee te houden.
Renteaftrek. Als de woning nog van u beiden is, kunt u de woning nog 24 maanden na vertrek fiscaal aanmerken als eigen woning. Vereiste is dan wel dat u meebetaalt aan uw deel van de hypotheekrente.
Onderwaarde versus overwaarde. Als u afstand wilt doen van uw eigendomsrechten en uw woningdeel aan uw ex-partner verkoopt, moet het huis worden getaxeerd. Het verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek wordt tussen u beide verrekend. Omdat tegenwoordig de woningwaarde meestal hoger is, houdt dit in dat uw ex-partner u moet uitkopen en de helft van de overwaarde aan u moet betalen. Maar staat het huis onder water, moet u de helft van de onderwaarde juist aan uw ex-partner betalen.
We hebben hierboven met name de financiële consequenties benoemd. Maar scheiden raakt natuurlijk veel meer dan uw portemonnee. Uw RFEA-adviseur staat u graag bij om u met zowel de emotionele als financiële aspecten te ondersteunen.
